房地产市场下滑加剧，售房传统旺季房价竟下跌

　　根据国家统计局周三（10月20日）数据，9月新房价格回落，房价出现6年来首次下跌，而9月向来是国内房市的传统旺季，即所谓＂金九银十＂，此情况成为经济成长不断放缓的最新迹象。
　　国家统计局周三公布的数据显示，9月份的中国70个大中城市新房价格，较8月下降0.08％，为2015年4月以来首次下降；报导指出，虽0.08%听起来不多，但对近1/4经济产值由房地产业囊括的国内经济来说，恐怕是一个巨大冲击。
　　其中，经济较弱的小城市受到的打击最大，35个三线城市的成屋价格跌0.21％，创2015年初以来最大跌幅；北京、上海、广州和深圳4大城市房价也全线下跌。另外，二手住宅市场也难幸免，9月份价格跌0.19％，连续2个月下跌。
　　包括中国恒大集团等地产开发商正努力筹资，但买家却逐渐远离市场，国内房地产低迷的情况日趋明显。在需求疲弱的情况下，房价下跌可能进一步引发恶性循环，加剧建筑商的现金短缺问题，迫使他们削价出售。
　　房市下滑恐或持续8个月
　　中国易居研究院研究总监表示，中国房市显然已进入下行周期，通常中国市场的下滑会持续大约8个月，当前任务是要防止出现恐慌。
　　9月一直以来是中国国内房市的传统旺季，今年房屋销售额却下降近17％；房地产开发商的投资则较去年同期减少3.5％，为疫情爆发以来首度出现下滑；土地拍卖失败率也攀升至2018年以来最高点。
　　房地产低迷已为经济前景蒙上阴影，还有就是目前多地仍深陷缺电危机，房地产和建筑业在今年9月出现疫情以来首次衰退，而第3季经济成长明显放缓。不只如此，房市低迷的情况已经延续到了10月。统计数据显示10月的头17日，成屋销售较同期减少63％。
　　地产开发商＂花样年控股＂本月稍早意外违约，同行＂新力控股＂19日也公告未偿付前一日到期的2.5亿美元债券利息与本金，此后标普全球调降该公司信用评等至CC级，各界对恒大危机蔓延的担忧加剧。由建筑商主导的高收益美元债券收益率已攀升至约10年来最高，损害了国内房地产业的关键融资渠道。
　　目前房地产总市值，约等于欧美日等多国国内生产总值之和，已近乎神话，无论从理论和实践上都无法再支撑下去。
　　早在2018年国内就有一个热门数字，那就是房地产市场的市值为65兆（万亿）美元，这差不多是当时全世界的国内生产总值（GDP）之和。
　　目前全世界的GDP总和约八十多兆美元，美国、欧洲、日本、韩国等发达国家的GDP加起来约不到70兆美元。
　　国内房地产面积也没有人说得清楚，＂只有上帝知道＂，有人说至少是340亿平方公尺；有人更夸张，可能达到440亿平方公尺。若全国房屋均价按1万元人民币计算，那就是440兆元人民币，也就是六十几兆美元。
　　无论是北京、上海、广州、深圳、杭州，还是三、四线城市，中国最大的特色就是到处都在盖房子、别墅或公寓，高铁或机场等交通设施周边放眼望去，＂除了房子还是房子，看不到别的风景＂。
　　有研究指出，国内大约只有22个城市的房子不够，因为有人口净流入，例如北、上、广、深、杭，或是沿海经济较发达城市。
　　而中国大规模建造房子的历史已经明确结束，房地产投资的增速肯定持续放缓，其实去年的增速就是个位数，而且是因为前年基期较低的条件下有所反弹而已。今年房地产投资增速还会进一步放缓，不排除在5%之内。
　　这是因为中国老百姓手上的财富，都已经抵押到房地产中。老百姓手上三大财富，包括不动产、股票与银行存款，现在不动产占了80%以上，中国家庭80%的财富与房产紧密相关。
　　衡量房地产泡沫一般从两个指标观察——
　　第一个是＂ 房价收入比 ＂，目前北京三环、四环的房价平均7万元／平方米年轻人在北京哪怕年薪50万元人民币，也不可能买房子。且高房价已不只限于北、上、深等一线城市，近几年平均房价达5、6万人民币／平方米，连厦门、三亚等二线城市的房价都达3、4万元人民币／平方米。
　　另一个指标是＂ 租金收益率 ＂，目前全中国平均房租收益率还不到2%，尽管2018年以来租金价格不断上涨，即使有集团和机构利用资金实力拿到二手房源后拚命抬价，但整体租房收益率仍然偏低。透过这些数据，可以看出中国的房地产市场狂飙突进的阶段已经接近尾声。
　　目前全中国的银行贷款余额有38%被房地产行业拿走，这意味着一个国家的银行信贷约四成被单一行业拿走，令人匪夷所思。
　　目前房地产泡沫还没完全破灭，但市场总有一天要出清，广大老百姓的预期若改变，谁也挡不住。总之，若是泡沫早挤早舒服；若是真正的刚需，挤也挤不掉。