行业信心修复进行时远洋持续减重蓄力

　　作者 林三千
　　接连两天，远洋集团新增授信额度超680亿元。
　　12月16日，远洋集团获得中国邮政储蓄银行180亿元授信；12月15日，远洋获得中国工商银行500亿元综合授信支持。
　　除了银行大额授信的支持，远洋集团还在积极转化重资产为现金流。12月15日，远洋宣布以55.5亿元对价转让成都太古里50%股权予合作方太古地产，回笼资金聚焦主业。
　　本轮房地产市场大调整之下，房企们纷纷调整了发展战略，聚焦主业、聚焦核心城市、轻资产模式是比较常见的关键举措。
　　作为迄今尚未＂出险＂的极少数房企之一，关于如何在寒冬里降低杠杆、优化财务结构，为走进春天积蓄力量，远洋的轻装减负模式，或可为行业提供路径参考。
　　就在近日，积极＂御寒＂的房企们，盼来了更多曙光。12月19日，据新华社消息，中央财办明确＂要充分认识到房地产行业的重要性，住房消费潜力要予以释放＂，这也是继中央重申＂房地产是国民经济的支柱产业＂之后，对房地产重要性的再次定调。
　　业内人士解读认为，房地产市场或将加速修复，2023年大概率不会再听到重点房企违约的消息，而经过本轮出清，财务结构更加健康、发展模式更加稳健的房企，有望快速走出黯淡期。
　　交易价值公允 远洋主动换仓
　　公告显示，远洋转让成都太古里50%股权的交易将分三期交割，第三期交割的最后期限为2023年4月30日。截至2022年6月30日，成都远洋太古里估值约为123亿元。而从远洋净流入54.65亿元倒推得知，项目股权对价109.3亿元，再加上项目负债等因素，预计项目总估值在140亿元-160亿元的空间。有专业人士指出，本次交易价值公允，双方实现了＂各取所需＂，远洋没贱卖，太古也没买贵。
　　＂成都远洋太古里几乎是远洋集团全国最好的商业项目，也是远洋较为优质的资产之一。＂一位业内人士表示，此番操作，可见远洋的魄力。
　　该人士解析说，远洋此时选择将手中的优质商业出售，并非一件坏事，＂业内人士都了解，目前行业内没有绝对安全的房企，手中还有优质资产并且有能力将之以合理价格变现的房企，已属佼佼者，对于房企来说，保证现金流，为明年的恢复蓄力才是要紧事。＂
　　远洋此番出售成都太古里，并非＂割肉＂，交易对价由远洋集团与太古地产参考多项因素并经公平磋商后确定，而分为三期交割的安排，利于远洋集团在当前不稳定的市场环境下获得即时现金流。
　　据悉，远洋在成都太古里项目上的作用，更多体现在前期建造与开发阶段，而后期的运营更多由太古地产在负责，在完成开发任务后主动退出，实际上是一种主动换仓。
　　分析人士认为，将成都远洋太古里股权转让，体现了远洋一贯的操作思路：变重为轻、瘦身提质。通过本次交易，远洋集团将再次获取一笔充足的资金流入，助力公司聚焦住宅主业，夯实产品优势。
　　远洋方面也指出，该出售事项可以使公司完善资产结构，并以可观利润实现对开发该物业的投资价值并加速获得投资回报，亦将为公司产生大量现金流入，从而补充其营运资金，并将降低公司的杠杆比率及完善财务指标。
　　据了解，远洋已通过这种轻资产模式回笼资金超150亿元。在转让成都太古里之前，远洋相继选择将北京丽泽商务区远洋锐中心、北京中国人寿金融中心项目公司10%股权置出。
　　通过交割沉淀资金量大、回报周期长的重资产项目，远洋集团的资产状况将得到优化，进一步聚焦主业。
　　中报显示，截至2022年6月，远洋集团二级开发土地储备近5000万平方米，较2020年末新增1100余万平方米，土储高度聚焦一二线核心城市，抗风险能力强，且能够满足企业3-4年的发展。
　　另一方面，远洋集团也在持续推出新的优质项目，如即将开业的北京远洋乐堤港、武汉远洋里。与太古地产合作建设的颐堤港二期项目，也将于2025年起分阶段落成。
　　现金流成＂活下来＂关键
　　房企的普遍共识在于，这一轮市场调整周期的时间和幅度都超过了预期，目前，市场销售表现仍在筑底。
　　某龙头房企也坦陈：＂本轮调整对公司的经营确实带来了比较大的伤害。尽管无法判断市场筑底的时间有多长，但房地产仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。＂
　　而＂活下来＂的关键，就在于重点保障现金流的稳定。
　　为此，房企的举措通常包括通过减少短期负债、寻找低成本资金，优化债务结构；呵护市场信心和公司信用，提早完成票据赎回；出售旗下项目股权，积极换仓，保障现金流等。
　　远洋集团作为稳健型房企，秉持的原则是＂底线思维、现金为王、安全生存＂。远洋集团总裁李明曾强调，将坚守底线思维，持续聚焦主业发展, 聚焦效益，围绕现金流推进经营决策，同时坚持精细化管理，加强经营管理能力，完善经营管理体系。
　　据统计，今年上半年，远洋集团已偿付各类有息债务超过人民币130亿元，及供应链ABS约人民币66亿元，到期负债均全部兑付。11月中旬，远洋完成了＂17远洋01＂公司债的本息兑付，其年内到期信用债已偿还完毕。境外债方面，远洋下一笔美元债到期为2024年7月30日。
　　远洋集团也积极把握再融资窗口，于境内外成功完成了数次发行。于1月增发2亿美元绿色票据，2025年到期，票面利率2.7%；3月完成人民币20亿元PPN发行，3年期，票面利率5.32%；4月发行2亿美元绿色票据，3年期，票面利率3.8%；5月完成公司债回转售。近日，申港证券-远洋集团三号资产支持专项计划状态已更新为通过，拟发行金额13.03亿元。
　　随着融资供应开闸，房地产融资＂三支箭＂陆续射出，超万亿资金涌向房地产，为房企的复苏提供了资金支持。
　　但相比融资资金，＂借来的钱总归是要还的，还会加重利息负担，对房企来说，只有销售明显改善才是救命的根本。＂一位不愿具名的市场人士分析，放眼整体房地产市场，在整体销售低迷的当下，房企销售回款普遍同比大幅下滑，这在很大程度上拖累了房企的财务状况，想让外部资金输血，首先要恢复企业自身的造血功能。
　　而坚定聚焦主业的远洋，在聚焦住宅开发主业方面也收获了一定进展。2022年1-11月，远洋集团实现销售额895亿元，重回TOP20之列，排名较去年同期提升了8个名次。
　　长夜将尽，远洋等房企正通过握紧实打实的资金，确保流动性安全。只有当下更好地活下去，房企才能渡过最后的紧缩，走进春天。
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