房贷利率边际松动，银行流动性回暖！刚需购房者受益

　　＂金九银十＂之际，从2020年下半年就开始收紧的房贷政策终于松动。
　　国庆节前，央行、银保监会等部门召开会议，强调坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，并明确将维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
　　随后，以广州、佛山为代表，全国多地房贷政策出现松动迹象。
　　贝壳研究院发布最新数据报告称，10月，90个主要城市主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，为今年以来首次下调。
　　贝壳研究院表示，10月房贷利率回调是年内首次环比下降，代表信贷环境有所改善。二季度以来，住房信贷环境收紧，二手房市场率先降温，并在下半年逐步传导至新房市场和土地市场。而新房市场和土地市场的降温又会进一步减弱二手房市场预期。
　　房贷利率政策松动一方面是调控取得阶段性成效的结果。7月22日，央行金融市场司司长邹澜表示，＂三道红线＂实施一年，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，整体经营趋于稳健审慎。
　　另一方面，房贷政策严格导致的高利率及其他条件的严格所造成的连锁反应又对刚需购房者造成一定程度＂误伤＂，与维护刚需购房者合法权益的初衷相悖。
　　房贷政策松动不止表现在C端，在机构端，作为银行流动性腾挪手段之一的RMBS（个人住房抵押贷款资产支持证券）也正在复苏。RMBS作为资产证券化手段，能够缓解＂两个集中＂带来的达标压力，减少＂误伤＂合理购房需求。
　　RMBS发行量与银行房地产贷款集中程度成正比。今年上半年，RMBS发行总量为34单，涵盖18家银行，其中建行以8单的规模领跑，工行、中行及中信银行发行3单。
　　房贷边际的放松以刚需购房者的正常需求为导向，在经历前段时间的严格调控之后，银行流动性终现曙光。
　　11月2日，媒体报道，10月全国房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升，初步估计环比多增约1500亿~2000亿元，金融机构对房地产企业融资基本恢复正常。
　　房贷高压红线
　　在2020年8月＂三线四档＂政策出台之时，分析当时224家主要房企年报数据可以发现，至少有109家房企2019年有息负债增速超出标准。
　　在此背景下，央行、住建部出台＂三线四档＂规定，正式对房企经营和融资规则作出约束。
　　＂三线＂即指剔除预收款项后的资产负债率需大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍；＂四档＂则是依据达标情况，将房地产企业分为＂红、橙、黄、绿＂四档，且对每一档的融资规模作出规定。
　　截至2020年末，在全国85家重点房企中，满足＂三线四档＂全部要求进入＂绿档＂的房企仅为32家，占比不足一半，全行业仍具有较大的达标压力。
　　从2020年末到2021年3月，房贷资金监管持续收紧。
　　央行、银保监会2020年底发布通知，明确银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民不各项贷款余额的比例应不得高于监管要求的贷款占比上限。
　　受此影响，个人住房贷款额度逐渐紧张。高企的房贷利率及紧张的额度给＂金九＂泼了一盆凉水。据观点地产数据，9月，前100房企录得全口径销售额为9547.6亿元，同比减少29.9%，单月销售同比增幅连续3个月为负。
　　＂金九＂的低迷是楼市下行的惯性持续。根据国家统计局数据，2021年6月至8月，全国商品房销售额分别为2.24万亿元、1.35万亿元、1.26万亿元，已连续三个月呈下降趋势。
　　据媒体不完全统计，2021年以来各地房地产调控次数累计突破400次，创历史新高。
　　在国庆前夕，央行、银保监会、住建部在多个场合曾数次表态，强调坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。
　　在国庆前后，以广佛地区为代表的部分城市房贷政策出现松动。同时，湖南益阳、杭州、宁波等地也纷纷跟进。从＂三线四档＂、＂两个集中度＂到＂两个维护＂，以购房者的刚需作为导向，房贷政策实现由紧到松的平滑过渡。
　　但也有地区的房贷政策仍在收紧。扬州房贷利率在9月再次上调，首套调高至5.5%~5.7%，二套则提至5.7%~5.8%，且放款时间不确定。武汉已多次上调房贷利率，部分银行二套房贷利率已经破6，显示房贷政策的地区分化明显。
　　银行流动性松动
　　在今年＂金九银十＂之时，银行房贷流动性也开始释放。
　　个人房贷业务风险相对较低、期限较长、常做常有的特点使得银行信贷资金投放呈现明显的＂房贷偏好＂。因而在＂两个集中度＂监管要求实施后，银行面临较大的信贷结构调整压力。
　　但银行的信贷结构调整压力具有一定的阶段性。
　　华南一家股份行的信贷人士向时代周报记者表示，银行往往在第二季度末需要满足信贷集中度考核要求，因而在此时间节点前后，银行都会降低房贷资金投放，其个人住房信贷额度往往较为紧张。而在考核结束后，银行房贷额度紧张状况将趋于缓解。
　　在房贷额度开始缓慢释放的同时，房贷供给和购房者之间的供求矛盾也就得到缓解。
　　而除了银行自身的信贷资源腾挪因素外，房贷供给的增加与政策暖风亦密不可分。
　　此前，随着央行加大对房地产的调控，涉房贷款管控愈趋收紧。
　　而在＂两个维护＂提出之际，监管重新放松RMBS的发行，RMBS发行规模在8、9月出现爆发式增长。而随着RMBS发行量的增加，银行可以动用的房贷额度也因此增加，房贷政策整体开始放松。
　　不过，这并不意味着对银行房贷管控的全面放松。截至10月初，据不完全统计，各地银保监分局针对房贷已开出597张罚单，主要处罚事项为贷款资金被违规挪用至房地产领域以及贷后管理不规范等。
　　在房贷政策市场＂一城一策＂的定价原则下，全国以省市地区为单位，房贷政策分化的情况仍将长期存在。银行与市场需求之间的博弈已进入白热化，但对刚需购房者而言，从＂三线四档＂和＂两个集中度＂到＂两个维护＂，银行房贷流动性已出现曙光。