干货集体土地租赁住房项目三大开发模式

　　近期北京上海均有集体土地租赁住房品牌发布、项目入市等消息，不少房企系的同仁也在咨询关于集体土地租赁住房等相关的问题。
　　从城市层面看，至2017年8月，国土部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，到2019年1月，13个试点城市扩容到18个。
　　五年来尽管阻力重重，项目入市缓慢，但是构建城乡一体的土地市场、加快集体土地入市是大势所趋，各种制约因素也在被逐个破解。
　　在近几年政府、村集体、企业、银行等协作下，北京、上海、杭州、深圳等地也不断探索新模式推出标杆项目。
　　在企业层面看，以万科、华润、首创、愿景、深圳人才安居集团等代表性企业已进入，不少地方性企业也开始涉足区域集体土地的开发与运营。但在项目开发模式上各有差异各有侧重。
　　目前模式形态有： 自主开发、联合开发、土地流转（出让、出租），以联合开发为主。
　　以土地作价入股
　　联营国有企业进行合作
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　　典型代表：首创置业十八里店集团土地租赁房社区
　　此项目是目前北京最大的租赁住房项目。此类合作乡政府是集体用地的土地方，以土地出资，占51%股权，其他入股的开发公司占49%。
　　另外深圳人才安居集团也以＂政府主导+国企实施+村集体参与＂土地整体利益统筹模式，从土地一级市场落实公共住房项目，去筹集公共住房。
　　此类该合作模式的核心为：由村集体出地，国有企业出资进行建设并获得项目50年经营权，包括占用、使用、经营、管理、收益等全部权利，国有企业承担建设费用和固定收益（保底），村集体获得固定收益（保底）和分红收益（遵照约定）。
　　具体形式为，集体经济组织以土地使用权作价入股、联营的方式与国有企业或其全资子公司共同设立一家合资公司，投资、建设和经营租赁住房项目。
　　国有企业或其全资子公司通过持有合资公司的股权间接按股份比例享有项目地块的土地使用权及租赁住房项目的所有权益。入股比例由双方协商确定。
　　该模式下，对于国有企业来讲，虽然集租房项目收益率不高，但通过持有平台公司股权间接享有了土地使用权及租赁住房项目的所有权，激发了国有企业参与项目的积极性。
　　合作期间，如果该区域集体建设用地相关政策可实现建设用地出让、租赁、入股，与国有土地＂同等入市/同权/同价＂，国有企业或其全资子公司可以按照最新改革政策执行。
　　同时，国有企业可以约定以租赁住房项目经营权/租赁住房项目经营收益等为担保进行融资。
　　对村集体来讲，合资公司以分配税后利润的方式按合同约定支付给集体经济组织经营收益，不足部分由国有企业或其全资子公司补齐，获得了稳定的固定收益（保底）和分红收益（遵照约定），规避了因开发运营经验不足带来的风险。
　　以出让土地经营权
　　联营开发企业和社会资本进行合作
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　　典型代表：万科泊寓成寿寺项目、高立庄项目
　　万科位于北京丰台区成寿寺、高立庄项目是北京最早一批开建和入市运营的集体土地租赁房项目。
　　两个项目的对外资料显示，成寿寺项目的建筑面积约为4.6万平方米，预计提供965套房源；而高立庄项目则由北京万科与丰台科技园管委会合作开发，建筑控制规模为地上13.5万平方米，项目共建设3栋楼，预计提供3100多间房源。
　　合作模式的核心为：由村集体让渡租赁住房项目经营权，社会企业出资进行建设并获得项目50年经营权，包括使用、经营、管理、收益等权利（不包括占用权利），社会企业承担建设费用和固定收益（保底），村集体获得固定收益（保底）和分红收益（遵照约定）。
　　具体形式为，集体经济组织以租赁住房项目经营权出租的方式与社会企业或其全资子公司合资设立一家平台公司， 投资、建设和经营租赁住房项目，持股比例（分红比例） 由双方协商确定。
　　该模式下，对于社会企业来讲，更多地从投资的视角看待项目的价值，着眼于项目投资运营能够带来的回报，以及积累运营经验。
　　对村集体来讲，仅让渡项目经营权给社会投资人，不需要将土地使用权作价入股到合资公司，依然拥有项目地块完整的土地使用权、租赁住房房屋所有权，权益保障较优。
　　该模式下，对于社会企业的资质、建设能力、运营能力、经营团队稳定性等的考核尤为重要。
　　为规避风险，一般约定不允许社会企业以租赁住房项目经营权/租赁住房项目经营收益等为担保进行融资。
　　土地流转模式
　　村集体收益来自于土地出让价款
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　　典型代表：上海松江泗泾有巢国际公寓社区、北京丰台润棠瀛海项目
　　泗泾有巢国际公寓社区作为上海首个公开出让、用于建设租赁住房的农村集体建设用地。此地块出让方为＂上海松江区泗泾经济联合社＂，其使用权于2018年10月被有巢科技投资（深圳）有限公司以1.25亿元底价竞得。
　　土地面积2.1万平方米，计容建筑面积约4.03万平方米；出让年限70年。该地建设租赁住房套数为825套，地下车库配备车位400多个，车位配比约1∶0.5。
　　润棠瀛海项目，该项目是北京市大兴区首批集体土地流转项目之一、由华润置地和愿景集团合作投资开发运营。
　　润棠瀛海店官方效果图
　　该项目总建筑面积约20余万平方米，共有20栋大楼，五大组团，提供公寓3000余套，户型主要包括宿舍、大开间、一居室、两居室、三居室的全产品线户型,面积从26平方米至104平方米不等。
　　此项目是愿景集团与华润置地在瀛海项目上进行股权合作，愿景集团负责产品设计，华润集团负责开发建设。由愿景集团主导，双方共同运营。意在整体强化项目投资和操盘团队的实力，提升瀛海项目的开发管理水平。
　　该模式下对于企业的各链条专业能力、企业在周期性的抗风险能力、资金实力都要求更高。对于资金资源人才实力雄厚的央企来讲， 在稳健的体制下如何和社会资本、城市运营机构互补互助，打造有效率的大运营和资管体系成为关键。
　　利益分配是决策依据
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　　以目前主流开发模式看，无论是以土地使用权作价入股、联营的方式与国有企业进行合作，还是以经营权出租的方式与社会资本进行合作，双方合作需要商谈的重点，都是收益如何分配的问题。
　　国有企业更看重资产和权益，社会资本更关注投资回报及经验积累
　　农村集体经济组织可以土地使用权作价入股、联营的方式与国有企业合作，也可以项目经营权出租的方式与社会资本合作。
　　由于集体土地租赁住房项目相比商品住宅、写字楼等开发经营类项目收益率不高，国有企业更看重通过平台公司间接享有的土地使用权及租赁住房项目的所有权，以及对未来集体土地与国有土地同等入市/同权/同价的预期；
　　社会企业更看重项目自身的投资价值以及为类似业务的拓展壮大积累运营经验。
　　＂固定收益（保底）+分红收益＂合作方式更受青睐
　　基于集体经济组织对保障农民稳定收益、风险控制的需求，实践中合作双方常用的收益分配方式为＂完全固定收益（保底）＂，或＂固定收益（保底）+分红收益＂方式，很少采用＂完全分红收益＂方式。
　　＂固定收益（保底）+分红收益＂方式下，对于开始分红的条件约定，有＂不足按保底，超过按分红＂、＂不足预期租金按保底，超过预期租金享分红＂、＂不足收益率指标按保底，超过收益率指标享分红＂等多个类型。
　　项目财务分析可以为合作双方收益分配方式的选择提供技术支撑
　　＂固定收益（保底）+分红收益＂收益分配方式下，合作开发建议的路径为：
　　首先分析不考虑收益分成情况下的最高固定收益，其次分析不考虑固定收益情况下的分红收益最高分成比例，再次分析集体经济组织基本收入保障需求下的合理的分红收益分配比例，提出多个备选方案。
　　多方案比选分析可以为双方收益分配方式的确定提供决策参考
　　多方案的比选分析，可以借助于净现值比较法、净年值比较法等方案经济比选方法。
　　最终联营合作双方需结合对未来收入的预期、风险的认识与偏好、自身的特点与定位、投资回报的要求等，综合分析决策。