住房租赁市场发展亟待破解的深层次问题

　　我国需要发展什么样的住房租赁市场
　　01
　　当前我国住房租赁市场概况
　　当前城镇住房租赁市场规模
　　由于我国很长时间没有开展住房普查，当前城镇住房租赁市场规模缺乏统计数字，仅在人口普查中有所涉及，因此只能根据人口普查相关数据对当前城镇住房租赁市场规模进行推测估计。根据第六次全国人口普查数据，2010年有18.6%的城镇居民家庭租住市场化租赁住房，2.4%的城镇居民家庭租住保障性租赁住房，两者合计约21%。按照当年全国城镇常住人口总量测算，共约1.4亿人租房住。另据调查，我国城镇租房人群以流动人口、新就业大学生为主，并据国家统计局数据，2010～2020年末，全国新增流动人口约1.5亿人，按50%租房住，新增住房租赁需求约7500万人；高校毕业生按毕业5年可买房测算，2020年前5年与2010年前5年相比，高校毕业生增加约1450万人（见图1），按80%租房计算，新增住房租赁需求超过1160万人，两者合计，估测2020年末全国城镇常住人口中超过2.2亿人租房住。未来随着新型城镇化推进，住房租赁需求仍呈上升趋势，我国需要一个庞大的住房租赁市场。
　　当前城镇住房租赁市场特点
　　（1）租赁住房以个人业主持有为主。 除保障性租赁住房外，我国租赁住房的供给主体90%以上是个人业主，尽管近年来住房租赁企业数量有较大增长，但租赁住房机构化持有运营的占比仍较低。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会（简称中房学）委托大数据公司统计，目前全国活跃的住房租赁企业超过2000家，提供的租赁住房超过300万套，在市场化租赁住房中机构化占比6%左右。据相关研究，美国的机构持有租赁住房占比为31.1%，德国的机构持有租赁住房占比约38%，日本85%的租赁住房为个人所有，其中90%以上的私人业主委托专业的托管机构运营管理租赁住房。与发达国家和地区相比，我国住房租赁机构化、专业化水平仍有较大发展空间。
　　（2）机构化出租中以存量盘活为主。 目前住房租赁企业出租的房源主要有三类，一是收购个人住房租赁权装修及配置家电家具后出租的分散式租赁住房，二是收购闲置的酒店、办公楼、工业厂房等的长期租赁权改造后出租的集中式租赁住房，三是收购闲置或低效利用的房屋所有权、土地使用权后改建或新建并自持的集中式租赁住房。由于适合改建的存量房屋、可用于建设的存量土地及投资建设资金缺乏，以及在用地性质、规划、消防等方面存在较多限制，后两类租赁住房发展较缓慢，目前机构化租赁住房仍以分散式租赁住房为主。据中房学调查，2019年末以提供分散式租赁住房为主的住房租赁企业中，仅3家头部企业（自如、相寓、蛋壳）出租的租赁住房就超过150万间；以提供非自持和自持的集中式租赁住房为主的住房租赁企业中，5家头部企业（泊寓、冠寓、魔方、乐乎、红璞）出租的租赁住房约30万间。另以北京市为例，据北京房地产中介行业协会统计，目前北京市存量住房约为750万套，其中约有150万套用于出租，占比20%；租赁房源中业主委托住房租赁企业出租及管理的分散式租赁住房约35万套，占租赁住房的23.3%；租赁企业持有或管理的集中式租赁住房约2.5万套，仅占租赁住房的1.67%。
　　（3）市场化租赁房源以中小户型、老旧住房为主。 目前，我国租赁住房的品质普遍不高，以中小户型的老旧住房为主。据中房学委托大数据公司对北京、天津、上海、广州、深圳、重庆6个城市筛查，2020年出租房源平均建筑面积分别为63、56、62、70、50、60平方米，6个城市平均为60.2平方米，与2015年相比下降了27.5%；出租房屋的建成年代在2010年以后的比重平均为27.2%，其中北京最低，为17.3%，重庆最高，为44.98%。据中房学2015年对16个城市开展的问卷调查，出租住房中老旧公房、农民自建房、小产权住房、回迁安置房等占比超过半数。
　　（4）城市间、区域间差异大。 从第六次全国人口普查情况看，不同城市之间租住比有较大差异，人口流入多、房价高的大城市租住比更高，且主要集中在几大城市群。据第六次全国人口普查数据，北京、上海城镇居民家庭租房比例分别为36.6%和39.5%，远高于全国平均水平21%，租住比最高的为深圳市，高达64%。据估算，全国租住比在20%以上的50个城市，主要集中在长三角、珠三角、长江中游、京津冀、成渝五大城市群。
　　02
　　我国需要什么样的住房租赁市场
　　供新市民、青年人长期居住的住房
　　当前租赁住房的需求者主要是农村转移人口和新就业大学生等新市民、青年人。据贝壳找房发布的《2019租客居住报告》，15个新一线城市的租客平均年龄在30岁左右，其中重庆租客平均年龄为28.2岁。2021年李克强总理在政府工作报告中提出＂规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难＂。未来住房租赁市场要着重提供适合新市民、青年人居住需求的租赁住房。新市民中，新就业大学生是每年较稳定的新增住房租赁需求，农村转移人口每年相对固定，多从事服务性行业以及作为产业工人，两者的住房租赁需求有较大差异。目前城市政府更注重对新就业大学生的吸纳，对建设人才住房具有更强的动力。未来针对这两类人群要制定分层次、差异化的租赁住房供给政策，形成多层次、阶梯化的租赁住房供给体系。
　　哑铃形的租赁住房供给结构
　　据经济参考报报道，2018年我国城镇住房套户比达到1.13，总体上住房已不短缺，但租赁住房供给存在结构性不足，特别是在大中城市，位置便利、中低价位、小套型的租赁住房非常短缺。以北京市为例，经在贝壳找房平台查询，2021年3月底在该平台上出租的住房共39864套，其中核心区域（以距离天安门东公交车通勤60分钟内测算）的出租住房仅1129套，占全部在租房源的2.8%，核心区域在租房源中一居室（即只有1个卧室）的户型占36.7%（见图2），月租金在5000元以下的仅占8%（见图3）。客观上，大城市的城区租赁住房供给难以支撑常住家庭的长期租赁需求，未来应形成哑铃形的租赁住房供给结构，即以位置便利区域的中小套型、管理完善、可长期租赁的住房为主体，以较低租金的保障性租赁住房、较高租金的市场化租赁住房为辅的结构。
　　租赁关系稳定、纠纷易解决的租赁住房
　　发展住房租赁市场需要培养长期租赁需求，其关键又在于建立稳定的租赁关系，而当前租赁住房供给以个人出租为主，承租人与出租人之间缺乏信任感，容易产生纠纷，政府对市场化住房租赁的管理难以到位，纠纷解决主要靠自行协商或民事诉讼，导致住房租赁体验差，租赁关系不稳定，存在诸多痛点。发展机构化、专业化住房租赁特别是自持型重资产住房租赁，对于增加租赁住房供给、改善供需错配、稳定租赁关系、保护租客权益等具有重要作用，应作为未来住房租赁市场发展的主要方向。
　　因此，未来的住房租赁市场要针对新市民、青年人这一主要需求主体，提供更多位置便利、管理完善、可长期租赁的住房。让租赁成为人们认可的居住方式，让更多人愿意租、租得到、租得起、租得好。
　　我国住房租赁市场发展存在的深层次问题
　　发展机构化、专业化住房租赁特别是自持型重资产住房租赁，需要解决当前住房租赁市场存在的住房租赁收益率过低、低成本长期资金缺乏、人们长期租住意愿不高等深层次问题。
　　01
　　住房租赁收益率过低
　　目前，发展住房租赁市场面临的最底层的基础性问题，就是住房租赁收益率过低，即租金回报率或租售比（年房租/房价）严重低于正常的投资收益率水平（一般需要5%左右），不到2%。据wind数据库，一线城市租售比呈下降趋势（见图4），2021年4月，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳的租售比分别为1.62%、1.48%、1.48%、2.37%、1.48%、1.79%，相当于在这些城市出租住房需要42～68年才能收回购房成本，而合理的年限通常为15年左右。住房租赁收益率过低导致无论是通过新建还是改建、收购的方式经营租赁住房，都难以实现长期可持续的投资回报，以租金收益进行相关权益性融资也很困难，这从根本上制约了新增租赁住房供给。解决这个问题理论上有两条路径，一是提高租金或增加其他租赁收益，二是降低住房建设或购买成本（即房价）。实际上，提高租金或降低房价目前都难以做到。这是因为：一方面，目前承租人普遍感受租金与收入相比已很高，提高租金还可能抑制租赁需求。据易居研究院测算，2017年6月全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京、深圳、三亚、上海4个城市房租收入比高于45%。据国家统计局数据，2015年全国外出农民工月均居住支出占生活消费支出的46.9%，提高租金会加重承租人的负担，或将部分租赁需求者挤出区域市场。另一方面，房价难以下降，如果强行降低房价有可能带来系统性风险。
　　02
　　低成本长期资金缺乏
　　新建或改建租赁住房需要一次性投入大量资金，并主要通过未来的租金收入逐步回收，投资回收期很长。据住房租赁企业测算，新建租赁住房的投资回收期一般在25年以上，改建租赁住房的投资回收期一般在5～8年，且发展初期3～5年内难以盈利，需要长期、低成本、大量的资金支持。但目前缺乏符合住房租赁经营特点的长期融资渠道，现有的融资方式主要有三类：一是来自风险资本和私募资金等的股权融资，这种融资方式易产生投资方干扰企业经营的问题；二是银行贷款、专项债券等债权融资，其缺点是对住房租赁企业资产和信用有较高要求，且资金使用期短、融资成本高；三是租金分期（租金贷）、应收租金保理和资产证券化（ABS、类REITs）等以租客信用或租金收益为基础的现金流融资，过去租金贷出现许多问题，而资产证券化目前还无法实现公募。发展住房租赁市场亟须拓宽住房租赁企业融资渠道，吸引社会资本进入住房租赁市场，让住房租赁投资建设资金可合理退出，并扩大再生产，建设新的租赁住房。从国际经验看，住房租赁企业所需资金的核心是要长期、低成本，从根本上解决这一问题必须发展住房租赁公募REITs。但我国当前发展住房租赁领域REITs还存在一些法律和税收方面的障碍。
　　03
　　人们长期租住意愿不高
　　发展住房租赁市场需要培养长期稳定的住房租赁需求，不断提高住房租赁消费能力。但我国长期以来，人们更多将租房作为不得已的阶段性、过渡性需求，愿意长期通过租赁解决居住问题的人不多，普遍希望买房住。这就使得住房租赁需求与供给相比更为不稳定，承租人不愿意签订长期租赁合同，也不愿意在租房上投入太多，凑合着住，不利于租赁住房品质的提升。据中房学2015年对16个城市抽样调查，超过80%的住房租赁合同期限在1年及以下。据安居客发布的《2020中国住房租赁市场总结》，有75.7%的租房人群近五年内有购房计划，另有8.4%的人群已在2020年内购房。
　　人们长期租住意愿过低的原因主要有三个：一是公共服务资源不足以支撑租购住房在享受公共服务上具有同等权利。由于公共服务资源总体供给不足，且发展不均衡，租房家庭在子女上学等公共服务方面不能与购房家庭享受同等权利，承租人在落户方面也存在障碍。二是租赁关系不稳定。目前出租住房主要来源于个人房东，租赁双方对未来租金涨落难以预期，都不愿签订长期租赁合同，承租人对租赁关系没有稳定预期，缺乏安全感。三是租房住不能获得房价上涨带来的财富效应。随着房价不断上涨，购房人拥有的财富越来越多，而承租人不但无法获得资产增值，反而付出的租金成本越来越高。想要改变人们的住房消费观念，让更多的人愿意租房住，需要在公共服务、租赁住房供给主体、稳房价和稳租金等方面下功夫。
　　对住房租赁市场发展破局的思考
　　01
　　多渠道降低租赁住房建设运营成本
　　提高住房租赁收益率最主要的是降低租赁住房建设运营成本，新建改建住房租赁的主要成本是土地成本和税务成本，降低这两项成本是最主要的政策方向。在土地政策方面，一是要在已开展的集体建设用地建设租赁住房试点的基础上，总结经验、逐步扩大试点，同时解决租赁住房建成后相关主体的产权确定及登记问题。二是探索对城区闲置低效利用的土地和房屋，采用原土地使用者与投资者合作建设的方式，改变过去土地必须收购储备并招拍挂的供地模式，既可以调动原土地使用者的积极性，最大化盘活存量土地和房屋，又可降低投资者的土地取得成本。三是探索租赁用地出让年租制，即将一次性缴纳的出让金分散到土地使用期限内按年缴纳，降低一次性投入成本。税收方面，降低住房租赁企业出租住房的房产税税率，明确住房租赁企业享受生活性服务业增值税税率，并可选择简易征收方式，将重资产和中资产住房租赁企业的税负由目前的租金收入的20%以上降低为5%以下。
　　此外，要利用住房租赁消费渗透率高等优势，努力开展延伸服务和多种经营，通过延伸服务和多种经营的收入来提高住房租赁收益率，但这需要租赁住房建成并实际运营后才能逐渐实现。
　　02
　　加快推进住房租赁领域REITs
　　当前发展住房租赁领域REITs主要面临三方面困难。 一是 合格的租赁住房资产较难寻找，合格的租赁住房需要达到一定的收益率水平（一般不低于4%），且产权清晰，目前这种物业还较少。REITs是靠未来租金收益分红的证券化产品，由于住房租赁收益率过低，目前符合收益要求的租赁住房主要是在集体土地上建设或通过工业物业改建的租赁住房，而这些物业的产权一般较复杂。 二是 依据现行税法，REITs设立及运营阶段存在重复征税和税收不中性问题，增加了运营成本。 三是 依据现行证券相关法律法规，公募基金财产只能进行证券投资而不能直接持有未上市的住房租赁项目公司股权，需要嵌套一层资产支持专项计划，由专项计划持有项目公司股权，同时出于税收筹划的目的，还要增加一层私募基金，这导致住房租赁REITs产品结构较复杂，增加了管理费用和发行成本。因此，推进住房租赁REITs，需要在REITs产品结构、税收安排、产权安排等方面做一些特殊制度设计。具体包括，允许公募基金持有项目公司股权，实行税收简化和优惠，明确免征住房租赁转让环节土地增值税、运营环节企业所得税等，同时允许住房公积金、社保资金、保险资金等长期资金持有住房租赁REITs。
　　03
　　使租购住房享受公共服务机会均等
　　要解决人们不愿意将住房租赁当作长期居住方式的问题，最核心的是要解决承租人享受公共服务权利与房屋所有权人相比机会不均等的问题。解决这个问题有三种思路： 一是 大力发展公共服务，并使其质量均等化，城镇常住居民均可享受，但这需要较多的财政资金支出，短期内难以做到。 二是 ＂租购同权＂或＂租赁赋权＂。过去主要讲的是＂租购同权＂，这一说法并不十分准确，因为从法律的角度看，租赁权属于债权，所有权属于物权，两者本来就有所不同，但两者在享受公共服务上是否应有差异并没有法律依据，目前存在的差异主要是在公共服务资源和能力不足的前提下的一种简单区分方式，这种区分方式与当前租购并举、大力发展住房租赁市场的环境已不相适应。公共服务资源即使较充分了，也还存在质量上的差异，难以满足所有居民的需求。 三是 使公共服务与住房脱钩，探索实行积分赋权的方式，让那些对城市或区域建设贡献大的人优先享受公共服务，居住方式只是其中一项评价指标。
　　04
　　加强房地产市场调控以稳定房价和房租
　　要让租住人愿意长期安心于租房住，还要给租住人比较明确的房价、房租较稳定的预期。人们之所以不愿意租房而乐于买房，还因为房价长期持续过快上涨，房租也随之不断上涨。买房有较大的财富效应，而租房不但不能获得财富增长，还不断面临房租上涨压力。如果房价长期稳定，承租人就不会因为租房而与买房者财富差距越来越大，让长期租房租赁需求具有现实可行性。这就需要政府坚持＂房子是用来住的、不是用来炒的＂定位，下大力气开展房地产市场调控以稳定房价。
　　稳定房租在很大程度上就是给租住人以租赁关系稳定的预期。租赁关系稳定并不仅是指签订长期租赁合同。因为现实中，在租金不稳定的情况下，租赁双方往往都不愿意签订长期租赁合同。因此，租赁关系稳定的实质是形成租赁关系稳定的预期，其核心有三点： 一是 要让承租人对租赁与否、租期长短等租赁事项有自主权，即只要承租人想住就能一直住下去，承租人想退租、换租也没有太多障碍，而不受出租人可能随时涨租和卖房的干扰。这一点只有发展机构化、专业化，可用于长期租住的租赁住房才能较好解决。 二是 建立长租期内租金合理调整机制，比如根据当地居民收入增长、物价上涨、市场租金等情况适时适度调整租金，也可探索政府制定租金合理涨幅指导机制，防止因长期锁定租金以及出租人随意涨租给租赁双方带来的不稳定预期。 三是 让承租人拥有租赁到期后不高于市场租金的优先续租权利，防止出租人、中介机构因大幅提高租金的需求而毁约，破坏租赁关系。
　　本文摘自：《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.18（2021）》——《住房租赁市场发展亟待破解的深层次问题》作者：柴强、王霞。有删选。