攒够首付100万，是该买房还是该投资？

　　大家好，我是老李。
　　今天我们来聊聊理财和买房。
　　前几天陪一个朋友跑楼盘，我这个朋友上个月整理理财账户的时候，意外的发现自己已经存有一笔数目不小的存款了。
　　经历过此次疫情的爆发，或多或少都想把现金变现，找个类似黄金的资产保值。
　　加上＂金九银十＂，上海的落户政策又更开放了，她担心今年如果不再买房的话，今后就要买不起房了。
　　但是在上海的100万，30%的首付也不能买到很好的房子，将来真的住在里面，先不说每月还贷的压力很大，上下班通勤也够辛苦的。
　　所以我这朋友也是左右为难，实在做不出一个决定。
　　作为朋友，老李我也算是在做理财规划的工作，所以也就告诉了她不同选的权衡利弊。
　　关于买房自住
　　几年前，确实有着＂买房要趁早＂的说法。
　　在过去，中国的经济，房地产几乎占据了一半的江山。
　　再加上房贷政策的刺激，需求突然被刺激起来，每个人都不抑制不住欲望，贷款买房几乎成了大多数普通人的＂标配＂。
　　看看去年统计出来的居民杠杆率(居民债务/居民可支配收入)，2008年前仅为18%，现在为127%，反超其他国家。
　　这样一个火爆的市场，即使我买了一套闲置的房子，也能充分享受不断上涨的红利。
　　据统计，从2002年到现在，一线城市的房价上涨了6倍以上，北上深的房价与收入之比甚至超过了40倍，这比任何基金经理的回报率都要好。
　　但过度依赖房地产，实际上会对其他行业产生深远的影响。
　　钱都往赚钱的地方涌去，谁还愿意研发科技呢？
　　因此国家才会定下＂房住不炒＂的政策基调，楼市也就没有了大涨的基础了。
　　那么现在买房子，还有可观的收益吗？
　　1.房价上涨所带来的实际收益率
　　虽然刚需购买不太需要考虑房价的涨跌，但处于高点的购房真的很令人沮丧，买房之后总是忍不住要计算一下自己的房子到底增值了多少。
　　朋友准备贷款买房，首付30%，所以这相当于加了杠杆，享受的却是全价上涨，但这个上涨带来的利息，需要扣除贷款部分的利息。
　　因此实际上，投入的首付30%：
　　本金的年化回报＝（全款房价涨幅－贷款部分70% × 贷款利率） ÷ 本金比例30%
　　假设房价为400万，而朋友支付的首付为135万，如果房价每年上涨5%，根据目前的LPR，5年期以上按4.65%计算，投资的135万的年化回报率为：
　　（5%－70% × 4.65%） ÷ 30% ≈ 5.8%
　　杠杆确实放大了回报率，但这一回报率似乎与表现良好的基金相比并不占优势。
　　然而，朋友表示，股市真的大涨的话确实很爽，但真的要确保股市长期稳定收益在10%的水平上，是非常困难的，至少她对自己的投资能力没有信心。
　　因此，买房自住的目的，更多的是为了获得一种心理上的安全感和世俗的需要，避免在不断搬家和寻找房子时消耗对于生活的热情，从资产的角度来：
　　第一，它相对稳健。当然，这种＂稳健＂和黄金一样，是一个相对的概念，不包括跟风炒房和高位买入。
　　第二，它应该是最划算的杠杆。
　　首先，贷款的利率远低于市面任何贷款产品，而且自从改成LPR，为了完全跟随市场的波动，即使利率下降，还款也会减少。
　　2.房子的持有成本
　　买房自住，无形中是增加了我们的负债——
　　① 房屋税费
　　新房要交契税、公共维修金、交易手续费，二手房还有额外的个税、增值税
　　② 房贷月供
　　③ 物业费
　　④ 装修等安置费、居住在郊区增加的通勤成本等
　　⑤ 机会成本：同样的钱拿去投资的收益
　　所以我对朋友说，不要把所有的积蓄都拿去买房子，留下一点现金储备。
　　而之后，如果她打算置换房屋，已经失去了＂首套房资格＂的她，首付款的比例，至少也要50%。
　　但她现在能买到的＂远郊刚需房＂，要找接盘侠的话可并不容易。
　　目前，上海对改善住房的需求明显高于刚性住房的需求，然后放眼到全国，似乎刚性需求也不再像以前一样那么大了。
　　此外，如果置换住房的需求更大，地段也更好，很难说置换房的涨幅会低于首套房。
　　但有些人说，买了房在一定程度上决定了之后的人生轨迹。
　　背上了房贷，就不再那么任性而为，想不断提升自己的软实力，去缓解月供的压力，这也是隐形的收益了。
　　关于买房投资
　　考虑到朋友可选的楼盘数量有限，我们还讨论了另一种可能性，那就是把买到的房子租出去，住在通勤方便的内环里，正好偿还一部分月供。
　　这个计划可行吗？
　　也就是说，在之前的收益中，叠加了出租房的收益，而在持有的成本中，叠加了自主租房的成本。
　　因此，实际的本金年化回报＝（全款房价涨幅 + 租金收入－贷款部分70% × 贷款利率－自住租金开销） ÷ 本金
　　由于地理位置的巨大差异，这两种租金肯定不相等，也就是说，自住房的租金更高。
　　今年上半年，国内收益率最高的两类资产分别是股市(17%)和黄金(16%)，而房产仅为2.8%，还是算上了2%的新房房价涨幅和0.8%的租金回报率…
　　仅就租售比而言，6个一线城市和二线城市所代表的房地产的平均租金回报率仅为0.8%，而上海的最高回报率也不过1.5%。
　　所以朋友如果买了400万的房子，根据今年上半年的市场情况，租金每月收3.2万，但每月要月供10.98万，显然无法抵消贷款。
　　即使房价上涨，今年到目前为止，也只有2%，也就是8万元，只能勉强支付月供，还不如把钱放在余额宝里呢。
　　贷款买房出租，显然是一笔赔钱的买卖。
　　此外，房地产的流动性很弱，但在交易方面，无论是出租还是出售，都有无形的时间成本，以及有形的中介费、税费。
　　而如果同样的钱，拿去买地产股，不谈股价变化，股息率就有5%至6%，显然比买房划算。
　　所以，如果把买房当成投资，可以说是大势已去，曾经＂闭眼盲投也稳赚＂的时代不再有。
　　关于理财投资
　　看过一个段子，说如果你在纠结，手里的钱要买房还是投资，那就去买股票，然后……然后就没这个纠结了。
　　之前老李也分享过，借基入股，是多数人省心、省力，还能获得长期回报的选择。
　　而从大环境来看，股市也确实是未来，值得重点配置的资产。
　　最近利好股市的大消息，可以说是此起彼伏。
　　前几天，国务院刚出《关于进一步提高上市公司质量的意见》，大致总结一下，就是鼓励市场的流动性。
　　而15年前，国务院同样出了管理上市公司的意见，之后的上证指数，迎来了超级大牛市。
　　参考相对成熟的资本市场，股市的长期收益，大概能维持在年化10-15%。
　　其实从资产结构来看，美国中产家庭的配置中，房产只占据了30%，而这个指标，目前在国内，超过了60%。
　　所以不急着买房，跟随时代的浪潮，充分享受发展的红利，也未尝不是一项不错的选择。
　　话说到这里，朋友发来消息，说趁着这两天大涨，兑现了好些基金，还是决定买房。
　　因为漂泊久了，总想在喜欢的城市里，给自己安个家。
　　如果说，买房就是买城市，上海的确值得投资。不论是落户开放，还是产业多元，无疑都能吸引更多的人口，那楼市就不会差，加上价格已经回落了几年，未来应该还是能保值的。
　　但这些分析吧，也许在朋友面前，都比不上＂安全感＂这份情绪价值。
　　毕竟有了房子，
　　就似乎有了一份坚持自己的底气。