三个关键点，解决保障性租赁住房落地问题

　　近期，住房租赁备受关注。
　　7月2日的＂国字号＂文件，明确要大力推进保障性租赁住房。20天后的7月22日，副总理强调， 保障性租赁住房是＂十四五＂住房建设的重点任务 。这既是动员会，又是对这项重大工程的工作部署。
　　为此，国家提出了5个渠道的供应模式： 集体建设用地建设、商办改租赁、自有用地建设、园区配套建设、新增供地建设 等等。
　　对这5个渠道，国家层面已把相关痛点、堵点打通了。比如，要不要调整规划，要不要补改变土地用途，要不要补缴出让金，税收怎么减免，普惠性资金申请，消防安全验收等等。这是＂十三五＂发展规模化租赁总结出来的问题，也是2019-2020年13个城市开展保障性租赁住房试点总结出的问题。现在，针对这些痛点和问题，国家层面能协调、能解决的全部解决了。
　　言下之意，剩下的就要地方好好去落实了。就观察而言，当下各地都在紧锣密鼓地编制保障性租赁住房中长期规划、三年滚动和年度计划，并分解到各个渠道、各个区。很多城市也发布了宏伟的建设目标。比如，刚刚发布的 《上海市住房发展＂十四五＂规划》 提出，＂十四五＂形成租赁住房供应超过42万套 （间、宿舍床位） ，占到住房新增供应总套数的40%。
　　摘选自《上海市住房发展＂十四五＂规划》
　　怎么落地，有两个关键问题
　　这段时间，我一直在思考，保障性租赁住房该怎么落地？不同于公租房、棚改，这个类型的房子，它不适合从上到下分任务、摊指标。
　　我认为，当下各地首先应该做的是把模式搞清楚，把机制捋清楚，而不是快马上项目。如果只是为了完成数字目标的话，其实新增供地单列租赁部分不低于10%，就可以实现大量供应，但这不是保障性租赁住房的主要渠道。
　　把现有的存量土地和房屋以及就近的公共配套设施利用好，才能最大程度地降低房源成本，并借助政策红利，做＂小户型＂改造，补上公共服务设施短板，增加体验感，满足新市民和年轻人的住房需求。 其实，就我观察而言，每一种渠道都有很多可利用的低效土地或房源。比如，已建成的商业、办公、旅馆、厂房、仓储等非住宅类存量房屋，低效闲置的很多。
　　最关键的是，怎么调动用地主体和房源主体的积极性？怎么把涉及到的相关审批聚合在一起？这两个关键问题到位了，保障性租赁住房项目落地就解决了最大的难题，剩下的都是技术环节。
　　各个渠道都有重重难关
　　比如，集体土地建保障性租赁住房，村集体和村民的意愿高不高？就我了解到的，目前珠三角村集体和村民根本看不上这点儿蝇头小利。他们想的是，怎么能纳入旧改，搞收益很可观的一次性商品房开发。即便不搞商品房开发，他们经营自家的出租屋租赁，一样可以赚钱。
　　再比如，存量的商业办公改租赁，对这个渠道国家非常重视，这次明确了＂不变更土地使用性质＂，＂不补交土地出让价款＂。 现实中，由于产业升级转型或外迁、受互联网电商冲击以及共享办公的兴起，存量商业办公出现了大量低效和空置，即便是寸土寸金的深圳也有此类现象。 存量商办改租赁，＂十三五＂就有明确的支持政策，但并没有自上而下审批出的项目落地。
　　根源就在于，要符合规划原则，消防安全要验收，这两个拦路虎直接将这个渠道给封死了。此次提出，＂ 在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房 ＂。由＂非住＂改为＂住＂，规划和消防＂这两关＂很难过。符合规划原则、满足安全要求是个大帽子，需要住建部门和规划部门通力合作，才能顺利拿到项目认定书。
　　另外一个，就是 尊重群众意愿 。最典型的就是，一些商住混合体下面是裙楼商业、上面是住宅。商业裙楼的原有业态已经衰败，改为租赁住房是一个很好的出路。但是，这个好事情要获得上面住户的同意，这是很难通过的，这就需要住建部门、街道、社区、产权人等加强合作。只有当这几个部门都想促成改造，才能形成合力、破解阻力，获得上面住户的同意。
　　再比如，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限，由7%提高到15%。其实这是一个好政策，不占用园区的产业用地，还能增加居住用地，解决企业或园区员工住房问题，对企业招工、吸引人才、留住工人有很大帮助。
　　但是， 很多企业或园区缺乏积极性 。一方面，大多数企业没有给员工解决住宿问题的传统；另一方面，一旦改建为租赁住房的话，就必须要有相关的生活配套，也必须要符合住宅类、宿舍类的消防和安全要求，这样才能通过规划验收，这就会挤占生产空间，并大大增加企业的投入成本。问题是，如果按＂低租金＂的思路出租给员工的话，收益率是非常低的。
　　这类住房需求，在新兴产业园区、产业升级片区的潜力比较大。这些区域短期内集聚了大量就业人口、人才，需要通过保障性租赁住房来过渡。 比如，上海外围五大新城，广州黄埔科学城和南沙新区，东莞滨海湾新区、松山湖，中山翠亨新区等等。要让这一渠道落地，这就必须要将企业的诉求与园区管委会，甚至是区政府＂引人引才＂的综合目标结合起来。
　　机制捋清楚，模式搞清楚
　　怎么才算清楚呢？没有从上到下的一步一步的帮扶。上面政策已全部到位，下面地方政府必须以一个一个的具体项目落地，总结出每一个渠道的实施路径和本地模式。要注意， 有个项目认定书就相当于有了尚方宝剑，得到了各部门的认可，租赁企业就可以拿着这个认定书去申请规划报建、低成本资金支持、税收减免、消防安全验收等 。
　　捋顺项目认定书出炉的流程，这是保障性租赁住房落地的核心，而城市政府切实落实主体责任则是关键。 在供给＂低成本、小户型＂的房源，政府及各职能部门一定要有共同的目标取向。 由市领导牵头将各个职能部门聚拢在一起，形成工作合力，才能将上位政策红利落实到位。
　　因为，存量土地和空间资源遴选、规划调整和报建、税收减免、消防安全验收、普惠金融资源获取等，横向纵向涉及到市政府很多职能部门，甚至包括街道社区，需要在＂一城一策＂框架下，智慧性的解决各种困难和难题。特别是，堵住大拆大建获取一次性红利的念想，引导用地和用房主体分享实体经济和房地产协调发展的细水长流的红利，形成良好的示范效应。