市场需要的不是降价，而是高水平的经营和服务

　　近日，我走访了几个楼盘，与相关同行进行了一些交流，而这些楼盘近期大都在做＂降价＂促销活动，但是，听说效果都不太理想。在交流过程中，我被问得最多的一个问题是：你觉得这个价格降到多少比较合适啊？而我的回答也都是同样的一句话：降价不是解决市场需求的关键！所以，降到多少意义都不大！
　　我国的房地产市场，以1980年12月16日＂中房集团＂（国务院直属央企）成立为标志，开始起步，进行市场化探索，到现在已经经历了40年的发展，＂40而不惑＂，按道理应该进入了不惑之年的成熟期了，但是，很多房地产投资商或开发商好像还在青春期，并没有进入＂成熟期＂，＂成熟期＂的具体表现是什么呢？就是行业利润趋于＂社会平均化＂，企业经营稳定、成熟，投资要靠＂经营＂赚钱，而不是投机，而且赚的是＂有道德的钱＂，企业价值与社会价值完全吻合。
　　房地产市场，长期发展看人口；中期发展看土地；短期发展看金融。
　　房地产产品有几个重要特性，首先它是＂不动产＂，它不能被移动，在丽江不好卖的房子，不能搬到上海去卖；其次它有＂消费＂和＂投资＂双重属性，它在被消费的时候价值反而会上升；第三它有＂金融属性＂，它是银行贷款最主要的抵押物。我们说，未来十年是我们国家大量＂中产阶级＂产生的时期，而＂中产阶级＂产生的过程是一个＂资产重新定价＂的过程，＂资产重新定价＂最主要的工具和手段就是对＂不动产＂的定价。
　　因此，广义的来说，不论是政府还是银行，还是广大业主都不会希望看到房地产持续降价！这是一个最核心的问题。所以，房价短期内会波动，但是，如果把时间无限拉长，则房价永远上涨。房地产是社会财富的蓄水池，如果房价普遍下降，就等于我们所有人的资产缩水，因此大多数人是不愿意看到房价普遍持续下降的。
　　但是，就目前市场来说，市场疲软有疫情影响的因素，但是，更多更主要的原因是投资商（或开发商）没有跟上市场变化的步伐。住房需求已经从＂生存刚需＂转变为＂享受康旅＂，所以，重点不在房子本身，而在享受买房后的经营和服务！
　　从市场营销的角度讲，房地产营销主要解决四个问题，即产品定位问题、定价策略问题、渠道选择问题、促销手段问题。在这四个问题中，产品定位是最重要的核心问题，首先，因为房地产是不动产，如果产品定位错误，后期很难进行调整，而其它三个问题是可以随时调整的；其次，如果产品定位出现错误，它与市场需求不吻合，那你卖得再便宜都没有用，广告说得再好听都没有用。
　　因此，我个人认为，近期房地产市场低迷的原因，最主要的不是价格的问题，所以，想完全靠降价拉动市场是没有用的。
　　我个人认为，现在的问题主要还是产品不对路。国家顶层早就已经给房地产市场定了调＂房子是拿来住的，不是拿来炒的＂。但是，大家一定要注意，这里讲的房子是指＂拿来住的房子＂，也就是解决吃、穿、住、行基本生存需求的＂住＂的需求的房子，也就是我们说的刚需！然而，虽然大部分来到云南，来到丽江做投资开发的企业，他们都看到了＂康旅＂或＂文旅＂是未来房地产市场转型的发展方向或趋势，做的项目都叫＂康养旅居＂，或者叫＂文化旅游＂项目，绝对不是解决刚需的＂住＂的需求的项目。但是，很遗憾的是，概念上他们叫＂康养旅居＂或＂文化旅游＂项目，而在开发思路、运作模式上却还是房地产住宅刚需的开发思路和运作模式，这怎么可能不遇到麻烦呢！＂康养旅居＂，或者＂文化旅游＂项目它既然不是＂刚需＂，那消费者或投资者就是可买可不买，喜欢就买，不喜欢就不买，就这么简单！
　　不过，我个人认为，尽管＂康旅＂或＂文旅＂项目目前不是＂刚需＂，但是它的市场需求是可以引导和创造的，如果今后我们把它做成熟了，大家都认可了，在加上我们人民的生活水平提高了，达到中等发达国家甚至发达国家生活水平了，或许它又会成为＂刚需＂，但是此＂刚需＂不是生存需求的＂刚需＂，而是满足美好生活向往的＂刚需＂，是体现自我价值实现的＂刚需＂。
　　我们期待着真正＂康旅＂或＂文旅＂项目投资商或开发商的出现！我们期待着＂康旅＂或＂文旅＂市场尽快成熟起来，从野蛮狂躁转变为成熟优雅，不要再用＂降价＂这种低级的手段赢得市场，而是用高水平的＂经营和服务＂赢得市场。
　　康旅投资及健康生活顾问 倪文斌于丽江