由全国第一幅R4用地打造的张江纳仕国际社区一期于8月试运营,该项目是张江科学城建设的重要功能保障性项目,也是满足张江科学城人才居住需求的重要举措。 张江素有"中国硅谷"之称,构筑了"生命健康+数字信息"的产业格局,目前已汇聚了2.4万余家企业、近1700家高新技术企业的科创高地,41万+科创人才。"十四五"规划指出,未来五年,张江将引进海外高层次创新创业人才占全市比重的30%,是高精尖人才的聚集地。 定位未来城市副中心的张江科学城,在产业高速发展的过程中,不断吸引人才进驻,人才在就业的同时,如何保证"安居"、推动职住平衡是张江片区当下重要的考量。 Depth Analysis 张江片区租赁市场供求分析 产品定位|供需关系 1. 缺少品质大户型产品,供求产品匹配度较低 (张江片区集中式公寓分布情况)▲数据来源:CAIC集团战研中心整理 供应结构方面,张江片区集中式公寓供应以白领公寓为主,供应占比达到70%,多家公寓品牌在片区内均有门店布局,而租金在6000元/月以上的中高端品质公寓则供应最少,仅占5.1%。供应产品方面,片区内主力产品为16-30㎡一室户,租金3500-5700元/月,与全市白领公寓基本在同一水平,片区内家庭型集中式公寓产品的供应基本为空白。 ▲数据来源:CAIC集团战研中心整理 而从需求端来看,张江片区产业能级较高,聚集了众多的高新技术产业人群,现有办公人口超45万人,其中不乏大量的家庭型及品质型租赁需求。从线上租赁人群结构图可以看到,张江片区月租金承受力8000元以上的客群占比在 12.8% 左右,而经克而瑞统计,在过去的一年里,全市内环以外成交租金在8000元/月以上的私人房源 仅占8.5% , 可见张江片区租赁客群对品质的需求度要远高于全市的平均水平。 需求产品方面,从线上租赁人群结构来看,张江片区有孩之家的租赁人群比例在19.6%左右, 存在近五分之一的家庭型租赁需求 ,而目前集中公寓市场的供应情况则远不能满足这一需求。 2.片区租赁需求量超8000组,整体处于供不应求状态 ▲数据来源:CAIC集团战研中心整理 注:数据范围为张江板块,周康板块,花木,北蔡板块 数据时间:2020.07-2021.07 以较高的空置率(月均25%)计算集中式公寓月均供应量,得到片区内三类房源的总供应量仅1889套,而线上活跃租赁人口超8万人,在经过10%的线上转化之后,仍有超8千组的租赁需求存在,片区内的供求情况处于供远小于求的状态。 作为张江科学城建设的重要功能保障性项目,张江纳仕国际社区一期为片区供应了近1300套的高品质产品,主要面向年轻白领、高阶白领等,产品从两房到四房均有供应,能够有效地缓解张江片区的供求不平衡,推进片区职住平衡。 张江纳仕国际社区为全国第一幅R4用地建成的租赁住宅,项目分三期建设,总占地面积约20万平方米,将提供建筑面积约53万平方米、近4000套租赁住房。此次开业的为张江纳仕国际社区一期,项目总建筑面积约19万平方米,近1300套房源,其中993套房源为张江和旭辉瓴寓合作打造,由旭辉瓴寓负责运营管理。 01
物业选址 ★★☆ 项目距离轨交较远,周边多高架围绕,自驾出行较为便捷,公共交通方面较为欠缺,租户出行将主要依靠自驾或企业班车。 分析师观点 图1:张江纳仕国际社区一期区位示意图▲数据来源:CAIC集团战研中心整理 02
产品设计 ★★★★ 大面积落地窗,室内阳光充足,每种房型均配有封闭式厨房和阳台,可通燃气,水电为民用标准,类住宅设计让租房更有居家感,室内收纳空间较多。 分析师观点 壹 | 户型设计 大面积落地窗和阳台,居家感与空间感好 ▲注:面积为建筑面积,租金为不含软装租金,浦东新区注册企业及员工可享9折优惠 与普通长租公寓的30㎡小户型不同,本项目户型面积均为79㎡及以上的大户型,一房两厅、两房两厅的户型设计基本与传统住宅一致,功能空间更加丰富的同时,也增强了居住的私密性。 此外户户配置阳台也是传统改造型公寓难以做到的,大阳台的设计增加了室内与户外的联通感,采光与通风效果更好,同时也是良好的衣物晾晒空间。两房与三房房型均为两卫设计,对于合租客户来说更加便利和私密,户型优势较大。 ▲张江纳仕国际社区样板间实景图 贰 | 装修配置 L型封闭式厨房,电器配置较齐全 项目装修为装配式装修,安装快,甲醛少,后期维修方便, 缩短施工周期 多采用成品家具,收纳空间较多,比起同品质公寓居家感好 厨房和室内装修颜色搭配的较好,厨房使用防滑砖,防水,使用感好 冰箱、洗衣机、油烟机、热水器,电视等电器配备较齐全 ▲张江纳仕国际社区样板间实景图 叁 | 社区配套 自建社区商业配套 ,为租户提供便捷的生活体验 封闭式社区,设门岗,白领楼栋均为回字形,中庭绿地可供休憩,中庭采光较好 17栋楼的二层均以连廊相连,可便捷地通达社区商业街,二楼设计跑道 公区厨房配置较少,基本需求均在房间内满足,其他需求如健身、购物等以商业街来满足 ▲张江纳仕国际社区样板间实景图 03
运营服务 ★★★☆ 运营服务优,人员配置较多 , 项目服务品质较高 , 物业服务响应速度快。 分析师观点 04
营业外收入 ★★★ 营业外收入相比其他项目较多 ,商业区商铺出租,地下停车位收费,保洁服务费,物业费,搬家等租金外收入 分析师观点 注:多经点位指公寓内外多种适合经营的点位出租,如广告位、零售柜、充电宝等;异业合作指品牌活动、资源置换等 综合评价 张江纳仕国际社区作为全国首幅R4用地建成的租赁住宅,在产品打造上贴合张江片区人才租住需求,给到多种整租和合租户型选择,实现"住有所居";运营服务由旭辉瓴寓负责,项目引入智能机器人管家,配合瓴寓经验丰富的运营人员,做到"居有所安"。另一方面,该项目为国企和房企运营品牌合作打造的R4租赁住宅,也为后续的R4用地建设运营提供了较好的参考。