门市房投资者流的不只是眼泪

　　人们投资门市房的最大奢望，是在保值增值的基础上，赚取适当的租金收益。但实际上，大多都事与愿违。
　　誤区之一，房子是稀缺的。人们的概念里，常常认为既然稀缺，那一定就会升值，＂物以稀为贵嘛＂。事实真的如此吗？首先，我们看看门市房到底稀不稀缺。门市房与住宅相比，有一个最大的不同点，就是它的周转率非常低（人们往往忽视），人们一旦拥有门市房，很少有人转让，不是生活中出现重大的变故，门市房是很少有变现的，不论通过什么渠道获得的门市房。这也在一定程度上校正了＂一铺养三代＂的正确性。其次，客观上门市房变现比较困难，因为它的交易税费高。虽然门市房的市场上价格是明确的，但进入交易环节，情况就发生了很多的变化，买卖双方就交易税的承担产生分歧，买方付增加成本，卖家承担了，与期望值不符，很难达到双方心理的价格尺度。三是，不论是产权拥有者还是经营者，这一群体在一个城市中相对比较固定，而且有极强的延续性。就是说，如果以出租为主要选择，那么好几代都出租，如果是经营，好几代都经营，而且在行业上基本没有太大的跨度。甚而，为了规避交易费用，他们宁愿公正，也不更名。即便经营者不经营了，他们也愿意将房子租给同一行业内的人，这是一般老商业区的情况。新商业区一般是门市房投资者的首选，但是，它存在很多的不确定因素，比如，经济景气度、发展前景、人口流动性等等。
　　误区之二，投入产出比。理论上讲，投入产出应该成正比。投入大收益多，投入小收益少。但，门市房租金不遵循这一规律。一定意义上说，租金多少跟投资额，没有关系。30万投资100平方米的门市房，租金2万元，80万元投资的，租金也是2万元。它不会因为你的投资增加了而增加租金。的确，这些年租金价格有点偏低，但这就是市场，不以人的主观意志为转移。有不少人私信我，问门市房啥时候能回来本，真的无法回答。如果你35岁，在2000年以前，用30万元的价格购买了100平方米的门市房。从现在往后，你手头有一套房子，每年还能吃着＂租子＂，虽然55人了。你作为普通人就算没白活，对得住老婆孩儿。反之，50或80万元的投资要达到30万元的水平，你需要30-50年的时间，这是眼泪还是心在滴血？
　　误区之三，保值增值。门市房的保值增值功能，都是人们的主观预判，或者是所谓＂专家＂的＂忽悠＂。门市房保值的参照就是人民币贬值，贬值的意思，今天的10元购买力，过几年就需要20元或者变成了5元。说成白话，现在10元能买一斤肉，贬值之后，只能买半斤肉，如果你买一斤肉，就要花20元。这种说法对房子来说，是以变现为前提的，如果不变现，它的保值功能在哪里体现呢？假如，一个父亲有两个孩子，今年他给儿子（25岁）一套房子，按市场价格值100万元，过了十年，他给女儿（25岁）一套同样的房子，按市场价格值200万元。你能说他不公允吗？这两套房子都是他五年前以同样的价格购买的。门市房能不能增值不好预判。有人说，某某专家说肯定增值，专家又如何，他又不是神仙，多少年后的事谁又能知道。另外，专家有两类，一类是好心办坏事，一类是没安好心。投资门市房的必竟是少数人，保值增值只是心里安慰，没有实际意义。即便是住宅，增值了又咋样，你卖了，拿着钱蹲露天地啊！投资没问题，预期也可以，一定要算好账。
　　误区之四，以房养房。经常听人讲，年轻人要学会理财，你不理财，财不会理你。我不以为然，理财你要有财，没财你理什么，至于财理不理你、那是他的事，与己无关。投资门市房的人，有很多是贷款，美其名曰，以房养房，我就纳闷了，如果真有以房养房的方式，国家还三令五申的调控房地产干什么！如果存款利率4%的话，贷款利率就需要6-6.5%，没有两个以上的点，银行就覆盖不了成本。从目前的市场看，租金收入冲抵不了贷款较存款增加的两个半点。银行不过是忽悠你贷款，他们自己多挣点钱罢了。找项目、找合伙人、找投资，听起来高大上，说白了，不就是找事、找人、找钱吗？找事要知道自己能干啥，找人要看能不能整到一块儿，找钱要量力而行。没什么天使投资人，资本就是贪婪的，它怎么可能是天使呢？如果说是＂魔鬼＂可能更恰当些。
　　误区之五，谁投资谁受益。前些年经常听人讲一个故事，大意是美国一老太太贷款买房，临死之前，还清了贷款，享受了一辈子；中国的老太太，攒了一辈的钱，到死也没住上好房子。姑且不论它的真实意义或是要表达什么理念。我想说的是，门市房投资，当代不受益。你要是整好了，你儿孙受益，你要整不好，大家跟着一起遭罪，根本不存在谁投资谁受益的事。追求健康长寿应该是所有人的本意吧！那么延续生命是吃的好重要还是住的好重要，吃的好住的一般可能更长寿，而住的好紧衣缩食的话，不会达到什么好效果。
　　投资要慎重。没投资的看好了在动手，算好账；已投资的，那是手插磨眼里，一时半会拔不出来，只能坚持，转让出手恐怕不行；投资回本的，自己偷着乐吧！