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天安数码城余安定跳出卖房子的竞争,产业园区的春天才可能到来

  本文来源:时代周报 作者:梁争誉
  【编者按】
  全球制造业正经历新一轮产业变革与转型升级。作为全球制造业最发达的地区之一,粤港澳大湾区制造业转型始终走在行业最前沿,扮演先行者与探路者的角色。
  2022年,时代周报推出《湾区智造力量》年度专题,深入大湾区制造业产业带,记录新浪潮下的制造产业大变革,为制造型企业提供样本与经验。
  鲜有城市像深圳这样,用40多年从一座小渔村跃升为国际大都市。
  行至半山,深圳亦躲不开"中年危机"。华为搬迁至东莞松山湖,比亚迪在汕尾落地新能源汽车产业基地,富士康将生产线转移至郑州。制造业不断出走,有关深圳产业空心化的论调甚嚣尘上。
  更多专业人士认为,腾笼换鸟、产业转移是深圳发展的必然趋势。深圳市原副市长唐杰接受《财经》采访时表示,当城市土地经济密度越来越高时,强行留住制造业,不符合客观规律。
  "硅谷一波一波地衰落,又一波一波地兴起。当成本太高、难以抵挡,产业的潮水便会退去;一旦成本下降,又会有新的产业到来。"在唐杰眼中,深圳也是一个周期城市。
  当深圳"全球产业创新之都"的地位日渐凸显,与其紧密相连的东莞,亦在加快打造"全球先进制造之都",顺势承接了深圳大量的外溢产业。莞深之间自发的融合,越发深入。
  "他们(企业)非常需要一个既不离开经济发达、人口密集、资本和产业机会都非常多,但同时又不想把生产制造和一些核心功能剥离开的城市。"天安数码城集团副总裁、凤岗天安数码城董事、总经理余安定表示,除了成本优势,这是深圳企业外迁至东莞的重要原因。
  从某种意义上来说,天安数码城也是深圳"外迁"至东莞的企业。
  起步于深圳车公庙工业区的天安数码城,成立于1990年,是中国领先的产业园区开发及运营商。
  2009年,天安数码城进入东莞,先后落子5个产业园区项目。"回过头看,天安进入东莞,把根留住了。我们是做产业地产的,如果没有在东莞做一个深度的布局,可能我们今天已经不在这个行业里面待着了,"余安定表示。
  扎根东莞十余年,天安数码城吸纳了越来越多的深圳企业,仅凤岗天安数码城,就有70%的入园企业来自深圳,余安定也因此见证了莞深之间的产业无界融合。
  未来,莞深融合如何推进?东莞的产业园区怎样才能更好地承接深圳外迁企业?作为产业地产老兵,如何看待产业园区的发展趋势?时代周报对话余安定,尝试寻找答案。
  融合核心,是资源自由流动
  时代周报:深圳都市圈官宣"瘦身",部分区域被划出都市圈,东莞全域进圈。这对于深莞的产业发展来说,有哪些利好?
  余安定:只要中国的经济仍然在增长,只要中国的经济发展仍然需要龙头,真正的龙头就在珠三角和长三角。
  真正的利好反而是城市之间的自然融合,因为一个城市无法通吃,城市发展应该是互补的,只是大家在分工上会有所不同。
  时代周报:你认为大湾区理想的融合状态是什么样的?
  余安定:核心是资源的自由流动,是市场要素的自由流动。
  我们过去讲生产资料中最重要的是土地,是资本,但我一直认为这个世界最重要的是人。今天华为的5G能够实现突破,难道是靠土地、靠资本?不是的,核心就是靠人。
  融合不应该是一个小到划分镇街的界线、亦或是城市和省域的界线,它应该是一个无界的融合。深圳和东莞不再分你是东莞人,我是深圳人,甚至也不分中国人、韩国人、日本人,还是外国人。只要你在这个地方创新发展,我都给你一个很好的环境,让你在这里创业、工作、生活,达到这么一种状态,我觉得我们会创造出无限的希望和未来。
  "物美价廉",是东莞的优势
  时代周报:随着都市圈建设提速,深圳的产业向外转移也在加速。根据你的观察,外迁到临深区域的深圳企业,共同诉求是什么?
  余安定:过去,深圳很多公司把总部、研发留在深圳,剩下的都丢出去,但是时间长了他还是想合并。比如把研发搬往内地,但很快就落后了,把生产又搬回来,可在深圳又解决不了。
  看上去很矛盾,其实并非无解。
  当一个企业的很多核心功能,整体运作不在一个体系内的时候,除非你有特别强大的系统可以自我周转。但是,我们大量的企业还没有进入到全球、跨国、超级企业的状态,更多的是中小企业,更需要在同一条船上处理。
  他们非常需要一个既不离开经济发达和人口密集、资本、产业机会都非常多,但同时又不想把生产制造和一些核心功能剥离开的城市。这就是他们选择临深的原因。
  时代周报:凤岗吸引了大量深圳企业,入驻凤岗天安数码城的企业70%来自深圳,这里的优势是什么?
  余安定:首先是成本优势。成本高了,再好的企业也待不住。
  说成本,西藏、甘肃更低,为什么起不来?不是成本低就OK了。中国人都讲物美价廉,指的是价格低东西还要好。凤岗的成本只有深圳的1/3,但是它的区位、效率、交通、获得人才、资金的便利度,跟深圳差不多,甚至和深圳同步,这其实是一种深莞融合下更低的全成本概念。
  我们很多企业家都是,一家企业来,就把他自己的朋友圈,很快速地聚集过来。这种说服力比我们去做广告要强很多倍。
  天安数码城集团副总裁、凤岗天安数码城董事、总经理余安定(企业供图)
  园区价值,在于运营和服务能力
  时代周报:天安数码城深耕产业地产30多年,运营和管理23座园区。在对园区的建设上,天安的产业导入有什么原则?更偏向打造主题型园区还是综合型园区?
  余安定:兵无常势,水无常形。
  一个园区要存在几十上百年,不可能一个状态永远持续下去,肯定是不断调整和变化的。一个园区的成长也应该允许它摸索和犯错,然后不断地进行调整,最后核心的东西就会越来越明确。
  我们作为园区开发运营商,并不刻板地去计划一个园区。我认为中国这么多年的经济发展,最核心的就是尊重市场规律,尊重企业创造,尊重个人发展。做园区也一样,你应该给企业创造更好的环境。
  不管主题园区还是综合园区,都是由单个企业构成的,他有很多痛点、问题,有的是企业自身能解决的,你不需要去掺和。但是有很多问题是共性的,单个的企业解决不了,或者解决的效率特别低,那么你来综合性、整合地帮他们解决,比如招人服务、资金服务、资源整合服务等等,你的效率会很高。
  我觉得园区真正的作用在于能够帮助入园的企业更好地解决痛点,而且是以更低的成本、更高的效率解决。
  久而久之,背后其实是生态的问题。
  生态的背后是什么?资源的高效利用,或者说更容易的聚集,更好的聚集。一个好的生态,能够孕育更优秀的人才,能够创造更多的商机,能够带来更高的效率,这就是园区的价值。
  时代周报:产业园区未来的发展方向是什么?
  余安定:无论你过去是做什么的,如果你想进入产业园区和产业空间这个行业,不能只是简单地理解它是一个房地产开发,或者说它是一个硬件的开发。如果是这么一个理解和这么一个状态去做园区的话,失败的概率是比较大的。
  宏观上,中国对科技的自主创新、对实体经济的需求会越来越迫切,这是外部环境或者说我们发展到了这个阶段所决定的。
  那么园区如果给入驻的企业提供的服务,仅仅只是硬件和基础的物业管理,那么我觉得它跟这个形势是不匹配的。
  实际上,园区未来更应该给企业提供的,我认为更多应该是软性的东西,比如更多的资源整合,是园区生态的打造,是一个吸引人、留住人,并且能够帮助人在这个地方成长的这么一个环境。
  在这个方向上,如果一个园区不能持续进步,不能持续形成吸引力,那么便没有价值。硬件空间越来越多,反而会越来越不值钱,未来值钱的东西其实是你背后的能力。
  东莞。图源:图虫创意
  时代周报:你认为成熟的产业地产运营模式应该是什么样的?盈利空间来自于哪里?
  余安定:只有不再靠硬件赚钱,通过为所有入园企业和园区里的人,提供更有价值的服务,构建更有价值的平台,来获得收益的模式,是未来一个更大的方向,但目前来看还是个乌托邦,只能逐步由量变到质变。
  过去,完全靠卖房子来养活园区,现在能不能进入到有一半靠卖房子,还有一半通过后端的运营,通过其他的服务去解决?随着后端的比例越来越大,可能就反过来了。那会探索出更多的让企业更舒服地赚钱的门道,让企业更愿意接受的赚钱的门道。
  时代周报:除了传统房企,我们看到包括京东、中集、都市丽人等互联网企业、实体企业也在产业地产领域跑马圈地。这类新鲜血液的加入会给产业地产带来哪些改变?
  余安定:我加入天安数码城已经20多年了,最近10年感觉来找我的猎头越来越多,但是前10年是很寂寞的,为什么?因为这个行业不属于大家看好的行业。现在来看,可能大家觉得做园区是一个更有前途的事情,更能干出成绩来的事情。
  任何一个行业,只要参与的人多,只要规则是公平的,那么一定会竞争出良性的东西。
  做产业园区,我们应该吸取过去传统住宅地产不断抬升地价的状态,去设定一个既能够让它保持一个不是很高的成本,但同时有一定的利润空间,能够满足产业发展的需求。
  大家竞争的不一定在卖房子这个层面,而在产业运营,在服务能力。从国家层面或者说政府层面怎么样去把这个问题解决好,我觉得产业园区真正的春天才可能到来。

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