厦门楼市，狂降

　　作者：子非鱼01 | 降价甩卖的厦门
　　在之前写南京的文章中，一并提到过，昔日的楼市四小虎，南京、苏州、厦门、合肥，均熄火了。
　　当然，其他城市不外如是。如何用一句话诗来形容当下全国的房地产市场，那便是＂萧瑟秋风今又是，换了人间。＂
　　厦门当下的楼市现状是，新房卖不动，二手房狂降。
　　根据中原地产厦门研究院披露的数据显示，2022年1至11月厦门市一手住宅成交14645套，面积152.89万㎡，同比下跌53%。
　　同比下跌53%，也即新房成交相比于去年同期腰斩了。
　　其中岛外的翔安、集美区跌幅最猛，成交量同比跌幅都在60%以上，岛外的海沧区成交量同样腰斩。
　　岛内分化比较明显，湖里区成交量腰斩，思明区同比下跌9%，分化的主要原因和供应分布有直接关系。
　　要知道，这可是在厦门放开岛外限购，只保留岛内限购的背景下发生的。这些数据再次告诉我们，在购买力不足的背景下，放开限购根本托不了底。
　　房价方面，国家统计局披露的数据显示，厦门10月份新房环比下跌0.7%，同比下跌3.9%。在卖不动的背景下，厦门新房今年打折就没有断过。
　　二手房方面，岛内正在上演降价狂欢。降价力度小的几十万，大的则有几百万。比如岛内的海峡国际社区一期一套3室2厅，于今年2月份上架，报价1650万，此后经过7次调价，降价351万，如今挂牌总价1299万，折合单价约7.8万/㎡。
　　是目前厦门降级力度最大的房源。
　　国贸新天地一套130.92㎡3室2厅精装房源，房东降价170万求成交。2月份挂牌时是1150万，经过4次调价，目前房源挂牌单价74855元/㎡，总价980万。
　　岛外二手房降价就更加普遍了。 02 | 厦门顶不住的逻辑
　　想要知道厦门楼市调整的逻辑，首先得明白上涨的逻辑。
　　厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。
　　但这里的房价，却比肩一线城市，比广州还高出不少。所以，有人揶揄厦门，一线房价，二线城市，三线收入。
　　数据：中国房价行情网
　　的确，5.3万/平方米的房价，从理论上来说，厦门根本撑不起来，如果说厦门的房价泡沫第二，应该没人敢说第一。
　　北上深房价泡沫当然大，但从经济与房价的匹配度来看，泡沫的大小仍不上厦门。
　　厦门何以撑起这么高的房价？
　　经济与人口快速增长是一部分原因，但不是主要原因。
　　在今年年初本号梳理计划单列市十年发展的文章中分析过，过去十年深圳、宁波、青岛、厦门、大连五个计划单列市，厦门以 177.4%增速位居第一，GDP规模翻了近2.8倍。
　　数据：各城市统计局
　　人口方面，七普数据显示，厦门2010年至2020年常住人口增加了163.3万人，增量在五个计划单列市中位居第三，增幅则是第二。
　　数据：各城市统计局
　　经济与人口增量的优秀表现，说明厦门发展潜力确实不错，但在中心城市中，拥有如此表现的城市不在少数，杭州、南京、苏州、宁波、武汉等城市，同样不差。
　　更何况，厦门目前的经济基数和人口基数，和大多数热点城市都没法比，厦门何德何能去匹配5.3万的均价？
　　关键在于环境溢价。这种依靠环境溢价支撑房价的城市很多，厦门、珠海、三亚、丽江、大理都是如此。
　　厦门的优美环境，再加上厦门在福建省内的特殊地位，不仅让福建省内和全国各地的热钱汇入厦门，东南亚一些海外的闽南人回国买房，多数人的选择地也是厦门。
　　各种热钱共同托举，才有了厦门如此高不可攀的房价。
　　环境溢价是这类城市的优势，同样也是这类城市的劣势。
　　疫情三年以来，流动性阻滞的背景下，这些依靠外地资金撑起房价的城市，无一不在回调。珠海沉寂很久了，大理房价跌破了万元。
　　没有源源不断的热钱支撑，击鼓传花的游戏根本就下不下去，这是厦门这一类城市房价调整的根本原因。 03 | 厦门还能买吗
　　从目前的宏观环境来看，短期内仍看不到购买力复苏的迹象。
　　新一轮疫情冲击之下，11月份全国经济增长的压力又增加了不少。
　　国家统计局公布的11月制造业PMI录得48.0，下降1.2个百分点，创5月以来新低。财新网预测11月份就业指数将创2020年3月份以来新低。
　　这种背景下，全国房价调整的面积会进一步加大，力度也会进一步加深。
　　深圳、广州这样有雄厚实力的一线城市，房价目前无论外围区还是中心区都在调整，力度还不小，更遑论厦门。
　　厦门房价泡沫太大了，本号认为，后续调整的空间非常大，时间也会比较长。
　　所以，对于厦门的购房建议是：
　　投资就甭想了，现在这环境还想着投资，那是钱多了实在没地花。
　　刚需的话，如果你觉得你的收入和工作预期够自信，且又因为小孩上学很着急，可以买。毕竟孩子上学等不了，反正也是刚性需求，不用过多在乎经济方面的得失。
　　如果不是特别着急，或者说你对自己的收入和工作确定性没有信心，我建议让子弹继续飞。