为什么三四线城市人口持续流出，房价为什么一直往上涨？

　　当下，一些三四线城市的房价并未真实的反应出这个城市的＂基本面＂，这也恰是一些城市楼市存在风险的地方所在。
　　＂城市人口持续外流，房价却在一直往上涨＂就好像＂一只长期脱离基本面的股票，股价却一直唰唰的往上涨＂，这种现象肯定会存在，但并不意味着它合理，而且早晚会被打回原形。就像巴菲特所言，＂退潮的时候，才知道谁在裸泳＂。
　　而当下之所以，会出现这种背离现象，是因为推高三四线房价的不是这些城市的真实的＂刚需们＂，而是杠杆和炒房客们。
　　大家应该熟悉，这一轮的房价上涨过程，先是一线城市暴涨，再一线城市严厉调控后，房价上涨潮开始蔓延到二线城市，在二线城市也被限制后，又开始蔓延到三四线城市。
　　三四线城市的房价为何之前不涨？为何要在这个时候上涨？逻辑不言自明，就是被一二线调控挤出来的资金和炒房客们蜂拥而至的来到了这些城市。
　　正是这些人的购买力在短时间内推高了这些三四线城市的房价，即使这些城市自身的真实的购买力并不强，甚至很多城市的人口出现持续性流出。
　　但通晓经济常识的朋友们，应该都有知道，这种现象显然是不可持续的。
　　未来，随着调控的持续，国家金融去杠杆政策的执行，肯定会影响到这些人口持续性流出的三四线城市的房价。
　　因为，迟迟没有接盘侠，而这些城市本来也缺少接盘侠，房价肯定无法在涨下去。
　　【T教授说】
　　你好，嗨住租房来回答这个问题。
　　北上广深人口政策各不相同，北京上海快要触到人口红线
　　在大家传统印象里，北上广深作为全国最发达经济体的代表，是最主要的人口流入大城市。但事实上，北上广深目前对待人口的政策各不相同，北京、上海人口总量已经快要到达规划设置的人口红线，而深圳、广州虽然近些年人口也一直在不停增长，但在四个一线城市里，仍然还有很大增长空间。
　　先来说说上海，《上海市城市总体规划(2017—2035年)》中提出，到2035年，上海常住人口要控制在2500万左右，如果按照上海人口现有水平(2015年末统计数据为2415万)计算，那么未来每年仅允许增长4万!
　　再来看看北京，《北京城市总体规划(2016 年—2035 年)》提出，到 2020 年，北京常住人口规模控制在 2300 万人以内。2016 年末北京市常住人口为 2172.9 万人，未来两年北京只剩127万的增长空间！
　　在这样的人口背景下，未来魔都和帝都可能有很大一部分人要选择被迫离开。与北上限制人口规模不同的是，同样身为一线的深圳和广州，则采取了怀柔人口政策。根据规划，广州2035年常住人口规模控制在2000万人左右，而2017年广州常住人口为1450万人，这样看来到2035年平均每年还可以增加约30万人口。而深圳到2020年常住人口预期目标1480万人，2017年是1253万人，未来三年深圳常住人口年均可增长约75万人。
　　二线城市成为最大赢家，抢人大战愈演愈烈
　　在一线城市房价高企、落户困难重重的背景下，综合实力较强的二线城市纷纷吹响了人才抢夺战的号角。以西安为例，在＂人才、人口争夺攻坚战＂的号召下，2018年以来，新落户西安人数已超过30万，与2017年全年落户西安的人口综合不相上下。
　　面对一线城市的人口流出，二线城市纷纷把握时机抢占人才，先后出台各类优惠政策吸引人才落户。与一线城市相比，强二线的经济发展水平和薪资待遇也不差，相对较低的生存成本也更加有吸引力。因此未来二线城市将承接更多来自一线和三四线的人口流入。
　　三四线仍以人口流出为主，棚改货币化是次轮房价上涨的主要原因
　　根据常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。
　　虽然三四线人口依然在外流，但一个事实是，三四线的房价从去年开始却实打实经历了一波大好行情。究其原因，棚改货币化释放了大量的当地的购买力，是推动三四线房价快速上涨的一个重要原因。此外很多在一二线工作的人，在一二线高企的房价和老家三四线房价快速上涨的压力下，选择了现在三四线置业。
　　但从中长期来看，一个城市的房价能否维持长期上涨，最主要还是看当地人口能否保持长期增长。三四线楼市在去库存指导下，虽然市场表现活跃，房价一涨再涨，但三四线人口一直处在外流状态，在这轮棚改货币化完成后，房价增幅空间可能也会随之消失。
　　对于在大城市打拼的年轻人来说，虽然一二线的房价可能是我们暂时承担不起的，但大城市提供的机会确为我们带来了更多可能性。暂时买不起就来嗨住为自己租套好房子吧，全城海量真实房源，总有一套是适合你的。
　　看看年后，许多一二线城市不惜血本抢人，三四五线城市在干什么？抢人没本钱，没有好工作环境，没有高工资，也没有留住人才的预期。于是，一心一意进行拆迁也就是棚户区改造，继续推高房价。房价高涨，房租必然高涨，尤其是商铺工厂租金高涨，工业商业成本也跟着上涨，营商环境恶化，员工工资压缩。表面上因房价上涨，地方收入大增，实际上是透支。这种透支，影响之大，之远，难以评判。房价是涨是跌，这把钥匙捏在地方政府手里。别以为开发商想涨就涨，开发商没那么大能耐。作为三四五线城市，怎样才能留住人？肯定不是涨房价，这一点谁都知道。
　　实际上，就目前的行情来说，多数三四线房价仍在上涨，有的涨幅还比较大！为什么呢？我认为，这不仅仅是单一的人口问题，还有经济、金融、政策和其他一些问题。一、三四线城市人口流动的特点分析
　　从目前的人口研究数据看，三四线人口并不是单纯地在流失，也在不断流入，三四线人口流动有三个典型的特征：
　　01、三四线人口不断向一二线城市或其他城市迁徙
　　也就是说，三四线人口可能在不断向一二线迁徙，也可能在向其他三四线迁徙，还可能在向更低级别的城市，甚至农村迁徙。
　　说白了，三四线人口不全是都向一二线迁徙！
　　因为向上迁徙房价更高，物价更贵，不是所有三四线迁走的人都能承受。他们也可能因为无法承受三四线高昂的房价、物价而被迫回落更低级别城市，甚至回流农村，这跟在一二线生活不下去回流家乡是一个道理。
　　02、东部和西北三四线人口净流入，而中部三四线吸纳人口不理想
　　人口研究数据显示，我国东部和西北地区目前是人口净流入地，中部和东北地区人口流失较为严重，且主要流向粤港澳大湾区、海峡西岸、长三角以及京津冀地区。
　　也就是说，西北和东部沿海地区三四线人口流失并不严重；中部和东北不仅三四线人口流失严重，二线和新一线人口流失都比较多，所以，才有＂抢人＂大战。
　　当然，像东部沿海的浙江山区、苏中、鲁西南、粤西、闽西的三四线人口流失也比较大，他们主要是被粤港澳、京津冀、长三角的核心城市或城市圈吸走了，迁徙距离往往都比较近。
　　03、三四线也在不断吸纳农业转移人口和县城人口
　　农民进城，首选就近的县城，其次就是地级市，也就是三四线，这个趋势现在并没有改变，未来也将长期存在。
　　另外，县城的人口也在不断向上迁徙，而首选无疑就是三四线。只有经济实力比较强，或者有子女就业、上学、婚姻、升迁之类需求的，才会＂越级＂迁往一二线。
　　综合看，三四线人口有进有出，并没有＂一边倒＂地净流出，而且多数三四线目前人口仍然是净流入。
　　二、三四线房价为什么还在一直上涨？
　　从人口、经济、产业和金融几个方面分析：
　　01、人口
　　通过上面的分析，其实我们已经知道，三四线人口流动趋势是分化的，多数三四线人口呈净流入状态，少数三四线人口净流出。
　　所以，我们看到，在人口净流入带动下，三四线楼市需求仍然在不断净增，带动房价上涨。
　　02、经济
　　我们以年GDP超2000亿为标准看，2000亿以上的三四线，算是不错的了，比如，四川省内就2个，宜宾和绵阳，这样的城市房价往往都是上涨的，不信大家可以查来看下。
　　中原城市群5省31城，有18城超2000亿，同比房价都在上涨；长江中游城市群3省30城，也有18城超2000亿，房价趋势也是一样的。
　　说完＂尖子生＂，再说＂腰部＂城市，也就是年GDP1000-2000亿之间的，房价趋势就是分化的，多数涨，少数跌，大家也可以查来看下。
　　最后，说下年GDP1000亿以下的，不管是哪里，多数房价都在跌，只有少数房价在涨。比如，拉萨就在涨，但拉萨可是省会。
　　要特别注意，虽然都是三四线，但最终能决定整体三四线房价走势的，不是＂差生＂，也不是＂腰部＂城市，而是头部的＂尖子生＂。
　　所以，即便＂差生＂和＂腰部＂三四线在流失人口，但整体三四线房价仍在不断上涨就是这个道理。
　　03、产业
　　三四线有没有前景？目前的人口和经济是参考标准，但最终的决定因素还是产业！
　　比如，我的家乡宜宾，川南四线城市，仅次于绵阳和成都，在四川还是感觉很好的，但放到江苏去，妥妥的＂副班长＂！
　　但不可否认，宜宾的前景还行，原因就是有两大支柱产业，一是酒业（五粮液），二是旅游业（竹海），所以，宜宾的房价一直在涨，城市一直在扩张，这个趋势短期内不会改变。
　　再看四川其他的地级市。比如，自贡，盐业已经衰败，其他没有支柱产业了，经济很一般，人口也在外流，房价也在涨。但我们心里要清楚，这个房价是不可持续的，它只是被更高级别的城市房价上涨带动了。
　　04、金融
　　房地产业是国民经济的＂压舱石＂，这个地位过去是，现在和未来一段时间内也是。
　　也就意味着，国家对房地产调控的全国性金融政策将保持中性！
　　如果一二线楼市过热，需要收紧，那就在＂一城一策＂范围内搞吧；反之，如果三四线楼市低迷，库存压力大，也可以在＂一城一策＂范围内松。
　　所以，我们看到，很多三四线首付还是2成，贷款利率还不加点，甚至加负值，基本不限购，不限售，不限贷，更不限价，这就容易给炒作资金操作空间，房价就容易涨。
　　三、三四线楼市如何置业？
　　我的建议有两个：
　　01、刚需
　　根据自身需求和经济能力，能买就买，先把一家人的居住问题解决了，不要想得太多，影响了一家人的生活质量。
　　02、投资
　　目前房价很高，政策越来越严，套利空间越来越小，加杠杆投资的，可能越来越赚不到钱，弄不好还要赔钱。
　　但是，如果是自有资金，尤其是闲钱，等着贬值，不如选好有前景的三四线，选好地段，选好小区，选好房型，可能还能赚钱。
　　因此，虽然看到有三四线人口在流出，但房价一直在涨，短期内这个趋势还是难以改变。不过，缺乏经济和产业支撑的三四线，房价上涨可能难以长期持续，值得大家警惕。而那些拥有强劲经济和产业的三四线，未来不缺钱，不缺人，房价持续上涨的概率就很大。
　　看了这个标题，忍不住回答几句。就拿我现在居住的四线城市来说吧，我认为造成上涨的原因主要是以下几点：1.主要是Z  f这一块，城市的用地址标下降，造成土地供应紧张，高价拿地频现；其次，随着规划政策的不断升级（比如：容积率，绿化率，公共配套，车位配比等）造成开发商城本猛增，再次就是税率，我记得08年的时候新商品房的交易税是180元／平方，现在是2000元／平方。最后就是中介炒房介入的原因了。我认为这些是上涨的主要原因。
　　2.这些房子卖给谁了？谁这么傻当了接盘侠？
　　这个呢确切地说，房子百分之九十都是本地人买去了（因为我们这边很少外来人口）。主要购买人群是刚需和改善性住房刚需人群大部分是结婚用房或者是大家分小家（小城市子女生得多）的购买者。还有就是一些受大城市限购的影响，决定回乡置业的。这部分的回流也占了很大比例。然后就是一些改善性住房的购房者了，五年前我们这边的房子密度都是比较高的，绿化率也非常低，而几乎没有电梯房，更不谈什么人车分流了。好了，这两年的开发商受规划新政的影响，个个楼盘造出的房子一个比一个高档，绿化率都在30%以上，栋距几十米以上，地下车位1：0.8以上，人车分流，全部是电梯房。所以有条件的都想住上这么①套诗情画意的房子，尤其是家里有老人腿脚不利索的，电梯房可是他们的福音啊，创造条件也得上。再者就是放开二胎的缘故了。最后说一句，房价上涨的同时，房子也有了质的提升。我能回答的就这这些，谢谢大家！
　　首先:持续流出不代表就不回来，因为:
　　1、外面限购不给买。2、外面即使不限购，那房价也不是想买就能买。3、家里一大帮亲戚还在，一辈子的朋友还在，花花草草还在，因为去外面打几年工就不回去了？4、一二流只是过客，养老还是得三四线。5、一二线的收入买三四线的房子正好，一二线的穷土著是不是有点羡慕三四线的？6、34线的土地指标卖给12线了，34线可用土地实际不多。7、34线出生人口新增率比12线高的多。8、34线竟然还有大批小产权房这种逆天存在，不但便宜而且没法收房产税，除非政府给转成大产权。9、12线调整房市，部分热钱转战34线，这种比例存在，但是不大。10、棚户区改造和新农村建设都知道吧，总之就是大批拆迁，就不一一介绍了，自己百度。11、大量品牌房地产企业转战34线炒作，这一点最可恶。
　　三四线城市在网上天天说价格出现下跌地情况，但是国家统计局出来的数据，有绝大部分城市还是处于上涨的局面。
　　供需关系出现不平衡的情况下供大于求，房价应该是处于下跌的趋势，而现在不但没有下跌还要往上涨市场是好还是坏？三四线城市的房子价格为什么一直还在上涨？
　　（1）政策力度没有实施到位。
　　国内的房地产市场有个很奇怪的现象，是房屋的价格出现微涨的情况是不做任何的调整，自由让市场发展。
　　房屋的价格如果出现大涨的情况下，才会出台一些限购令来限制房屋价格上涨，但是只是限制，并不是限死。
　　几乎所有三四线城市都没有任何的有关房地产打压的政策来压一防止上涨的情况，反而还放松政策让人大规模地来进行购买房子不限购不限贷。
　　（2）人们对于房地产市场还是抱有很大的期望。
　　房地产市场炒房最热的高潮是在2015年下半年开始设计，然而2015年到现在房屋的价格几乎没有任何的下降，反而房屋的价格往上翻了几番。
　　认为房地产市场的价格依旧会在往上走的，而三四线城市房屋的投资总价低，回报也相对不错，所以还有大量的人来这边购买房子，作为投资的用途。
　　中国的房子够30亿人居住，而中国仅有13亿人口，而且还有很多人口是没有房子的，所以都是存在很大的炒房泡沫。
　　（3）开发商互相炒作。
　　三四线城市与一二线城市的房屋不同的，是在整体的竞争上已经少了很多，而且几个大的开发商联合起来进行房屋炒作的情况这种局面也经常发生。
　　经常看到这些楼盘在开盘的时候都是人山人海的情况，可能有一半的人都是为拖来进行烘托热闹追捧的局面，而且开发商与开发商之间都上面很好，相互涨价的情况导致房地产市场好像很火爆。
　　作为投资者看到市场还可以忍不住又下手，购买了一套房子，就觉得肯定是会挣到钱的。
　　（4）当地政府比较依赖房地产市场的发展。
　　房屋的价格上涨才有人来购买房子，中国人们的购房心态都是追涨不追跌的，房子只要涨了卖出去才需要更多的土地，所以当地政府离不开房地产土地的发展。
　　房子对当地政府的贡献是非常大的，房子卖1万元每平米，其中有700元都是进了当地政府的口袋。
　　三四线城市的房屋价格虽然还在上涨，但是这种上涨并非是一二线城市的正常需求量上涨，而是人为而且开发商来共同推高市场。三四线城市房屋上涨成了一种假象。
　　（1）三四线城市二手房市场出现了有价无市的情况。
　　一手房的价格似乎在疯狂的上涨，但是二手房的价格却怎么都涨不动，有这个价格在这里，但是成交量却是低得惨不忍睹。
　　导致二手房成交量的是刚需人群少，作为投资者对于三四线城市的不了解，所以也没太深入去了解二手房的情况，必然也不会去购买二手房作为投资。
　　刚刚也提到了三四线城市人口在不断地流出，最终没人购买二手房，说明城市的发展潜力不足，也导致往后购房者购买的新房也会变成二手房，最终很难出手。
　　（2）开发商准备跑路。
　　开发商现在制造了非常火爆的市场，其实是为了尽快地清理自己的房屋库存情况，开发商在三四线城市，现在拿土地的力度已经在逐步的减少当中，有的开发商已经部署了，三四线城市土地开发完毕，卖完就不在三四线城市发展。
　　目前我国大开发商碧桂园万科恒大都已经做出了转型的策略，情况已明显观看出房地产市场的可持续发展性，已经慢慢的在被压缩当中。
　　（3）人口已经在逐步的往中心城市移。
　　目前人口都逐步的往中心城市，以这个成了一个趋势所在，在我国2020年的人口普查信息出来之后，就可以观看出未来的5年10年人口的主要走向。
　　观看看之前的数据北方人现在慢慢的要往南方这边发展，而南方的市场将会变得越来越庞大，从这个数据中明显观看出未来北方城市将会越来越多出现于鹤岗玉门这样的城市（房价如葱）
　　总结：
　　对于房屋的购买并不是说不能购买，而是要观看与自己在这座城市的发展时间以及未来对于这个市场的肯定要做出一定的判断，并不是一味盲目的购买投资能挣钱。
　　2020年我国二线城市青岛济南都已经出现了房屋价格下跌超过10%，已经到达20%的地步了，所以三四线城市凭什么用实力支撑得起未来房价。
　　观看青岛济南燕郊附近的房子都为北方地区，所以未来北方地区的房屋价格下跌速度必然是要快于南方三四线城市的下跌速度。
　　三四线城市房价上涨主要是改善性住房需求较大，城市老区的房子一般上涨不是太大。原来人口外流是一方面，但是现在也有小股回流潮，特别是北京等大城市限购，限迁等综合因素，一部分在外发展挣到钱的，又回到原地购买住房。另外一个因素就是农村向城市流入的人口数量非常快，很多农村人结婚的先觉条件是必须有城市住房，这已经成为农村的潮流。再就是通胀，这是哪一届政府也无法避免的，所以大家还是理性看待，无需惊慌。
　　对于三四线城市来说人口的流出一直是大于人口流入的。但是我们也能看到，三四线城市的房价还是一如既往的持续增长的。所以说，人口的流出和三四线城市房价的变动是没有必然联系的。
　　那么没有人口的支撑三四线城市的房价是如何涨上去的呢？
　　其实三四线城市的房价上涨主要原因还是在于需求。需求也就是以人为主要的基础。那么人这个基础就是促使房价上涨的原动力。
　　但是，只靠人口的原动力是没有办法做到持续上涨的。毕竟三四线城市当中的年轻人大多还是向往着大城市的生活。不过，目前的三四线城市还是有很大的需求在的。
　　除了三四线城市当中的需求。以外其实最大的助推器还是棚改和城镇化的建设。由于城市的起步和发展比较晚，在棚户和城镇化的道路上也显得略微单薄。所以在当下的格局中城市发展就要进一步的拆旧建新创造新面貌。
　　城市面貌的焕然一新会带来大量的开发企业为城市添砖加瓦。在开发企业入驻以后这些企业对于土地的竞争就会集中表现出来。企业的竞争就会使得土地价格上涨。自然也就带来了成本的增长和房价的上涨。
　　因此，到这里我们先不说三四线城市的需求有多大。光是依靠开发商的抢地大战就可以将房价给带动起来。而对于房子来说，这是每个人奋斗的目标，也是一个生活的必需品。所以借助这一项属性就让房子更加的畅销了。
　　对于三四线城市房价上涨得原因其实还有楼市发展得规律可循。对于三四线城市来说，楼市的起步相对较晚，没有很好的发展基础。但是楼市的发展却有大城市的成功经验，这些经验的借鉴就使得三四线城市的房价有了上涨的目标。同时楼市的新发展也带来了所以房子的新鲜感，人们纷纷换上新房开始了楼市的享受阶段。而且楼市当中的房屋品种也是多种多样的。总能符合购房者的口味。
　　因此，对于现阶段的三四线城市来说，房价上涨是一件极其平常的事。
　　1.如文中提到的三四线城市的旧城改建会促成房价上涨。2.一些大的房产开发商进入三四线城市，带来更好的营销及理念。3.大多数三四线城市的房价前几年并没有涨的太离谱，处于一个正常上涨的过程。4.劳动力输出集中在农村，有很多农村的劳动力外出务工，家人在城市买房。