赁客秀第7期国企运营商新模式玩转大型租赁社区赁当别论

　　为解决大城市＂住房难＂问题，在政策红利、市场需求以及供应加大的多重加持下，大型租赁社区应运而生。大型租赁社区的优质、生态、稳定和长效，对住房租赁市场的发展，构建＂新时代＂的住房制度改革和长效机制建设，提供了有益的探索和实践价值。上海张江纳什国际社区作为上海第一块R4用地建设而成的大型租赁社区，一面市就上了＂热搜＂，备受关注。
　　上周五，《赁客秀》的第7期活动《赁当别论》在上海张江纳什国际社区内举行。本次活动为《赁客秀》系列的首次会议直播，围绕＂国企+运营商 新模式玩转大型租赁社区＂的主题，各位到场嘉宾发表了精彩观点。
　　本期到场的嘉宾有（以下按嘉宾姓名首字母排序）：
　　陈亮：上海市房地产经纪行业协会 秘书长
　　陈杰：上海交通大学住房与城乡建设研究中心 主任、中国房地产估价师与房地产经纪人学会 副会长
　　冯佳庆：上海临港创新经济发展服务有限公司 副总经理
　　汤俊：上海市房地产经纪行业协会 副秘书长
　　严俊亮：旭辉瓴寓上海公司 总经理
　　主持人为克而瑞租售总经理 王伟。
　　嘉 宾 合 影
　　/ 演讲环节 /
　　一、陈亮：开场致辞
　　居者有其屋是中国传统文化中非常推崇的，衣食住行关系到每一个社会人的发展，如何居住好关系到城市的发展。上海创建了各种各样的中心，贸易中心、消费中心等，需要吸引全国各地的人才。上海统计约有1000w的流动人口，让其中70%需要租房的人，租的安全、租的放心和租的舒适，是政府和企业需要关心的。
　　上海在R4地段走出新的探索模式，如何让国有企业发挥压舱石和主力军的作用，是上海在房地产健康发展中做出的探索。对消费者来说如何住的比较舒适、安全、价格合适是非常值得关心的。
　　行业中研讨R4地块发挥怎样的作用，对租金价格起到什么样的引导作用，对人才的聚集和租赁市场的引导作用将在未来逐步的显现。政府有要求，市场有需求，如何扮演好不同的角色，把市场有序健康的发展尽我们的一份力。
　　二、陈杰：《政策引导下的住房租赁市场新政解析》
　　1、住房租赁政策新动态
　　当下，住房矛盾主要集中在大都市，解决方案是租赁。近半年，政府出台了很多租赁相关政策，其中最强有力的是7月国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，《意见》中提出＂大力发展保障性租赁住房＂。此外，今年的两会也提到了住房突出问题，社会有需求，而解决方案就是保障性租赁住房，以租赁作为主要手段解决住房问题。
　　房地产行业已经从增量时代进入到存量时代，增量和存量是一个互动的过程。政府主要关心普通收入、中低收入的新青年租住问题。租房首先要做到能租到，其次是租的起、租的近、租的好、租的稳，这也是政策的发力点和市场痛点。
　　2、政策演进的内在逻辑
　　战略意义：
　　1）居住是经济社会活动的前提，安居才能乐业，宜居才有城市。＂住的到＂、＂住的起＂、＂住的近＂、＂住的稳＂、＂住得好＂，这是配合国内循环为主的双循环战略，也是配合人口生育的政策。
　　2）＂租购并举＂是新时代住房制度改革完善的基本方向。发展租赁住房是解决大城市住房问题的主要手段。
　　3）租赁住房供给仍有结构性短缺。租赁市场是房地产企业的新战场。
　　这次的政策有很多思路创新：1）从托底型保障到发展型保障；2）从双困难准入到单困难准入；3）从社会分层到社会融合；4）从房屋建造到社区营造；5）从居住满足到共生发展；6）从福利分配到价值创造；7）＂垄断性租金＂到＂生产性租金＂。
　　3、租赁社区的建造运营
　　在大城市住的好才能吸引人，这样才有活力，比如张江，就不是一个打工的地方，是一个小型的城市，需要内循环，而内循环是相互的，要以城兴产。
　　4、行业展望和政策需求
　　服从城市经济聚集规律，合理追求职住平衡∶市中心通过城市更新，逐步减少住房占比，以租赁房为主。逐步提升产权国有化占比，供青年人和新市民租住；新增住房集中在新城和环主城区，以自住型产权或共有产权房为主。以宜居性为引导，加强公共服务配套与社区建设，从而吸引中产阶层及以上群体。通过快速都市区通勤交通体系做支撑，提倡办住商的空间一体化复合。
　　三、王伟：《新形势下，城市租赁市场发展趋势》
　　租赁行业现状有三个维度方向的调整：
　　第一、中央政府持续推进，但地方落实较为缓慢；
　　第二、大浪淘沙，行业发展回归理性，行业格局逐步变化中；
　　第三、企业经营情况由疫情期间的整体困难逐步向好发展。
　　从行业规模来看，越来越多的企业进入到行业，排头兵进入迅速发展期。
　　从行业发展趋势来看，小家庭的人口数量增长带动了住房租赁需求，未来的产品将不仅围绕单身还有家庭型型住房需求。国家在倡导类似政策。金融政策的保护，金融扶持端和供应端，都会成为未来公募REITs落地先行发行的条件。
　　四、冯佳庆：《践行国企责任，促进住房租赁市场稳定》
　　作为国企，如何在租赁市场找准定位，精准发力？临港服务公司副总经理冯佳庆先生结合临港新片区发展情况以及临港服务公司项目情况，与大家做了分享。
　　1、积极承载国家战略，践行国企责任担当
　　李强书记在新片区莅临调研时强调指出＂要抓住这一轮机会，加大租赁房的建设，着力营造独具魅力的工作环境和生活体验，吸引更多青年才俊选择临港、扎根临港。＂
　　管委会也适时发布了《中国（上海）自由贸易区临港新片区保障性住房三年行动计划（2021-2023）》，指出要按照＂供需对接、租购并举、分类保障、住有宜居＂的思路，形成多主体参与、多品种供应、多群体覆盖、多举措创新的具有临港特色、符合新片区未来发展方向的住房保障体系，解决各类人才的阶段性住房困难，以实现＂居者有其屋、居者优其屋＂。
　　根据临港新片区现有人口与规划人口情况来看，临港新片区未来的租赁市场发展前景广阔。
　　2、加大公租房开发建设力度，抢抓临港新片区建设重大机遇
　　临港服务公司于2011年开始在片区内建设配套公租房，于重大产业导入的过程中发挥了至关重要的作用——帮助企业解决人才住宿问题。经过十年耕耘，临港服务公司所建成的公租房面积已超过180万㎡，提供房源12000余套，服务企业超1000家，导入创新型领军人才超2万人，极大程度完成了产业园区的生活配套，为招人、用人、留人提供强大支持。
　　3、 明确高质量发展目标，打造高品质公租房社区
　　什么是＂高质量＂的公租房社区呢？
　　临港集团认为，就是要最大限度地满足人民美好生活的需求，是符合新发展理念、使＂创新成为主动力、协调成为内生特点、绿色成为主变形态、开放成为必然之路、共享成为根本目的＂的物业布局与载体。
　　＂高质量公租房＂该如何打造呢？
　　(1) 系统研究，优化布局，促进社区与园区融合稳定发展。 对区域的布局实施再审视、再聚焦，对区域之间的联动及区域内部的再细分进行研究，提前考虑产业人群居住点的规划，在产业园区集中的地方建设公租房社区，通过人口居住的集聚，有效实现居住需求的释放和资源的集中匹配，降低生活成本，同时快速形成城市功能。
　　(2) 推动标准化建设，为各项目开发建设的平稳推进保驾护航。 ＂标准化＂包括＂管控标准化+产品标准化＂。＂管控标准化＂是指通过建立项目开发路径＂一图一卡一册＂管理机制来高效推动项目建设；＂产品标准化＂是指形成标准化产品体系建立以达到快速推广与复制。
　　(3) 推进数字化应用，加快建筑工业化升级。 ＂标准化＂包括＂管控标准化+产品标准化＂。＂管控标准化＂是指通过建立项目开发路径＂一图一卡一册＂管理机制来高效推动项目建设；＂产品标准化＂是指形成标准化产品体系建立以达到快速推广与复制。
　　(4) 聚焦产城融合，构建园区开发和城市建设生态圈。 从＂产城融合＂的实质和内涵来看，＂租赁社区＂应该以＂城市＂为载体，承载产业发展和生活空间：以产业作为根本，驱动经济发展；以文化为内涵，凝聚优秀的企业和人才，实现和谐发展，以服务为保障，促进城市更新和配套完善，达到＂产业、城市以及人＂积极活力向上发展的模式。
　　目前临港服务集团围绕＂城市、文体、教育、商业、住宅、交通、新能源、医养和人才＂探索打造＂9+X＂生活配套服务体系，满足现代化高端人才各方面的需求，以实现＂留人、留业、留家、留心＂。
　　(5) 持续加大安全生产管理力度。 包含四个方针：1）认真学习和贯彻落实6·17全国安全生产电视电话会议精神 ；2）精细化管理后续安全生产工作，以常态化的、多措并举的管控要求打造优质精品工程；3）加强经验总结和成果推广，存在不足举一反三 ；4）通过科学管理提升安全管理水平和应急处置能力。
　　(6) 加强公租房社区管理，确保住房租赁市场稳定。 主要是加强公租房租赁服务管理和公租房社区服务管理。1）通过实施全过程监管进行公租房租赁服务管理，真正确保＂房为留人所用，房为企业所用，房为企业发展所用＂。2）积极协助成立公租房社区居委会等进行公租房社区服务管理，努力推动社区发育和强化社区管理，打造有温度、有活力的产业社区，带动产业园区成为新兴城市的重要组成部分。
　　五、严俊亮：《理想的租赁社区是什么样的？如何打造一个好的租赁社区？》
　　旭辉瓴寓上海公司总经理严俊亮先生围绕《理想的租赁社区是什么样的？如何打造一个好的租赁社区？》发表演讲。
　　在打造租赁住房的过程中，我们一直有一个念想，租赁住房或许是未来居住产品中比较高级的类型，因为它是真正有服务、良好的产品，同时实现拎包入住的一种生活状态。
　　基于此，我认为理想化的租赁社区，有三个标签：1.良好城市服务能力；2.良好生活、居住体验；3.合理投资回报；这三点隐含的内容包括，第一，政府在打造租赁住房的过程中，租赁住房能够为城市的招商引资、产业的落地提供服务；第二，居住在里面的租客有良好的体验，除了工作近，还能承载居住生活；第三，参与其中的企业能够有微薄、合理的利润，企业能够达到相对可持续的发展。
　　首先是对＂良好城市服务能力＂的理解：1.职住平衡；2.价格合理；3.服务经济的全局思维。
　　＂职住平衡＂可能普遍的认知是数量是否平衡，在我们的分析体系内，不仅仅是数量的平衡，更多是质量平衡，质量可能在某种程度上比数量更重要。例如，在陆家嘴或在张江的租赁社区，其所提供的产品、服务能力以及空间、租金水平等都是完全不同的。
　　在陆家嘴社区，租客的消费能力强，收入高，对社交需求、商务需求更高，因此在产品打造中会融入更多的洽谈、商务接待功能。而在张江社区，租客以科技从业者为主，这部分客群加班严重，回家后更需要安静舒适的环境，他们更注重入户空间的打造及完善的室内配置。因此，对于不同区域的客户进行精准定位，是我们认知的关键点。
　　其次是＂良好生活、居住体验＂的定义：
　　1、＂从社区角度定义生活空间＂。 以往经验看，在规划租赁社区实践中，我们容易把房间做小，造成相对较小的空间范围内，生活空间和居住空间不完整，而这一不完整其实可以通过社区服务和公共配套来完善。我们既需要考虑居住空间的舒适度和完整度，有效提升经营坪效，同时还需要满足规划条件的限制。
　　因此，在社区设计规划时，我们将生活需求有机分解为高频、中频、低频使用；私密、半私密、开放空间等多个维度，同时按照客户的年龄段以及家庭结构进行有机规划。
　　举例而言， 卧室需要绝对的私密性，但健身、社交、客厅等功能完全可以通过社区共享空间来承载。餐饮方面，根据我们调研，50%以上的单身白领不愿意在家做饭，所以我们有针对性地弱化室内烹饪设施，设置简易料理台，同时在社区公区范围增加功能齐全的公共厨房，商业配套部分提供价格合理的多样化餐饮，满足多层次客群的生活需求。
　　2、＂居住空间的舒适与合理性＂ 。 室内空间的设计不是一张床、一个桌子的堆叠，而是对生活场景的描绘，我们需要充分考虑采光、通风、户外景观的对应性。
　　比如户外景观较好，我们会将休闲空间置于窗口，让人、阳光和室外景致做充分的交流。如若室外空间相对狭小，我们则会将就餐区和工作区进行整合，使空间更加紧凑。我们细化了室内十几个生活场景并在场景与场景之间做有机结合，让租客在相对有限的空间内，提升生活的舒适度和满意度。
　　3、＂公共空间的社交属性与社会属性＂  。租房的年轻人，除了居住以外，更希望能够遇到一群志同道合的人，思想碰撞，一起成长。因此在公共空间的产品打造中，我们融入社群机制，以＂空间＂+＂社群＂，有形与无形的有机结合，形成匹配租客链接场景，推进社区文化的产品导向。以华侨城社区为例，现在我们有近50多个社群组织，包括音乐舞蹈、英语沙龙、户外运动等，租客通过参与社群活动获得了朋友和组织，真正把社区变成自己生活的载体。
　　4、＂社区归属感与城市融入度＂。 租赁社区的打造还寄予了我们一个愿望，就是希望更多住在这里的年轻人不仅为所在企业贡献力量，同时能为城市发展贡献力量。因此我们有意识的和社区所在街镇组织交流，开放社区的共享空间，把街镇活动带入社区，实现＂社区与社会＂的完美融合。如瓴寓的浦江镇社区，现已成为当地街道的社群活动点，社区居民与租客充分互动。基于此，租赁社区不再成为管理难点，而是为社区注入主流文化元素，为街道带去活动的交叉点。
　　最后是＂合理投资回报＂，近期出台了很多租赁政策，在新基建REITs上，提出了以4%的回报率发行。但在实际运作项目的过程中，我们认为相对合理且比较良性的净租金回报率区间在5.5-6%左右。一个租赁社区通过良好的产品打造、精细化的运营、良好的成本控制，不仅能覆盖银行利息，且能够返回一部分本金，同时达到发行REITs的标准，实现租赁产业有机的、可持续的、有一定规模的发展，未来，逐渐形成头部企业。
　　如何做好？主要有三点：
　　1.定位为先。 在定位的过程中，要找到合理的市场空间，精准的客户画像，同时还要对收益有清晰的测算，最后落地到产品，控制好坪效、空间和生活承载是核心要素。
　　2.产品为重。 对空间打造、功能规划、业态规划、生活动线规划、服务规划、成本规划、收益规划等各方面做到精准把控。
　　3.运营为纲。 运营不仅是客户入住后所涉及到的服务场景，还包括了项目的成本管控、进度管理、质量把控、收益管理等，只有前置做好，才能实现完整的投融建管退产业链闭环。
　　最后，我想说要做好租赁社区，需要有＂1有+5懂＂的专业能力。首先一定要＂有情怀＂，没有情怀是做不出令人感同身受的好产品。其次是＂懂人文＂、＂懂经济＂、＂懂规划＂、＂懂运营＂、＂懂生活＂。只有懂得租客的需求，以更好的服务心态和服务精神，做出自己也愿意住的产品，才能成就一个优质社区。同时用＂城市生活综合体＂的角度去打造，随着时间推移，若干年以后，租赁社区中一定会有代表性项目，能够像武康大楼一样，成为时代和历史的见证。
　　/ 圆桌环节 /
　　Q1：在政策红利下，各位对于当下的住房租赁市场发展有什么看法？
　　汤俊：从客观来看，从2016年国家开始大力推动住房租赁到现在：
　　第一，社会各界响应号召投身入住房租赁行业中，从无到有形成产品和服务体系，行业管理逐步由粗到细，从业者们付出了很多。
　　第二，从管理者角度，一方面住房租赁行业纳管时间尚短，很多管理细节需要逐步完善；另方面行业涉及产业链较长、牵涉管理部门较多正在逐步形成管理体系。这其中管理部门花了较大精力出了不少政策来规范和推动租赁市场发展。
　　第三，从2016年到现在已多次引发社会的广泛关注度，甲醛房、哄抬租金、爆仓等负面事件屡禁不止。行业的确有须要完善和提高的空间。尤其是爆仓引发的行业事件，敦促着监管体系加快建立健全。要想具备行业预警能力，首先企业就要符合各项纳管要求。从网签备案、实有人口管理、资金监管到房源信息核验码、从业人员信息卡、行业黑名单等一系列的工作急需有条不紊地快速落实。只有在大数据的基础上科学监管才有据可依。新政围绕着加大保障性租赁住房建设和加大规范租赁市场秩序的整治力度等方面展开，进一步明确了方向和要求，是行业进一步发展的强心针，相信在新政的推动下住房租赁市场势必进一步规范、繁荣发展。
　　Q2：对于上海R4用地后续的推出以及成交情况，各位有什么预期？
　　陈亮：R4地块是上海探索租赁房前期的预备动作，在国家层面做了提炼，纳入到保障性租赁用房建设的重要一环。R4面临着很大的问题，R4地块批地至今已经有很长的时间，但从建设到运营比传统的商品房周期长。主要由于国有企业和公司需要考虑保本盈利，按国资委的考核方法，目前的R4用地100%亏损。张江纳仕国际社区作为第一块R4入市的项目，企业和市场会越来越关注。
　　由于R4用地的特殊性，其设计和商品房完全不同，融资能力税收和盈利能力需要政府管理部门关注。
　　R4地块建成的租赁项目不仅仅是一个临时的居住地，应该作为一个社区来考量。更多的指标应包括人文、文化等来承载，让更多的新上海市民住的安心。相信有了前期的探讨和探索，后续R4地块的投入和运营在现有情况下会有新的升级，为上海吸引、留住人才提供助力。
　　冯佳庆：从企业经济测算的角度来看，R4用地项目盈利的确存在困难。但大方向上，R4用地供给是必须要推动的，国有企业作为行业压舱石，也是必须要做的。怎么解决R4问题盈利问题是关键。为实现＂居者有其屋，居者优其屋＂，建设标准、生活标准不能降低，例如：高品质供水、绿色建筑、智慧家居等都是必不可少的，需要投入成本。然而，像是地下车库、业务会、老年活动室等，是否需要投入可以考量。总而言之，就是要做合适的产品，减轻不必要的负担。总体来看，R4用地是大趋势，只要善于发现问题、探讨问题、解决问题，就能达到好的态势。
　　Q3：租赁大社区可以说是近阶段租赁的热点词之一，各位对于租赁社区是怎么理解的？以及租赁社区未来的发展有什么想法？
　　陈杰：最近我们做了一些国有和民营企业运营商的租赁社区调研，从此次的政策文件可以看出，租赁大社区是趋势。租赁前段时间作为培育期，是粗放的，未来将朝向更精细化的发展。租赁大社区的发展是阶段性的，行业已经具备了发展基础和经验，越来越多的租赁社区已经成型。
　　从城市发展的角度来说，我们需要租购并举。上海的流动人口超过1000万人，其中有83%租房，单户籍人口中也有17%的人租房。这其中存在无房租房，同时也有部分有房租房的人群，主要为了实现职住平衡。无论是流动人口就近上班还是为了子女教育，社区化的租赁始终是需求和趋势。租房不仅仅是租房，还有社会的诉求和居住者的诉求。租赁社区要给居住者一种家的感觉，这同时也对社区的运营者提出了更高的要求。
　　严俊亮：怎样才能称之为租赁大社区，硬件和软件都是需要考虑的方向。
　　硬件方面，第一，硬件需要完整性，如果只有房子，没有车位的配套，那就是不完整的，地上地下需要完整统一。第二，社区需要有一定规模、体量。第三，社区的规划、配套，产品的硬件需要有社区氛围。租赁社区与传统商品房打造不一样，传统商品房打造讲究独立性，而社区的打造是强调社区和社会的融入性。
　　软件方面，第一，租赁的服务都是由社区提供的，服务都是基本的。第二，社群的运营也比较难。第三，也是最难的一点，就是租购同权。如果租赁大社区能够真正意义上的形成，这不仅仅是社区本身的服务能力，同时也是社会需求的承接能力，这些都是需要进行同步完善。
　　Q4：针对上海新城或者是产业园区的配套人才公寓产品，各位对产品打造上有什么想法？
　　严俊亮：首先，从供地、城市控规的角度，政府应该要做深度的职住平衡分析，哪里适合配什么样的产品，配多大的体量，都是和产业的现状以及未来的发展息息相关的。
　　第二，原来每个新城的人才公寓产品基本都是一致的，30平米、50平米、70平米，基本属于同一类产品，但这种人才画像和当地需求画像不匹配，像临港的泥城片区，重工业比较强，蓝领客群多，这种对于宿舍产品需求高。但在目前的规划内，住宅类型的是不太支持建设宿舍产品，这样的需求端和供应端产生脱节。
　　对于未来五大新城的人才公寓，其核心的问题，首先要做好职住平衡的分析、产业画像的分析，面向三产中金融、技术服务业等客群的产品如何打造，而在面向二产制造业，产品又将如何怎么打造。其次就是通过精细化的定位来指导精细化的设计。
　　冯佳庆：首先，临港服务公司围绕＂9+X＂为新片区人才提供产品与服务。其次，需要关注＂全生命周期的＂产品特点。十年以后人群的需求与现在是不同的，要为今后生活需求留有可变空间。目前临港的公租房，更像办公楼的框架结构，可以随时改变空间，满足不同人群的居住需求。产品需要跟着市场走，跟着需求走。
　　Q5：各位对于未来的住房租赁市场的展望是怎样的？
　　陈亮：租赁行业发展曲折，道路是曲折的前途是光明的。
　　汤俊：目前，我们正在编制上海市住房租赁行业运营导则，希望它能成为行业的门槛和基础要求。下一步，我们希望在从业企业的推动下逐步形成行业评级标准，以此进一步推动行业规范化、差异化发展。我相信住房租赁行业的未来将会有更多元的形式、更多层的档次，差异化、专业化发展。
　　陈杰：从人类历史、国际来看，租赁应该是体面的生活，应该是一个享受精致服务的过程，也是真正落实房住不炒，回归住房是为了住。此外，租赁还是为了享受居住生活的过程，希望这一代可以不要因为房子而背负太多东西，过上一个高品质的居住生活。
　　严俊亮：第一：总量扩大，市场细分。第二：规范运营，监管加强。第三：期待国有企业和民营企业合作，效益的保证。第四：市场净化，品牌崛起。
　　王伟：希望行业能够得到更好的发展，在不久的将来行业中涌现出有关注度、发展诉求和品质主张的企业，满足有品质的租住生活落地。
　　冯佳庆：势在必行，前景可期。