赌局尽头，正荣融信如何安稳着陆？

　　斑马消费 杨柘
　　从一介草莽到地产雄主拼尽半辈子，而跌下神坛，几乎一夜之间。
　　正荣地产的欧宗荣、融信中国的欧宗洪两兄弟，或许已深刻体会到这种人生跌宕。
　　在行业上升期里，他们疯狂拿地扩张，潮水退去，不觉已深陷泥潭。
　　他们的大哥欧宗金，境况稍好一些，但所控制的欧氏投资集团亦官司缠身。
　　前20年，他们在中国房地产市场化大潮里，享受了一场饕餮盛宴，成为老家莆田汀塘村的造富神话。如今，他们将如何安稳着陆？
　　赌字当头
　　上世纪90年代初，随着改开政策落地，中国创富的潮水改变了流向。
　　彼时，一大批年轻人涌向重镇深圳。他们白手起家，多年后攒得亿万身家。比如，星河湾的黄楚龙、中洲控股的黄光苗以及茂如集团的黄茂如。甚至，如今立于危墙边的姚振华，也是在深圳从炸油条、卖蔬菜等小生意一步步做起。
　　和很多奔赴特区的年轻人一样，欧氏兄弟的家底也薄。欧宗荣曾回忆，兄弟三人生活在莆田当地最贫穷的镇最贫穷的村最贫穷的家里，少年时连地瓜都吃不饱。
　　欧氏兄弟虽然也是选择从小生意做起，方向不是南下，而是深入到基建需求强烈的中西部寻找机会。
　　早年，大哥欧宗金带着二弟欧宗荣走出东峤镇汀塘村，在福建三明的工地上做石件生意，后来辗转江西进入桥梁工程领域。成年之后，老三欧宗洪也追随两位哥哥干起了工程。
　　欧氏三兄弟和早期的黄楚龙等在深圳建筑工地上做泥瓦工并无二致，吃苦耐劳中紧紧抓住突然而至的机会，他们从打工者的身份，逐渐走向独当一面的企业老板。
　　1993年，29岁的欧宗荣在江西负责一个路桥工程，因建桥钢材被人动了手脚，会影响工程质量和安全，他决定炸掉重建，为此损失上百万元。
　　90年代的百万元堪为天文数字，当时，全国城镇职工月均工资水平不到200元。可以说， 欧宗荣选择炸桥本身有着很大的赌的成分。正是这一举动，引来更多工程项目的橄榄枝。第二年，他很容易地成为南昌＂一江两岸＂工程前期道路的施工方。
　　1996年，欧宗荣参与江西宜春旧城改造，修建道路拓宽城市骨架，同时获得从业以来第一块土地，并耗资超亿元，打造成一个商业综合体，也就是如今的赣西第一街。
　　在打造商业综合体之时，欧宗荣的业务已逐渐从修路建桥转型房地产。1998年，他集合旗下分布在江西、福建的8家企业，在福州成立正荣集团，也就是正荣地产的前身。
　　而在这一年，老大欧宗金因一起安全事故撤出江西。2002年，他以福建欧氏投资集团为平台，涉足投资和教育等领域，如今已是福建知名民间财团。
　　在欧氏三兄弟中，若要论赌性，老三欧宗洪胆子最大。
　　1995年，24岁的欧宗洪回到老家莆田自立门户，设立莆田交通工程公司，从事市政领域建设业务。2001年设立莆田交通房地产公司，在欧宗金＂帮助＂下，以观桥御景楼盘一炮而红。2003年转战福州设立融信集团，2007年以15.5亿元拿下福州单价地王。
　　2016年，欧宗洪在上海与中铁、金茂及龙湖等鏖战竞价超400轮，拿下上海地王项目，楼面均价10万元/平方米，这一记录至今无人能破，外界首次见识到欧宗洪的凶悍。
　　蒙眼狂奔
　　多年前，在热闹纷杂的全国土拍市场，听闻闽系房企，参与者无不心头一颤，只要融信中国入场，参与者的心更会悬到嗓子眼。
　　之所以公司被高度关注，主要是老板欧宗洪舍得砸大价钱买地。甚至在某些核心地块的争夺上，国资背景的房企都得礼让三分。
　　融信太渴望规模化扩张。
　　2015年末，公司土地储备总建筑面积517万平方米，除了在建379万平方米，未开发面积仅138万平方米，在建土地储备远高于未开发土地，存粮告急。
　　2016年，欧宗洪力排众议将公司总部从福州迁至上海，开启一场前所未有的全国扩张之路。在这种战略意图主导之下，公司旋即成为土拍市场里一只独狼。
　　仅在2016年，融信中国耗资484.46亿元，获得21宗土地，新增总建筑面积527.12万平方米，拿地平均成本12963元/平方米。当年，公司签约销售规模246亿元，营收规模仅113.72亿元。
　　2017年延续攻势，在全国拿地78宗，新增总建筑面积1482万平方米，疯狂之势，外界无不为之瞠目结舌。
　　几乎不计成本拿地的同时，企业规模迅速膨胀。公司合约销售额从2015年的119.11亿元增至2018年的1218.84亿元，并先于世茂、泰禾和旭辉迈进千亿阵营。2020年-2021年，公司分别实现合约销售额1552亿元、1555.2亿元。
　　正荣地产同样如此，2014年合约销售额还只有169亿元，2018年已越过千亿，实现1080亿元。即便在疫情的两年里，也在频频拿地。
　　2020年-2021年，公司分别拿下46幅、29幅土地，新增总建筑面积分别为714万平方米、430万平方米，平均拿地成本分别为6616元/平方米、9083元/平方米。
　　直至今年上半年，正荣地产、融信中国先后陷入流动性危机，才逐渐隐退土地市场。这两家房企的土地储备总量仍不小，截至今年6月，分别拥有总建筑面积2215平万平方米和2527万平方米。
　　大溃败
　　今年上半年，融信中国净亏44.29亿元、正荣地产净亏26.11亿元，为上市以来首次双双遭遇重创。其实，企业生存空间日渐逼仄，早在2020年已显出端倪。
　　融信中国在2016年-2017年获得的高价土地，在2020年进入结转周期，给公司盈利能力带来极大考验。
　　2019年，融信中国毛利率24.24%、净利率11.45%，2020年分别降至11.00%和7.23%。尽管公司对外宣称，待高价土地结转完毕，2021年盈利水平会得到改善。实际上并未应验，去年，公司毛利率、净利率较上年下降0.1个百分点、2.04个百分点。
　　正荣地产的状况也大致相同。去年，其毛利率、净利率较上年分别下降4.56个百分点、6.62个百分点。
　　据克而瑞报告披露，2016年、2017年地王地块集中入市，在典型一二线城市中，入市地王项目只有4成能实现盈利。
　　随着房住不炒长期楼市调控主调不变，未来房价上涨空间有限，势必会继续蚕食企业利润。
　　症结或许并不止于此，更重要的是，正荣、融信在早期大跃进式扩张时大量借贷，已到了偿还高峰。
　　7月10日，融信中国两笔美元债合计2786.55万美元利息，无法在30日内完成支付，将公司拖进流动性危机。
　　截至今年6月，公司现金及现金等价物112.11亿元，难以覆盖短期债借150.04亿元。企业自我造血能力亟待恢复，今年上半年，公司合约销售额387.37亿元，同比减少53.3%。
　　正荣地产同样债务承压。据中报，截至6月底，公司未来12个月内将有329.91亿元债务到期，而手中现金及现金等价物仅31.37亿元。
　　经过今年2月的股债双杀之后，正荣地产已出现多笔债务违约。与此同时，销售不振，回款放缓，今年上半年实现合约销售额213.17亿元，同比减少74.1%。
　　截至目前，正荣、融信的股价已跌至1港元之内，一年之前，两家房企股价在3-4港元左右。
　　欧宗荣、欧宗洪深陷危机之中，大哥欧宗金的状况也好不好哪儿去。企查查显示，欧宗金控制的福建欧氏投资集团，今年8月被莆田荔城区法院列为被执行人，执行总金额1200万元。