房地产躲不掉的灰犀牛

　　出生人口断崖式下滑，对房地产意味着什么？
　　这可能是每个投资人既想知道又并不甚在意的问题。原因在于，货币供给、土地供应是影响市场短期价格波动的因素。人口嘛，太久远了。
　　但真正决定市场走势的，势必是人口数量、真实的住房需求。相比金融、土地，人口才是地产大佬最大的心病。
　　据公安部最新披露的人口数据，2020年新出生人口降至1003.5万人，创建国以来新低。
　　再来看万科此前披露的一组数据，90后比80后减少3100万人，00后比90后又减少4100万人。
　　00后比80后足足少了7200万人。若按照2019年城镇人均住房面积39.8/平米计算，未来20年住房面积需求将减少28.66亿平方米。也难怪早在2018年，万科就开始了战略焦虑：＂行业进入白银时代，单边上涨的时代过去了＂。
　　新生人口持续减少，老龄化加剧，究竟会对房地产造成多大的冲击？以人口老龄化最严重的日本为例，日本房地产市场90年代前后崩盘，至今没有恢复元气。
　　很多人把原因归结于＂广场协议＂引发的热钱投机，日本政府连续快速加息，致使泡沫被戳破。但问题的核心在于，新生人口数量太少，老龄化太严重，房地产市场的需求被严重削弱。
　　比如＂广场协议＂签订的1985年，日本65岁以上人口占比刚刚迈过10.11%（根据联合国标准，65岁以上人口占比超过7%，即进入老龄化社会），此后不断攀升，2019年达28%。
　　反观国内，2019年中国人口老龄化比例升至12.6%，相当于日本90年代的水平，且老龄化率加速的趋势与日本相当。在新出生人口持续降低的背景下，房地产需求被大大削弱是避免不了的。
　　所以，如果说高杠杆是房地产面临的＂黑天鹅＂风险，那么，新出生人口下滑，则是行业最大的＂灰犀牛＂。
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　　地产大佬最大的心病
　　长期看人口、中期看土地、短期看金融。任泽平说，观察房地产记住这句话足矣。
　　过往大家往往太注重土地、金融对房地产的影响，忽视了人口的影响。
　　因为金融和土地对房地产行业的影响，当下就可以体现。例如，近两年靠金融杠杆、大量囤地，才可以弯道超车的融创，成为了大家眼中的＂明星＂，而人口变化对房地产的影响，周期较长、短期影响则不会很不明显。因此，很多人把人口老龄化对房地产的影响，当成＂狼来了＂的故事听。
　　但人口少了，房子的需求就会下降，这是确定的。
　　你可能会说，98年房改以来历次房价大幅上行，泡沫越吹越大却屡捅不破，但这背后归根结底是强大的人口增长和城镇化在支撑。
　　一方面，1998年至2019年，城镇化率在20年内从33.35%增长至60.6%，平均每年上升1.3个百分点。
　　另一方面，对应1988年至今的房价高峰来看，80-90年代中期的房价高峰，2000年至2019年房价大幅大涨，背后分别对应着第一、第二波出生人口高峰人群＂50后＂、＂60后＂，以及＂80后＂的改善性需求、＂90后＂的刚需。
　　但现在，城镇化率高增速不再。据统计，我国城镇化率最高的时候每年增速在1.3%左右，即每年有四五千万人实现城镇化，目前每年大概有一千万人左右新增城市人口，未来还会继续减少。
　　人口出生高峰也很难再现。早在2018年，房企老大万科在致股东信中就提到，＂行业进入了白银时代，单边上涨的时代过去了＂。原因是，我国＂少子化、老龄化＂趋势已毋庸置疑，因为90后比80后人口减少3100万，00后又比90后减少4100万。
　　00后比80后足足少了7200万人。
　　按2019年城镇人均住房面积39.8/平米计算，00后比80后减少7200万人。这意味着，这一代人的住房面积需求将减少28.66亿平方米。
　　从逻辑看，万科的判断一点也没错。但近两年房地产市场继续以单边上涨的销售额，狠狠抽了万科一个耳光。
　　事实上，这是因为，商品房市场具有较强的金融属性，短期的涨、跌不止受居住需求影响，投资需求也会占到上风。
　　此外，近两年置业的主力军，主要集中在80年末、90年代初，30岁左右这一代人。90后、00后人口减少对房地产市场的冲击，处于萌芽阶段，尚未大面积爆发。
　　但相比金融、土地，人口始终是地产大佬最大的心病。
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　　新出生人口跌破＂三年困难时期＂
　　回到当下来看，2016年政策放开二胎生育。为了应对潜在新增人口的井喷潮，全国各级医院增加了成百上千张助产床。
　　结果，预期的新出生人口大增没有出现，新出生人口数量却断崖式下滑。
　　根据统计局数据，2016年至2019年新出生人口数量分别为1786万人、1723万人、1523万人、1465万人。
　　2020年统计局新出生口数据目前尚未公布，但根据公安部披露的当年新出生人口数据为1003.5万人，2019年公安部披露的数据为1197万人。
　　这意味着，2020年新出生人口数量继续断崖式下滑。这背后的原因有很多，比如房价过高、经济压力大、教育的成本高等等。关于年轻人不想生娃这件事，网友也给出了自己的答案，不生娃是这个时代年轻人最有效的非暴力不合作。
　　话说回来，公安局披露的新出生人口总数1003.5万人，这个数量到底有多低？
　　作为对比，三年困难时期，也就是1959年至1961年，三年自然灾害导致全国多省超过12个月一滴雨都没下，粮食、蔬菜产量锐减。根据党史记载，1960年全国总人口比上年减少1000万。突出的如河南信阳地区，1960年有9个县死亡率超过10%。
　　这也直接导致1959年至1961年，全国新出生人口数量出现断崖式下跌，分别为1665万人、1381万人、1187万人。1962年灾难过去，新出生人口直线回升至2491万人。
　　也就是说，2020年全国新出生人口数量，比三年自然灾害时还要低。且按照当下的趋势来看，新出生人口数量跌破1000万，也只是时间问题。
　　显然，当下人口问题并不是阶段性而是持续性的，这对于房地产行业也将产生持续影响。
　　在新出生人口越来越少的背景下，2019年商品房销售面积同比下滑0.1%，或许已经给行业敲响了警钟。
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　　房地产站在＂风暴＂中心
　　人口减少、老龄化加剧，说到底影响的不只是房地产行业，制造业、消费业、金融业等各行各业都会受到冲击。
　　但唯独房地产站在了＂风暴＂中心。
　　举个简单的例子，消费品、电子产品等都是可重复消费品，一个人一生会多次消费，甚至每天消费。少子化、老龄化，也会衍生出其他消费需求，比如当下正在崛起的宠物经济、银发经济……
　　而对于房子的需求，平常家庭一辈子只有一次，甚至继承祖辈，一辈子都不用购房。所以，人口减少对于其他行业的影响则相对有限，而房地产则站在了＂风暴中心＂。
　　那么，新出生人口锐减，国内进入老龄化社会，对房地产行业究竟会生产多大的冲击？
　　我们可以参考日本。90年代前后日本房地产市场崩盘后，再也没有恢复过来。
　　很多人将原因归结于1985年签订＂广场协议＂引发的热钱投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。
　　当年日本的口号是，东京房价不会下跌。还有这样一种信念推波助澜：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，谁会担忧泡沫破裂？
　　但房地产价格疯狂的上涨却给日本经济造成一系列不良影响。日本政府调转政策，连续快速的加息刺破了房地产泡沫，然后就是众所周知的＂失去的20年＂。
　　＂广场协议＂充其量是导火索。这就好比，2012年贵州茅台出现了泡沫，限制＂三公消费＂刺破了泡沫，但并不影响贵州茅台几年后继续创新高。这是因为，茅台酒的消费需求还在。
　　真正让日本房地产市场陷入泥潭的是，新生人口持续下降、人口老龄化严重。换句话说，人口红利不再，房地产市场没有了消费需求的支撑。
　　实际上，日本房地产市场曾产生过两次危机，第一次短暂回调后，重回上涨；第二次，也就是90年代前后的危机却使日本陷入＂失去的二十年＂。
　　两次危机，两种结局，这背后既有经济发展阶段的不同，但更为重要的是，日本的人口结构发生了显著变化。
　　第一次危机爆发时，日本适龄置业人口尚处高位，真实需求旺盛，而到了第二次，日本老龄化问题已颇为严峻。比如广场协议签订的1985年，日本65岁以上人口占比刚刚迈过10.11%，此后不断攀升，2019年到了28%，是全世界老龄化最严重的国家。
　　对于人口持续老龄化，是日本房地产市场低迷的核心原因，经济学家巴曙松也曾发表过类似看法。
　　当然，并不是说中国房地产市场会重蹈日本的覆辙，只不过在2019年中国人口老龄化比例升至12.6%，加之新生人口持续下滑，房地产市场遭受冲击是不可避免的。
　　换句话说，房地产行业的强金融属性，是潜在的＂黑天鹅＂，而人口老龄化，则是行业避免不了的＂灰犀牛＂。