大庆市住宅专项维修资金使用实施细则全文

　　为了加强住宅专项维修资金的管理，提高维修资金使用效率，制定了《大庆市住宅专项维修资金使用实施细则》，下面是细则的详细内容。
　　《大庆市住宅专项维修资金使用实施细则》
　　第一条 为了加强住宅专项维修资金的管理，提高维修资金使用效率，维护维修资金所有者的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用和应急维修，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部 财政部第165号令)和《进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房〔20xx〕52号)的有关规定，结合我市实际制定本实施细则。
　　第二条 本办法适用市区范围内，按照有关规定统一归集并存入大庆市住房维修资金管理中心专户的住宅专项维修资金的使用。
　　第三条 本办法所称住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
　　第四条 大庆市城市管理委员会负责对市区范围内住宅专项维修资金的使用进行监督管理。大庆市住房维修资金管理中心(以下简称“中心”)负责维修资金使用申请的受理、审核、备案、资金划拨，对维修资金使用情况进行监督检查和指导。
　　第五条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，建设单位应当按照尚未售出商品住宅建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
　　第六条 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。其中专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
　　第七条 申请使用维修资金需满足以下条件：
　　(一)房屋共用部位、共用设施设备保修期已满。
　　(二)列支范围内维修资金归集率要达到足额;未达到足额的，业主委员会负责组织未交业主进行补交;补交后仍达不到足额的，需列支范围内已交纳维修资金专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且总人数三分之二以上的业主(以下简称“双三分之二”)同意使用。
　　(三)列支范围内维修资金总额不足以支付维修工程费用时，列支范围内相关业主或申请人同意续交不足部分工程费用。
　　第八条 施工单位的选择应根据维修项目工程量大小、专业技术要求等因素，采取申请人选择和招标相结合的办法确定。预算金额在30万元以下的项目由申请人采取竞争谈判或招标方式选择具有相应资质的施工单位;预算金额在30万元及以上的项目，申请人应当采取抽签方式确定招标代理公司进行公开招标选择施工单位。
　　第九条 维修资金使用申请程序：
　　(一)提出申请。使用维修资金进行维修的，有业主委员会的，由业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业作为维修资金使用申请人;无业主委员会的，由物业服务企业作为维修资金使用申请人;无物业管理、业主委员会的，由相关业主代表或社区、乡镇人民政府作为维修资金使用申请人，持维修方案、维修资金使用申请等资料向中心提出使用申请。
　　(二)受理审核。中心对申请资料、资金归集情况进行核查，合格的予以受理。满足本办法第七条(二)款规定的中心组织对维修项目现场进行勘察，符合条件的，申请人组织编制项目预算。列支范围内维修资金总额低于预算金额时要满足本办法第七条(三)款相关规定，否则不能使用。
　　(三)公示预分摊。申请人要将维修方案、项目预算等内容在小区显著位置进行公示，公示时间不少于7日，公示期满无异议的，中心根据项目预算出具《维修资金预分摊清册》，交由申请人征询资金使用范围内业主表决。
　　(四)业主决策。为确保维修资金的使用方便高效，优化表决规则，提高业主组织的决策效率，申请人可选择以下表决方式申请使用维修资金：
　　1、签字表决：召开业主大会签字表决或业主在《维修资金预分摊清册》签字表决;
　　2、委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;
　　3、集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;
　　4、默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票;
　　5、异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
　　业主表决未通过的，不得使用维修资金进行维修，中心将相关申请资料退还申请人;业主表决通过的，申请人按照本办法第八条规定选择施工单位，中心对施工单位资质、施工合同等资料备案后，申请人组织施工。
　　(五)施工管理。聘请施工监理的项目，监理单位负责施工进度、工程质量、施工安全、日常监督检查和竣工验收;未聘请施工监理的项目，由业主委员会、物业服务企业、相关业主代表成立项目管理小组，负责施工进度、工程质量、施工安全、日常监督检查和竣工验收。中心按施工进度拨付工程进度款，最多不超过工程预算的70%，并对资金使用进行监管检查。
　　(六)结算审计。施工完毕后，采取竞争谈判选择的施工单位持竣工验收报告编制项目结算书，报具有资质的造价审核中介机构进行审计，结算审计金额高于竞争谈判金额时按竞争谈判金额支付工程费，结算审计金额低于竞争谈判金额时按结算审计金
　　额支付工程费;实施公开招标的项目依据申请人和施工单位签订的合同约定执行。
　　(七)备案分摊。施工单位、监理单位在完成工程结算审计后持相关资料报中心备案;实施公开招标的项目，招标代理单位在招标结束后持公开招标相关资料报中心备案。中心依据备案资料从相关业主维修资金分户账中列支分摊相关费用，整理资料存档。
　　(八)资金划拨。施工单位完成备案，中心依据本办法第九条(六)款规定结算工程费，扣除预付施工进度款及足额预留质量保证金，余款全额拨付，质保期后，无质量问题的，质量保证金一次付清。监理单位、招标代理单位完成备案，中心依据合同约定结算费用。
　　第十条 发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金进行应急维修和更新、改造的，可以不经过双三分之二表决同意环节，直接申请使用维修资金，发生的费用从相关业主维修资金分户账中列支：
　　(一)电梯故障危及人身安全，经法定检测机构出具整改通知书的。
　　(二)消防系统出现功能障碍，经消防管理部门出具整改通知书要求对消防设施设备维修和更新、改造的。
　　(三)屋面、外墙渗漏。
　　(四)二次供水水泵运行中断。
　　(五)排水设施堵塞、爆裂。
　　(六)楼体外立面存在脱落危险。
　　(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
　　第十一条 维修资金应急维修使用程序：
　　(一)提出申请。使用维修资金进行应急维修的，有业主委员会的，由业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业作为应急维修使用申请人;无业主委员会的，由物业服务企业作为应急维修使用申请人;无物业管理、业主委员会的，由相关业主代表作为应急维修使用申请人，持应急使用方案、应急维修使用申请与危及房屋使用和人身财产安全的紧急维修项目检测、鉴定报告或相关证明、图片等资料向中心提出应急维修使用申请。
　　(二)受理审核。中心对应急维修申请资料、资金归集情况进行核查，符合应急维修使用条件的予以受理。满足本办法第七条(二)款规定的中心组织对现场进行勘察，3个工作日内作出审核决定。经审核批准，申请人组织编制项目预算，列支范围内维修资金总额低于预算金额时要满足本办法第七条(三)款相关规定，否则不能使用。
　　(三)选择施工单位。按照本办法第八条规定选择施工单位，需要立即进行抢修的申请人可采取竞争谈判选择施工单位。中心对工程预算、施工单位资质、施工合同等资料备案后，申请人组织应急维修。
　　(四)分摊公示。应急维修工程竣工验收后，申请人应在小区显著位置将应急维修方案、验收报告、资金结算总额及费用分摊情况等内容进行公示。
　　(五)施工管理、结算审计、备案分摊、资金划拨按照本办法第九条(五)款、(六)款、(七)款、(八)款的规定办理。
　　第十二条 发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，物业服务企业、业主委员会或相关业主代表应及时向中心提出应急维修申请组织抢修，未按规定提出申请进行抢修或拒不采取应急措施的，所在区物业主管部门或社区、乡镇人民政府作为应急维修申请人，按照本办法第十一条规定申请组织应急维修。
　　第十三条 使用维修资金的工程项目，其工程预算书、结算书的编制与审价、应急维修相关部门出具的鉴定报告、聘请招标代理、工程监理等事项，申请人可以委托具有专业资质的中介机构代理，所需费用，可在维修资金中列支。
　　第十四条 下列费用不得在维修资金中列支：
　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用。
　　(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
　　(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
　　(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
　　(五)平台、屋面等部位有合同约定单独为某个业主使用，应当由该业主自行承担的维修费用。
　　第十五条 本细则自发布之日起30日后实施。