从融创撬锁事件，看地产商面临的危局

　　去年融创孙宏斌还自信地表示，其他地产公司会爆雷，融创也不会爆 。没想到在今年 4 月，因未能支付 4 笔美元债利息，融创官宣爆雷，引发一连串连锁反应。而最近这两天，更是卷入了一场闹剧之中。
　　与融创合作的中融信托突然发现，自己保险柜的锁芯被换。这究竟是谁干的呢？ 中融第一时间立马想到的就是融创，因为这个保险柜，是双方共同保管的，里面存放的是融创武汉塔子湖项目章证照。章证照双方共管其实很常见。在房地产项目常规操作里，项目资金方会对项目进行抵押，同时共管项目证照，以便对项目的经营管理进行监督。
　　存放印章和证照的保险箱钥匙，一般由资方保管，最少也得做到双方共管。这样一来，项目的资金和财务方面就能得到资金方的充分监管。但是自去年以来就频繁出现房企偷换保险箱钥匙的事情，最终目的大多是为了支取资金，或者用项目证照再融资。所以项目章证照遗失后，最严重的结果便是财务风险。
　　果不其然，相关项目的 11.4 亿资金已被融创划走。涉及的正是中融的信托产品丰腾 83 号。此前中融与融创深度合作，发起了多个信托产品。然而在今年融创爆雷阴影笼罩下，两家合作的多个产品相继宣布展期，丰腾 83 号就是其中之一。
　　​  该信托计划成立于 2021 年 3 月，项目资金用于融创武汉壹号院，抵押物之一是武汉塔子湖 k3 地块，即武汉公园大观项目。丰腾 83 号原本今年 4 月到期，最终却宣布展期一年。截至今年 9 月底，该信托计划存续规模达 33.7 亿。延期后，据投资人反馈，只有 4 月 23 日的第一次兑付正常，此后的兑付并未按照延期方案进行。 6 月份还有一家上市公司发布公告，称买了丰腾 83 号，投入 3000 万，仅收回 160 万。
　　​  那么，融创私自划走的 11.4 亿具体去了哪里呢？ 根据中融的公告，其中，有 11.2 亿被转入了武汉政府设立的塔子湖项目专户，其余 1343 万都转入了融创自己的账户。后根据媒体报道，除了丰腾 83 号以外，还有承安 96号产品，也被融创撬锁挪走了 4.23 亿。至于这笔钱的去向也是如出一辙。这里面有 1345.56 万被融创转到了中建七局账户，有 2223.2 万被转到了武汉市汉阳区晴川街道监管账户，剩下的 3 亿多则被划转到了武汉新建商品旁监管账户。
　　​  也就是说融创绕了这么一大圈下来， 私自划了十多个亿，真正落到自己手里的只有 1300 多万。 其余的钱不是交到了相关监管账户里，就是拿去给了施工方结账，铤而走险，只为了保交楼，按正常逻，辑从哪里划走的钱，从哪里还回去不就行了。再说了，这钱明白无误的，还躺在有关部门的账户里，也没划到境外去。但显然关键问题就在这个账户上。这一次换锁芯事件，让地产圈和信托圈都非常的震惊。那就是在保交楼大背景下，政府对投资人和购房者的态度。
　　有信托业内人士透露，现在项目的资金顺序，已经发生了变化。以前的情况是房企向金融机构借一笔款，将一块土地分期开发，第一笔回款先还金融机构的借款，后续回款支付工程款等，实现滚动开发。而现在地产行情不乐观，出售进度变慢，资金紧张。如果要保交房，意味着不能像以前一样先还金融机构，而是要先支付工程款，保证项目不停工完成交付，此后再看后续回款进度，进行后续的信托等兑付。
　　事实上，近期已经在这样操作了。相关人士表示，一些信托公司与房企对簿公堂后，法院执行回来的款项，都会被当地优先进行保交付。中融信托也提到，正和武汉当地协商解决，项目交付及投资人利益实现的方案。而据媒体报道，武汉塔子湖街道说：与中融开过协商会讨论该问题，不过具体情况还不方便透露，所以后续的发展也值得关注。这可能是保交楼之下，如何分配购房者与投资人利益的案例。
　　目前社交媒体上，无论是武汉公园大观的购房者，还是丰腾 83 号的投资者，内心都是崩溃的。一个担心楼盘烂尾问题，一个担心无法拿回投资款。而融创和中融也处于巨大的压力下，这无疑显示了楼市深度调整期时各方面临的窘境。
　　还有一个问题，融创现在的情况到底怎么样？ 楼市现在的低迷已经不用过多赘述。在这样的大背景之下，融创 9 月合同销售额约有 87.1 亿元。今年 1 至 9 月，融创累计实现合同销售金额约 1433.1 亿元，依然还是销售千亿的房企。但对比以往数据，融创的销售下滑确实相当惨烈。今年8月，融创分别实现合同销售金额107.5亿元。而 9 月，因为金九银十遇冷，反而比 8 月合同销售额环比减少了19%，相比去年同期的466.5亿，同比减少了81%。 2021年1-9 月，融创累计合同销售额约为 4618.2 亿元。 也就是说今年同期融创的销售额同比减少了近7成 。
　　然而即便是 2021 年，对于融创来说也并不美好。今年 3 月，融创发布了盈利警告，预期 2021 年公司拥有人应占溢利，较 2020 年下降约85%，核心净利润下降约50%。该盈利警告发布 7 天后，融创在港交所的股票也宣布停牌。最近两年，融创也在不断去杠，比如众所周知的减持金科、出售所持贝壳股票等，卖项目、卖资产的消息也不时传出。但截至 2021 年 6 月底，负债率依然高达86.6%，剔除预收账款后的资产负债率也达76%，流动负债约 2482.8 亿元。
　　融创的危机和大多数房企一样，主要还是债务和流动性压力导致的。然而今年除了销售大幅下滑、融资困难、评级下调等多种因素影响外，让融创再受重创的是一位神秘债权人的清盘呈请。 9 月 8 日，融创公告披露，收到陈淮军对公司提出的清盘呈请，涉及本金 2200 万美元及应计利息。这一消息传出，意味着融创已在破产的边缘了。尽管融创表示坚决反对清盘呈请，也在寻求切实可行的债务重组方案，但却迟迟未见实质性推进。有市场消息称，今年内融创就会对外公布重组方案，但这一说法明显还是太乐观了。
　　的确，作为曾经销售前三的龙头房企，融创也还有不少家底。 财报披露，截至 2021 年 6 月底，融创权益土地储备约 1.64 亿平方米，权益土地储备货值预计约 2 万亿。但在新的监管环境和大行情之下，降负债、去杠杆的力度是不够的。 2021 年上半年，融创新增权益土地储备约 1708 万平方米，新增权益货值约 2135 亿元，权益拿地销售比高达37.9%。
　　显然，任何一种生意模式一旦形成，想要改变并不容易，走高杠杆路线的房企们也是如此，不能早日主动断臂求生。到如今这个形势即便断臂也未必能够求生了。 如今面临危局的融创们，也只能等待和煎熬着。