济南CBD的公寓有投资前景吗？

　　1、济南CBD定义：见图一
　　简称济南中央商务区，属于东部核心区域。北至工业南路，东到奥体西路，西至华阳路、南至经十路，总面积约为3.6公里
　　2、济南CBD有哪些公寓楼盘？见图二
　　万科大都会、仁恒公园世纪、华润万象城、复兴、中恒广场、招商集团
　　以上都是大型开发商，在物管和招商方面比较有经验。另外建筑分包商为济南四建和中建系统央企，质量品质可以保证。
　　3、CBD除了公寓还有住宅、下面做个比较？
　　住宅优点：
　　70年产权、物业费低、可落户、交易费用低
　　公寓优点：
　　不限购、可以注册公司、
　　相比较而言，从投资角度首选住宅
　　4、济南新的落户政策：见图三
　　重点说一下学历落户
　　40岁以下大专一年社保落户
　　45岁以下本科直接落户
　　45岁以下的初级职称2年社保可落户
　　现在落户放开了，可以先落户后买房。
　　落户后可以买二套房
　　5、针对已经有二套房或没有资格买住宅，投资公寓需要注意什么问题：
　　一、选择本区域
　　基本上你就从几大开发商进行比较了，配套和周边环境就不说了因为是共用的。
　　主要看以下两点：
　　户型：
　　合适的户型便于后期自住和出租
　　物业：
　　良好物业也为服务增值。
　　二、选择外部区域
　　需要注意以下几点：
　　商业配套：有商业配套便于出租，参考万象城
　　周边高端住宅：周边群体购买力强，保值率高
　　物业：好的物业为服务增值
　　户型：购买时规划好设计，便于后期装修。
　　6、房地产形势？
　　2020年，房价已经趋于稳定。
　　刚需用户，不用考虑直接购买
　　投资户，建议谨慎点，建议投资高端CBD。因为是高端，后期物业服务跟得上，比较容易出租。
　　有投资价值。房子投资价值，位置，配套，环境，交通等都是参考条件，Cbd作为未来经济驱动力中心，会有大量企业入住。有大量住房，租房需求。肯定有投资价值。
　　我正在建设的楼盘已经全部售罄，隔了一条马路的另一家楼盘就没有卖掉全部。这就是位置的重要性。
　　首先来说，如果只考虑前期作为过渡用房，后期作为投资的话， 不用找价格很高的盘。 如果纯投资要找些商务群人流量大的盘， 一方面前期易于出租， 另一方面好转手，只不过入手价格肯定也很高 。公寓相对住宅劣性之一在于首付50％，商水商电，产权40年。
　　随着去年的调控和大量热钱进入房地产，普通住宅供给已经满足不了市场需求，大量资金进而选择投资公寓，以至于济南前几年的公寓库存已经消化的差不多，公寓也迎来一波普涨。所以目前济南东部几个热门盘山钢新天地，克拉公寓，聚隆广场，奥体26方，恒大城也基本售罄。中铁银座尚筑与奥体26方都属于中铁置业开发，今年8月刚开盘房源还比较多。如果有意向选择东部投资， 可以重点关注这个盘，首先是它的剩余盘量还比较多，其次是关注他的区域位置周边，与经十路与舜华路交叉口的汉峪金寓做个横向对比，两者的距离相差1公里，可以看出相对高的价格优势（仅作为一个投资建议，现在已经实习离职，没有利益相关）西部乐梦中心还剩些尾盘，融创财富一号都还在售。
　　济南的限购政策也有一定投资参考作用。本地家庭如果已经有两套住宅就可以选择入手公寓。假如只有一套优先选择还是住宅。当今看济南城市发展的步调，平均1万多的房价完全匹配未来的这个城市。优先选择住宅是因为其有相对较好的抗跌性，住宅相对公寓来说有较好的福利属性，比如说帮助你这个家庭提前绑定学区资格等等。最近虽然有租售同权新政，但实施过程中的存在很多不可抗性因素。这也是对于住宅来说的优势。最终还是住宅优先于公寓，公寓优于其它投资。
　　另一点公寓的特点面积小，并且可以注册公司，如今第三产业份额不断扩大，公司注册门槛降低，各种小型公司工作室雨后春笋般涌现，公寓完全是这种小型公司的首选注册场所，满足办公居住两用。如今大多数公寓都带有精装修，也是未婚白领追求求更高生活品质选择，这是相对住宅出租方面的优势。
　　最后投资地产其实有一套价值理论：当租金能够差不多抵够房贷，这笔投资是最好的。就算房价横盘出现稍微下行，这笔投资也是划算的。保证这套价值理论的关键在于不要高位进局，分清形势再上车。
　　在济南，最理想的置业对象，当然是在看得见的未来具有良好的保值增值性。当下济南楼市限购政策仍在持续，对于济南很多受限购政策制约群体来说，公寓就成为了考量的重要选项。在济南，公寓品质越高，地段越好，未来发展潜力就越大。就算是核心地段的二手公寓产品，只要质量高，维护好，基本上都可以保值甚至增值，在下一次出手转卖的时候一样会受到众多关注。
　　有
　　无CBD无公寓，除了城市天际线，公寓是CBD最大的产物。按照5000亿GDP的规模能真正形成一个CBD看，许多二线城市的CBD要过剩的，公寓更是泛滥，纷纷流入市场。公寓不是最好的投资品，但也有价值，需要慎重选择 ，对济南公寓投资建议如下:第一，价格是住宅的六成或2/3左右。第二，附近有学校、地铁、商场等配套。第三，层高4.6米或5.2米。第四，最好通燃气。总之，只要有重视租金收入超过物业增值收入的心态，还是可以筛选中购买的。
　　房价让很多人都望而却步，限购限贷政策也将一部分消费者拦在了房子之外。但房地产的吸引力或者资产特性并没有因此而暗淡失色，反而使得投资者寻求别的途径进入房产行业，公寓投资算是一种比较容易实现且有回报的方式。
　　在房地产行业里，中小户型的刚需产品近年来一直受到关注，限购限贷政策之后，大部分投资者或者部分购房者将目光转向了宜商宜居的公寓产品上。据世联行山东分公司数据显示，今年9月济南公寓市场成交量大幅上涨，单月成交首破千套，创历史新高。随着济南楼市的持续火爆，限购限贷政策的实行，公寓产品以其总价低、 性价比高的投资属性也愈受投资者青睐。业内人士预测，公寓市场下半年或将迎来爆发。
　　而在投资领域，所谓船小好调头，公寓以其管理到位、总价不高、占用资金小、好出租等特点，成为异地打拼、享受自由快乐年轻人所钟爱的一种产品，而热点区域，比如城市的商务中心，公寓产品更受青睐。因此位于济南CBD 核心区的中弘广场，具有天然的优势。
　　在投资公寓产品时，如何在市场上众多公寓产品中，挑出更具升值潜力的呢？我们来分析一下：
　　1、看地段。房产行业的黄金投资法则就是地段。投资的选择租公寓的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。投资这些地方的公寓，虽然前期投入成本较高，但预期的租金也会更高。中弘广场位于CBD 核心中轴线上，轨道交通、快车道BRT及立体交通网搭建，使得奥体CBD片区决胜千里，占据城市财富中枢。
　　2、看回报率。了解公寓回报率最直接的是用公式计算：投资回报率 （税后月租金－物业管理费） 12 公寓总价。
　　公寓作为投资产品，它的回报主要来源于租赁。租赁需求大的地方多是金融商务区、产业区，外来人流较旺盛。特别是总部林立的金融商务区，人员素质比较高，需求高档公寓，升值潜力自然较大。同时公寓要提供优于普通住宅的服务，贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备是其运营之后，回报率能否上来也是关键。
　　中弘广场所在的奥体CBD以＂两核、一芯、一辅＂目标打造，目前已入驻中石油、中海油、中烟集团、能源集团、省国电、山东高速、鲁商集团等450家重点企业，包含省级区域总部16家、省级总部近30家、市级区域总部40余家及市级总部近百家。所在区域的未来轨道线路开通后，人流物流聚集，沿线物业升值潜力巨大。而作为中玺文商旅集团有限公司是中弘集团旗下的持有物业开发设计及运营管理公司，目前已在香港上市，拥有多年专业的商业运营管理经验。中弘广场将有由中玺文旅进行统一规划、统一招商、统一经营、统一管理，为消费者创造良好的购物休闲空间，为商家提供良好的市场经营秩序，确保消费者、商家及投资者的共同利益。
　　3、看区域规划前景。有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力，那同样值得投资，且回报率将更高。
　　济南中央商务区，城市发展新引擎落子奥体板块，区域内规划将建造近100座高层与高层建筑、2000万方高档商务楼宇，预计建成后将实现年生产总值1000亿元，并成为山东省金融机构最多、总部企业密度最大、商务服务能力最强的现代服务业聚集区。
　　CBD是济南市府举全市之力缔造＂城市新名片＂，核变泉城新中心。奥体CBD由市府牵头，预估未来累计投资将超2000亿元，以＂山、泉、湖、河、城＂五大济南城市特色为蓝本，打造立体化中央商务区，不仅代表济南城市形象，更将成为济南经济心脏。2006年济南奥体中心点击动工，2015年市政府正式宣布以奥体为中心建设中央商务区，10年沉淀砥炼，只为一鸣惊人。据悉，绿地山东国际金融中心预估首期售价将超两万元/ 。升值潜力无限，后续溢价可见，板块红利井喷在即。
　　除此之外，中弘广场的星级托管 让投资者后顾无忧，北京瑞逸酒店管理有限公司提供专业房屋托管服务，为业主提供空置不动产的保值、增值服务，其中避免房屋空置、提高租赁收入、降低风险等，令业主省时、省心、省力的同时，更能赢得可观的收益回报。
　　中弘广场公寓和写字楼在售，65-110平米精装LOFT公寓，4.5米层高，预计2019年4月份交房入住；60-120平米D栋现房写字楼。
　　在限购政策下，我认为CBD的公寓还是有一定投资前景的！CBD人流量大，地段好，对于公寓的需求量也大。所以CBD附近公寓好出租，基本不会空档，整体算下来收益不错！也许很多人会反对，说不如住宅。只是住宅和公寓毕竟属性不同，所以不好比较！现在住宅限购，P2p没落，股市不景气，对于纯投资的人来说，公寓毕竟收益稳定，还是挺不错的！
　　最近，一则公寓5XXX元/ 的消息刷爆济南市民的朋友圈，小编身边的单身小伙伴们也蠢蠢欲动，纷纷来问现在投资公寓合适吗？
　　一般谈到买公寓，目前市场反应都是不能买，是坑，近两年的济南公寓市场跌入了谷底，再也没有像17、18年抢房的现象出现，主要原因是近两年市场出现的公寓多出现延期交房、暴雷的现象，有些公寓产品，价格一降再降，交房一拖再拖，让市场丧失了信心。再就是媒体信息的传播，让我们都了解了公寓的一些劣势：
　　一是产权年限短（目前公寓产权年限到期后并无明确细则的政策出台）；
　　二是不能落户，不是学区；
　　三是水、电、物业费，基本都是商业标准，居住成本较高；
　　四是二手买卖时税费高，需求人群少，升值空间小；
　　五是首付50%，只能贷款十年。
　　既然公寓有这么多的缺点，那么公寓还能买吗？为什么身边还是有一些人在买公寓，难道他们都不清楚吗？那么小编告诉你，这个问题没有标准答案，需要具体问题具体分析，下面小编就来分析一下，公寓又哪些优势，什么样的人适合买公寓，什么样的公寓适合买。
　　首先，我们来分析一下买公寓有哪些优势
　　1、公寓不限购、不限贷，无购房名额的人都可以买。
　　2、跟住宅相比，公寓面积小，总价低，还款压力小。
　　3、公寓使用灵活，可自住、可出租、可投资、可办公。
　　4、公寓可以注册公司，可以用来商业经营、办公。
　　5、不考虑升值空间的情况下，公寓的租金投资回报率远超住宅。
　　6、公寓所处地段，一般交通便捷、配套完善，生活较为方便。
　　第二，我们来分析一下哪些人群适合买公寓
　　1、有住宅房产，手头有闲余资金的人。若果你不擅长生意经营、投资，只会把闲钱放在余额宝里，单纯从保值和收益的角度上，小编建议考虑买入一套性价比高的公寓，并且长期持有，通过租金抵月供，后期保值增值，可以通过估测未来租金，具体计算该公寓的投资回报率，一般在6%~8%左右就可以，别轻易听信高投资回报的话，别想通过公寓赚大钱。
　　2、买来自住的群体，一般是单身人群或新婚人群，公寓面积小、总价低，部分单身人士及新婚年轻人短时间内难以达到购买济南住宅的门槛，购置一套公寓用于自住，毕竟租房没有买来的房子香，哪怕它很小，也是属于自己的家，过渡后有了住宅，当初精心挑选的小公寓还能跑赢通货膨胀，给你带来不错的收益。
　　3、给老人买的公寓。随着时代变化以及工作生活节奏的加快，年轻人与老一辈之间的观念和生活方式逐渐产生差异性。越来越多的人既想拥有自己的＂小家庭＂，却又放心不下年迈的父母。如何与父母保持一定距离又不互相干扰，在家附近分巢置业成为一种新兴的置业需求，让两种生活方式，都能得到更多的自如空间。
　　总之，要有长期持有的思想，才可以买公寓，公寓的保值增值是靠房租，赚的是房租的长期收益，而不是像住房一样靠买卖，买公寓就得抱着5~8年不会出售的打算，用闲置的资金去买。
　　那么，以上的人群购买公寓，应该怎么选择呢?
　　1、位置、交通：要想好未来你的公寓要租给谁，交通便利，周边配套齐全，越繁华越好，靠近地铁更好。
　　2、品质：品质是支撑你房租持续性逐年上涨的重要因素，你所购买的公寓必须是片区内的标杆优质产品。
　　3、品牌、物业：必须是大开发商，有保障，有好的物业服务，要不然前几年新公寓房租还可以，过几年公寓维护、服务跟不上，破旧不堪，谁还会租你的公寓，未来也很难卖掉。
　　4、价格：投资职业必然物所超值，未来的房租收益客观，若干年后想变现也容易很多。
　　5、双气：有暖气、燃气齐全，更方便居住使用。
　　把握好以上几项，一定能买到非常优质的公寓投资。听完小编的话，身边单身的朋友更按奈不住激动的心，掏出计算器，算算自己的余钱，要去看房了。下面，小编就来推荐几个济南性价比较高的公寓楼盘吧！
　　1、世茂时代先声
　　项目紧邻世纪大道和经十路等城市主动脉，总建面约53万方的综合体，规划沿街商业、SOHO、写字楼等多种业态，项目紧邻地铁2号线&4号线（规建中）交汇站点，且周边有奥特莱斯等商业，形成密集的客流走廊，具有较大的潜力。10#公寓，28-120 带地暖、燃气，单价5200-5800元/ ，低总价、低门槛，在济南楼市公寓市场逆势热销！
　　2、复兴国际中心
　　项目位于CBD片区西部，地处济南历下区解放东路与茂岭山二号路交汇处、占地面积约15万 ，总建筑面积约70万 ，有超甲级写字楼，即五塔之＂湖＂，也有购物中心、星级公寓、住宅区等多种业态。双地铁、双公园、双商街环绕，装修交付，建筑面积30-50 精奢公寓，限时特惠。
　　3、绿地IFC国金中心
　　CBD里的强人潮红利 巨大人口汇聚，商机潮涌 带装修SOHO。绿地IFC超高公寓对于济南人居的意义在于它用顶级资源配置满足城市精英的需求，让业主足不出户便享受到完美的高品质生活，在山东第一高上打造自己的社交主场。  4.3米的极致层高，也超越了济南豪宅3.1米的平均层高。由于房间少、空间不被过度切割，每个户型都拥有超宽的连续采光面，豪华户型更拥有极为夸张的20米超宽视野。
　　4、银丰悦山
　　汉峪片区33-84平精装准现房，总房款50万起，即买即收益，租金3000。
　　5、龙湖星耀
　　龙湖星曜在售公寓房价8888元/ 起；均价8888-11000/ 。
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