金融街处置酒店资产获利7。8亿,三道红线仍踩两道
2022年上半年,为控制债务规模,金融街出售了北京酒店资产,获利达7.8亿元,带动了企业盈利规模的大幅增长,但尽管如此,企业的负债结构依旧没有太大改善,三道红线指标仍位于橙档,不过背靠北京西城区国资委,信用优势较强,因此在行业融资渠道收紧的背景下依旧可以以低利率募集大量资金,整体来看资金压力较小。
一、京津冀区域贡献业绩过半,上半年仅新增一宗地块
2022年上半年,金融街的销售规模受到行业下行的影响,销售规模有所下降,期内实现销售金额116.7亿元,同比下降45.7%,销售面积50.2万平米,同比下降55.3%。分区域来看,作为金融街大本营的京津冀区域销售金额同比保持增长,并贡献了企业过半的销售业绩份额,上半年共实现销售金额64.9亿元,同比上升31.8%,占销售总额比例为55.6%;其余区域销售规模降幅均超过40%,其中成渝区域降幅最大,实现销售金额7.8亿元,同比降幅达83.1%;长三角区域降幅其次,期内实现销售金额20.9亿元,同比下降71.4%;长江中游区域实现销售金额5.3亿元,同比下降64.3%;大湾区降幅相对较小,期内实现销售金额17.9亿元,同比下降44.6%。整体来看,出于避险考虑,2022年上半年金融街将主要开工精力投入了大本营区域,上半年企业新开盘五个项目(含二期开盘),其中三个项目均位于京津冀区域,长三角区域受疫情影响较为严重,成渝及其他地区恢复势头较弱,因此整体上销售规模有所下降。
为保障公司现金流安全,上半年企业仅通过股权收购的方式新增天津红桥铃铛阁项目34%的股权,权益比例为34%,项目总价为34.7亿元,建筑面积达24.5万平米,该项目原为中海于2021年竞得,位于天津红桥区芥园道板块的核心位置,500米范围内有水游城、陆家嘴2个大型商业综合体,1公里范围内有天佑城,2公里范围内有大悦城、麦德龙、欧亚达等多个大型商业中心,2022年4月引入了金融街及津滨发展,分别持股34%及32%,项目位置优秀且有国央企信用背书,预期去化及现金流相对有保障。由于投资力度的缩减,金融街总土地储备有所下降,截至2022年6月底,金融街拥有总土地储备建筑面积为1590.6万平米,较2021年底的1651.5万平米下降了3.2%,权益面积为1267.0万平米,权益比例高达79.7%,位于行业较高水平,在房企风险频发的背景下,高权益比例是企业抵御合作风险的护城河。
二、出售酒店资产,带动净利润上升71.5%
2022年上半年,金融街实现营业收入106.0亿元,同比上升93.7%,主要原因是房产开发业务结算规模上升的带动,实现净利润11.2亿元,同比上升71.5%,毛利润率及净利润率为20.0%、10.6%,分别较2021年同期下降12.5个百分点及1.4个百分点。
分行业来看,金融街的主要收入来自于房地产开发业务,期内实现收入96.3亿元,占比达90.8%,地产结算规模的大幅增加带动了营业收入的上行,不过由于行业调控的影响,项目利润空间受到限制,因此房地产开发业务的结算毛利润率较2021年同期下降8.0个百分点至15.2%;租赁物业(商业及写字楼)实现营业收入8.1亿元,同比下降3.0%,毛利润率达88.1%,较2021年下降2.6个百分点,整体上保持相对稳定的状态;经营物业方面(酒店及体育活动中心)受疫情影响较为严重,实现营业收入1.0亿元,同比下降46.8%,毛利润率为-82.7%,较2021年同期下降75.7个百分点。
从盈利的角度来看,尽管金融街毛利润率有大幅下降,但净利润率保持相对稳定,其主要原因在于公司出售了酒店资产,2022年上半年内,金融街将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店(公司及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有)出售给北京金融街投资(集团)有限公司,产生股权和资产转让收益共计9.7亿元,占利润总额的61.1%,转让行为带来的净利润达7.8亿元,占净利润比例高达69.4%。换句话说,金融街上半年实现的高收益并不具有持续性,抛开酒店资产转让带来的收益,金融街实际的经营业务仅实现净利润3.4亿元,净利润率为3.2%,同比下降达8.7%。
三、扣预资产负债率达标,三道红线保持橙档
截至2022年6月底,频繁出让资产并没有给金融街的债务规模带来较大的改善,三道红线中,扣预资产负债率从2021年底的72.0%降至70.0%,成功达标,但现金短债比降至0.86倍,净负债率也上升至155.6%,债务风险有所扩大。与民营企业不同的是,金融街的国企背景具有天然的信用优势,尽管负债率较高,企业融资渠道依旧畅通,2022年上半年面向专业投资者发了共5笔公司债,1笔中票,合计募集融资金额达43.1亿元,平均票面利率仅为3.36%。
展望下半年,集团还将坚持保障资金安全,主要从以下三个方面入手:一是持续开展整体资金调度,统筹大额资金收支关系,合理安排工程进度,有效节约成本费用支出;二是持续加强现金流管理,推进项目销售签约和回款,加快产成品项目去化,缩短现金流回正周期,提高资金周转效率;三是深挖客户资源,优化激励机制,按照市场化定价原则推进处置低效资产和产成品去化,补充公司发展所需资金。
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