蛋壳破了！

　　大家好，我是老李。
　　今天和大家聊聊蛋壳公寓崩盘一事。
　　最近蛋壳公寓负面新闻缠身，成百上千的供应商、房东和租客涌进蛋壳总部，维权的、讨债的、退租的挤满了蛋壳的办公楼。而蛋壳的员工也面临停薪、五险一金停发的境况。这一切都发生在距离蛋壳上市还不到一年时间里。
　　风波中的蛋壳公寓
　　江苏的承包商说：蛋壳公寓拖欠的工程款160万。
　　百家修的维修人员：蛋壳公寓已经拖欠了数百名员工4个月薪资。
　　北京、广州、深圳的租户：说断网，就断网。
　　房东：拖欠了2个季度的租金。
　　一边是房东收不到租金，一边是房客被断水断网赶出公寓，身上还背着大半年的租金贷。而供应商们的日子也不好过，被欠薪长达数月已经影响到了供应商的生存问题。
　　11月19日有消息称，北京市住建委已针对蛋壳公寓成立专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。
　　蛋壳的实际控制人去哪了？为何不出来发声？早在6月，蛋壳实控人高靖就被带走调查，负责线下业务的蛋壳COO 顾国栋也已在10月份离职。
　　2020年1月17日晚间，长租公寓服务商＂蛋壳公寓＂正式在纽约证券交易所挂牌上市，股票代码为＂ DNK＂，蛋壳因此成为了规模最大的长租公寓上市企业。
　　根据最新版本的F-1招股说明书显示，蛋壳公寓的过往投资方也是重要股东——蚂蚁金服、老虎环球基金和愉悦资本分别有意认购至多3000万美元、2500万美元和2000万美元的ADS，另有战略投资方有意以IPO价格认购至多2500万美元的ADS。
　　在正式向美国证券交易委员会（SEC）递表前，蛋壳公寓还刚刚获得来自华人文化产业投资基金和春华资本的1.9亿美元D轮融资。
　　花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任蛋壳公寓此次IPO的联席主承销商，老虎证券则为副承销商。
　　曾经的资本宠儿，背靠如此强大的后援团，为何蛋壳公寓还会暴雷，股价一路下跌？
　　易碎的蛋壳，分散式长租公寓之伤
　　说到蛋壳公寓不得不先来说说创始人高靖，这位北京交通大学计算机毕业的大学生曾供职于百姓网、百度、好乐买、糯米网等多家互联网公司。
　　2015年前后，随着各地＂租售并举＂与＂租售同权＂等引导性政策的逐渐放开，一、二线城市的房地产市场几乎在同一时间从增量竞争转为存量竞争，国内长租行业便在这一特定的时代背景下快速发展。
　　也是这一年，高靖再次创业，亲手租下了第一个长租公寓，跑通了长租公寓的模式后，创办了蛋壳公寓。很快，在高靖的人脉关系和一系列的资本运作之下，经过一轮轮融资，公司从一个11人的团队迅速扩张到2000人。
　　蛋壳的盈利模式主要有三点：高收低租、长收短付和资本催熟。
　　高收短租就是高价收房东的房源，以低于市场的价格租给租客；但低价不是没有条件的，租客需要预支付一年的房租给到平台，而平台只会月度、季度性支付房东租赁费。
　　从蛋壳的运营数据来看，自蛋壳成立的2015年起至2019年11月30日，公司的房源数量从最初的2434间迅速增长到了43.27万间，增长177倍。蛋壳公寓已入驻北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉等13座城市。
　　很多人问这样的二房东模式如何盈利？这就要说到高靖的互联网背景，互联网最喜欢的就是＂烧钱＂模式，有了资本，烧起来火才能更旺更持久。
　　通过前期这种高收短租的模式，蛋壳迅速占领房源，聚拢房客，拿着成绩单继续融资烧钱，但这样的模式很危险，一旦做出规模，亏损也是非常大的。
　　2017年和2018年，蛋壳公寓的营业收入分别为6.57亿元和26.75亿元人民币，同比增长307.3%；净亏损则分别为2.72亿和13.70亿元人民币。
　　2019年前三季度，蛋壳公寓的营收已达到50.00亿元人民币，较2018年同期增长了198.8%，当然净亏损则同样为25.16亿元人民币。同时，经营活动产生的现金流量分别为-1.146亿元、-1.162亿元和-11.912亿元。截至2019年末，蛋壳公寓资产负债率为95.7%，同比上升13%。
　　互联网企业如果能活下去，迅速成为行业头部，那么后面一切都好说，所以高靖等高管们势必为了规模会牺牲掉一部分短期的利益。长租公寓在2018年至2019年期间暴雷的现象屡见不鲜，但蛋壳在行业＂遇冷＂的情况下短短半年多逆势完成2轮融资，实属罕见。
　　根据《蛋壳公寓》的招股书显示：2019年3月，蛋壳宣布完成由老虎环球基金（Tiger Global）、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投的5亿美元C轮融资，投后估值超过20亿美元；加之前文提及的1.9亿美元D轮融资，蛋壳公寓罕见地在行业＂遇冷＂的情况下短短半年多逆势完成2轮融资。
　　通过蛋壳公寓的路演文件不难发现，蛋壳公寓与房东的租约一般为4-6年，而截至2019年9月蛋壳公寓的单间装修成本已降至平均10,404元/间，投入回本周期整体缩短至12到20个月。
　　华兴资本曾给出一则综合数据，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率为盈利临零界点，即息税前利润率为0。而截至2019年6月30日，蛋壳公寓的租客入住率为89%，租客续租率约为51%，房东续签率为80%，均位于行业之首（根据艾瑞咨询数据）。
　　当然，在一系列漂亮数据的背后，依然存在一个不容忽视的问题，也是长租公寓饱受诟病的话题——租金贷。
　　在2017年，2018年和2019年前3季度，蛋壳公寓的租金贷用户占比分别为91.3％，75.8％和67.9％，呈逐年递减趋势。蛋壳公寓也在招股书中特别提到，其合作的对象全部为持牌金融机构且会控制合作对象的数量。
　　互联网+租房+金融的商业模式曾是蛋壳的骄傲，面向资本市场蛋壳讲了好听的故事：蛋壳通过将无序的房源打包，当占领市场之后，就可以通过抬高房租来获取利润。
　　但整个模式里的每个角色都非常重要，房东、租客、现金流缺一不可，但显然整个模式里的不可控因素太多，造成的风险也非常大，风光过去，疫情到来，一切都开始失控并迅速滑落。
　　在蛋壳公寓的官网上，老李我找到了这么一段文案：
　　读起来就是年轻人非常喜欢的小资、轻奢和高端。蛋壳平台上的租客以90后年轻人为主，他们大多刚毕业，从家乡来到一二线城市打工，租房是他们唯一的选择。只是蛋壳一旦破了，背了一身债的年轻人顷刻间就被打回原形。对于刚毕业没多久的年轻人来说，这笔学费实在太昂贵。
　　如果说房东还能强制赶走房客，房客却不能不还贷款，否则就要承担信用破产的风险。
　　当然，蛋壳的问题是一个接着一个，9月14日蛋壳公寓的app 被工信部要求整改，并处于下架状态。要知道蛋壳公寓的app 是蛋壳最重要的线上渠道和工具，用户招租、签合同收租金收水电的整个运营都靠app，没有了app 给蛋壳当头一棒。
　　其实还有一条更早的坏消息，今年6月，蛋壳的CEO 高靖突然被带走调查，据《南方周末》的报道高靖被调查或与蛋壳公寓挪用江苏昆山6亿国资有关。
　　2020年3月，高靖就曾以在昆山设立总部为条件，当地政府出资6亿与蛋壳公寓共同成立长租公寓股权投资基金，但后续的合作陷入了僵局，据悉是由于投资蛋壳前，相关人员未开展尽职调查和可行性研究，并不符合正常的投资决策流程，之后的事情不得而知。目前事情为公开，此处不予置评。
　　昆山花桥国际商务城的公众号曾发文，点名蛋壳是重要的招商引资项目。
　　有些钱烧不得，有些梦做不得
　　长租公寓接二连三地暴雷，平台跑路，投诉案件激增。当然，分散式长租公寓的运营模式并不是一定要靠互联网＂烧钱＂的模式才能做成功，只是非常遗憾，无论是蛋壳的CEO 高靖，还是已经离职的COO 顾国栋，他们都没有在上市后及时调整公司经营的战略方向，做深度化的线下长租公寓的运营。
　　烧钱是不可能烧出一个伟大的企业，乐视、瑞幸的例子摆在眼前。要经营一家企业，只有活着和安全才是最重要的，赌徒的心态要不得。
　　这里不得不提愉悦资本的刘二海，最近的心情比较复杂，前不久刚退市瑞幸咖啡，如今又凉了一个蛋壳公寓，他都参与了多轮投资。
　　刘二海曾说过＂我记得问过高靖，公司为什么叫蛋壳呢？是希望为每个身处异乡的人都能提供一个温暖的＂壳＂，孵出自己的梦想。＂于是，被这个年轻人感动的他，当即投下了1000万美金，之后又轮番投资。
　　上市现场，蛋壳公寓曾把展现当下中国年轻人租住生活的实景样板房，搬到了纽交所门口，其时尚、宜居、多元化设计风格充分展现蛋壳公寓的产品自信。
　　记者曾问刘二海：在长租这个领域会不会出现瑞幸这样的公司？
　　刘二海说：＂瑞幸之所以这么‘快’，最重要的一点是应用了新技术设施。从这个角度讲，那些巨大的万亿级产业都会有他们的‘瑞幸’出现。
　　瑞幸两年，蛋壳三年，在以前的认知里，太快了。但这些公司的共性是两边做得都不错。新基础设施引发的产业巨变就会是这样的速度。＂
　　当时谁都没有想到瑞幸事件会发生，只是现在回味起来，似乎有些命中注定的意味。
　　当前摆在蛋壳面前的有三条路：1.通过新的融资，缓解目前的资金压力；2.转手子公司的运营；3.破产清算。
　　目前的情况来看，愿意伸出援手的资本不多，只能伸手向既有的资本方；破产这条路也已经被蛋壳否定，蛋壳官方在11月16日表示，不会破产。
　　就算蛋壳进入破产清算的道路，对于蛋壳来说，物业基本都是租的，轻资产的路线无产可破。
　　不过吃亏的还是房东房客和投资者，
　　这种结局没有赢家，都是输家。