深圳房价跌无可跌了？

　　有件事情很值得深究。
　　位于前海的天健悦湾府和华润光明＂双子＂项目先后发布了不降价的官宣。
　　时间一晃如隔世。
　　11年前也是这个时间，保价回购的营销利器祭出江湖，深圳房价不久就重拾升势。
　　当然，历史不会简单的重复。
　　当下一轮尺度劲爆的救市，房企先行自我封杀房价下跌空间。那么，深圳房价真的跌无可跌了吗？
　　1 ►不降价了
　　不降价了！
　　天健悦湾府成为近期跌跌不休的深圳楼市首个官宣不降价的楼盘。
　　没几天，华润光明两个项目来了个＂加强版＂，承诺只要降价就补差价。还甩出一个狠招，只要在其他新盘参与冻资的客户，买华润光明的盘，额外送一个＂肾14＂。
　　前海、光明都是深圳楼市最卷的两个地方，如果继续相互倾轧，那就要卷成＂黑洞＂了。
　　所以，这个时候紧急踩刹车，是有标杆意义的。
　　这个表相的背后，是深圳房价真金白银地跌了。
　　那些一年跌了四五成的房子，＂火线哥＂就不再揭伤疤了。还是以数据说话：
　　以10月作为参照，一手环比跌0.38%、同比跌1.72%。
　　二手环比跌0.2%、同比跌3.3%。
　　在四个一线城市中，深圳表现最差。
　　同样是易居研究院的数据：
　　上图中，深圳房价连跌了15个月，时间跨度惨烈。
　　就这样，深圳房价失去了两年。
　　而这两年，正好是一个楼盘的开发建设周期，言下之意，除了旧改、囤地以及旧盘新卖的，限价拿地的新盘，几乎是贴着成本在卖。
　　一旦成本没有控制好，如今在深圳赔本卖楼的房企，两只手都数不过来。
　　举个典型例子，某央企今年拿地年末开盘，坦言不请渠道的原因是因为全部的利润也就7、8个点，中介渠道动辄3-5个点，真的请不起了。
　　在凛冬的寒灯下，房企曾经高大的背景，萎缩成一个孤影。
　　再回头看那两个不降价的案例，是不是当下深圳房价跌无可跌的一个信号呢？
　　穿越周期，似乎能找到蛛丝马迹。
　　2011年底，深圳楼市低迷，房企被迫低价出货，引起老业主强烈wq和抗议。12月初，绿景香颂推出＂三年回购计划＂，效果显著，开盘均价1.65万元/㎡，当天卖掉600套，并引发同行效仿。
　　后面的故事大家都知道了，1.65万元/㎡自此成为绝唱。
　　深圳房价在2011年出现了小幅回调，2012年上半年楼市重回升势，每年以10-15%的涨幅上涨。2014-2016年，深圳房价从＂2字头＂，跳升至＂3字头＂，又在短短一年间突破5万元/㎡。
　　2 ►不差钱了
　　当然，历史不会简单的重复。
　　还是看看现在都发生了什么。
　　无须否认，曾经精心搭建的ICU病房，已经幻变成轰趴专属的KTV。
　　在经历了政策底、金融底后，至关重要的信心底正在促成。
　　我们知道，一旦这三重底部形成，就是市场底了。
　　而信心底又来自两个层面，房企供给的B端、置业者需求的C端。
　　11月以来，供给端的利好不断，信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房企融资。
　　不过半个月，已有超过20家银行向70多家房企和当地民企提供意向性授信，总额度已超过3.2万亿。
　　图源：丁祖昱评楼市
　　3.2万亿什么概念呢？去年中国房地产开发投资14.8万亿、商品房销售额达到18.2万亿。
　　虽然授信到落地还有距离，但是这颗续命的大力丸疗效非常明显。
　　所以，继陆家嘴、格力地产后，招商蛇口也筹划并购重组。
　　当然，这并不代表房企不差钱了。
　　一家公司百亿的授信，分到区域公司也许就几个小目标，对于暴雷房企哀鸿遍野的项目来说，充其量只够救一两个。
　　所以，即将到来的年底，我们还会看到房企裁员、减薪或者延迟发薪，虽然我们无法揣测什么时候最坏，但是更坏的时间已经过去了。
　　这样微循环的＂梗阻＂，并不影响大气候的变暖。
　　尤其是随着防疫政策的迅速优化，地产股已经先涨为敬，接来下的楼市回暖可期。
　　对房企而言，缺钱的口子来源于两个端口，源头上的口子一下子大开，需求的口子还有待＂清风徐来＂，这样的状态已经很好了。
　　3 ►明年回暖
　　花开两朵，各表一枝。
　　置业者为什么不愿意入市？
　　市场供应量大幅增加只是一个表相，缺乏信心是一个重要因素。
　　这里面的核心变量，是对预期的改变，源自于居民收入端对于未来的悲观预期。 一来是房子的金融属性缩减到一个极值，大家对未来房价上涨不抱有太大希望；
　　二来担心未来挣不到钱，只能降低消费欲望。
　　过去一年里，住户存款大增了14.5万亿元，增幅为近年最大值。同时，住户贷款增速明显放缓。
　　这说明大家都捂紧了口袋。
　　如果不能改变预期，再猛的药，也只能是个浮云。
　　所以，这又要从两个方向着手。
　　1.对深圳楼市未来树信心
　　全国的调控都松了，北上广都不同程度松了口，唯独深圳是个孤岛，仅仅是在地价上做了少许让步。
　　其实，zf工具箱里的好东东大把可以用，核心部分就不要奢望有改变了，二手房指导价、追溯离异记录、3年深户等等，哪怕是窗户开一丝缝，春光乍现，立马就会阳光满屋。
　　2.让买家轻装上阵
　　房贷降息的通道正在打开，未来利率打折力度还会加大。
　　让买家轻装上阵的力度还会加码，接下来的救市更多可能锁定在需求端，鼓励购买首套、二套房并降低首付标准，一二线放开＂认房认贷＂，适当减免交易过程税费等等。
　　这些举措，虽然不会增加买家的收入，但是降低买房成本，也是一种＂曲线救国＂，效果相当。
　　深圳的新消息是，房贷可以延期，最长至3年。
　　不久的将来，房企供给的B端、置业者需求的C端形成合力，共同铸就＂信心底＂，真正的回暖就为期不远了——
　　就在明年！