商业地产REITs有望开闸，数十万亿元沉睡资产活了？

　　业界期待已久的商业地产REITs终于迎来有望落地的好消息。
　　我国有高达数十亿平方米的商业地产物业，价值高达数十万亿元，这是重要的经济资源，但由于商业地产与资本市场的渠道并不通畅，这些商业资源很多都是沉睡的资产。
　　日前，随着监管部门的最新表态，这一困局或将改变。
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　　有望破冰
　　12月8日，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国新闻周刊表示，此次表态，意味着REITs覆盖范围将向商业不动产进一步扩大，并对房地产发展具有积极的作用。
　　根据此前公布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，酒店、商场、写字楼、公寓、商品住宅等房地产项目未曾纳入REITs试点。
　　严跃进表示，此前，REITs涉及的底层资产，只能是基础设施以及保障性租赁住房等，即便是战略新兴产业涉及的物业，其项目用地性质也基本为非商业、非住宅用地。换而言之，根据此前的政策基调，商业地产和REITs几乎没有试点结合的可能。
　　李超表示，境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出，基本从商业地产领域起步发展。
　　中国REITs联盟秘书长王刚告诉中国新闻周刊，商业地产是城市基础设施，比如写字楼，是楼宇经济的重要载体，从长期看，商业地产纳入REITs是有必要的。
　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉中国新闻周刊，商业不动产REITs有望推进上市，将促进房企改善资产负债表。部分房企开发持有大量商业不动产项目，沉淀了大量资金，增加了资金负担，商业不动产REITs上市，将能使部分房企回笼资金，增强现金流，改善资产负债表。
　　随着我国REITs发展正在加快，企业融资、居民投资都将有新的渠道。
　　刘水表示，REITs试点扩展商业不动产，表明REITs覆盖支持的领域正在增多，我国REITs发展正在加快，将有力支持扩大直接融资，促进金融有力服务实体经济。另外，投资REITs波动小，收益相对稳定，是居民稳健投资良好渠道。
　　除了商业地产REITs，李超还指出，支持REITs试点扩展到市场化的长租房领域。
　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双向中国新闻周刊表示，市场化的长租房REITs有望破冰上市，将打通开发建设及运营的闭环管理，减少住房租赁开发运营企业的资金压力，提高资金效率，打开更多主体参与租赁市场的空间，有利于支持长租房市场良性发展，有利于构建＂购租并举＂的住房发展模式。
　　高开低走
　　近年来，公募REITs在我国作为一项创新业务，逐步进行试点发行。
　　截至今年11月底，我国监管部门共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元。
　　今年以来，公募REITs扩展到保障房领域，标的涉及保障房租赁住房，并在保租房业务上不断生根发芽。
　　其中，在今年8月份，有三只保租房REITs通过审核并发行上市，分别是＂红土深圳安居REIT＂、＂中金厦门安居REIT＂ 和＂华夏北京保障房REIT＂等。
　　11月1日，证监会正式批准了华夏基金华润有巢租赁住房REIT的发行，其募资金额为11.2亿元。12月9日，华夏基金华润有巢租赁住房REIT正式上市。
　　王刚告诉中国新闻周刊，与其他三支保租房REITs不同的是，华润有巢REIT是首个由房企而非政府平台发行的保障性租赁住房REIT，而且该项目用地是集体租赁住房用地，这是公募REITs在保租房领域的又一创新探索，进一步推动了公募REITs的多元化发展，同时有利于推动保障房的建设。
　　华润有巢REIT的标的资产有一部分是集体建设用地项目，而目前市场上其他的保障性租赁住房REITs的标的资产均为国有建设用地项目。相比国有建设用地项目，集体建设用地项目的成本更低，通过此方式建设保障性租赁住房可降低建造成本、提高租赁住房的收益率，为REITs投资者获取更多利益。
　　不过，发行文件显示，华润有巢REIT的预计年化分红率为4.36%，与其他保租房REITs相差不大。
　　最终，从这4只保租房REITs发行及上市的表现来看，一方面，在上市前及上市之初，市场积极抢购，交易较踊跃；另一方面，随着交易的进展，后续这些保障房REITs的价格都出现了较大的波动。
　　以＂红土深圳安居REIT＂为例，其上市首日价格稳定在3.3元以上，上市不久一度上涨到3.6元，但其后其股价不断下跌，直降到3元以下。
　　华夏基金华润有巢租赁住房REIT的上市价为2.417元，开盘价位2.878元，开盘涨幅高达19%，但随后逐步下滑，始终徘徊在16%的涨幅左右。
　　范建双表示，保障房REITs产品的最终收益来自于保租房，但保租房租金相对较低，收益弹性不大，其特点是能带来稳定的收益，适合稳健性的资产配置需要。因此，投资者有必要深入了解REITs的底层资产及收益情况，应警惕资产可能存在与其投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成的投资损失。
　　让沉睡资产流动起来
　　正因为收益率的困扰，随着商业地产纳入REITs产品的声音逐渐落地，市场颇为振奋，已有商业地产企业跃跃欲试，期待商业地产REITs第一单尽快落地。
　　与保租房项目不同，商业地产租金是一种市场化的租金，租金价格整体更高；而且，不同的管理人对商业地产的管理水平差别较大，在高效管理的情况下，商业地产的租金溢价更高；此外，从国外来看，商业地产除了收取租金之外，还可以通过运营实现保值增值，在价格合适时选择变现转让。
　　目前，已有40多个国家（地区）建立了REITs制度，截至今年3季度末，全球REITs市场总市值超过2万亿美元。以美国REITs为例，截至2020年末，美国市场共发行REITs产品200多只，市场价值达到1万多亿美元，孕育了西蒙地产等地产巨头，庞大的市场规模奠定了美国REITs世界领先的地位，也验证了REITs在地产领域尤其是商业地产的巨大成功。
　　在近20年的房地产开发中，我国商业地产也迎来了快速发展。统计数据显示，自2002年至2021年20年间，办公楼销售4.6亿平方米，商业营业用房销售14.4亿平方米，仅这两类商业地产，销售面积合计达19亿平方米。
　　除此之外，在我国商业地产资源中，还有大量自持商业地产项目，其体量也在数十亿平方米。
　　整体看，我国商业地产的资源十分发达，货值高达数十万亿元。然而，由于没有与资本市场打通，我国的商业地产基本上是沉睡的资产。
　　严跃进表示，根据此次REITs的最新政策基调，未来REITs在三个领域会形成新产品，包括以购物中心、酒店和写字楼为底层资产的REITs产品，预计此类产品或会专注一二线城市的商业项目，通过打包进行上市。
　　严跃进认为，此举一方面有助于商业地产企业借REITs渠道退出，实现资金的良好循环；另一方面也优化了REITs产品线，未来基础设施REITs、商业地产REITs等可以形成更好的资产组合效应。
　　中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云日前表示，商业地产变成了一个新的蓝海时代。一方面，房地产开发商逐渐由原来的卖房子，转型为运营房子、经营房子，从经营当中产生收益；另一方面，商业地产为城市进行了产业植入，对城市发展具有价值。通过大资管挖掘商业地产的资产价值，让不动产动起来，这是未来商业地产的巨大契机。
　　王刚表示，从REITs的落地路径来看，政策面是在鼓励开发商持有运营物业，这对于商业地产等持有型物业是一个巨大的利好，对于行业而言，这也是一个较大的转变。
　　作者：刘德炳