财政部发文叫停地方城投拿地，这事跟房价有关系吗？

　　2022年10月14日财政部的一则发文在地产圈引起了轩然大波，也把＂地方城投＂推上了风口浪尖，即《财政部关于加强＂三公＂经费管理严控一般性支出的通知》（ 财预〔2022〕126号） （以下简称《通知》）的第八条里面提到 ＂严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险＂， 其实就是把＂地方城投＂为当地土地市场兜底的这个口子给堵住了。接下来咱们聊聊为什么财政部要禁止＂地方城投＂为当地土地市场兜底，以及这事跟房价的相互关系。
　　整篇文章依然分为3个部分：1、 ＂地方城投＂是指哪些公司，具体是做什么的；2、 为什么财政部叫停＂地方城投＂拿地；3、从房价构成，看房价趋势
　　1、＂地方城投＂是指哪些公司，具体是做什么的；
　　＂地方城投＂最早出现的原因可以追溯至1991年的政府投融资体制改革，要求地方政府不再负责基础设施建设，而是将其市场化运行，＂地方城投＂应运而生，资金主要通过财政拨款、财政担保等方式筹集，最核心的功能就是为地方建设进行投融资。那之所以要求市场化运作，原因很简单，地方政府负责基础设施建设实在是问题太大，建设中的资金浪费、效率低下，实在是看不下去了，因此想以＂地方城投＂的形式优化建设过程，提升效率。
　　＂地方城投＂从诞生发展到现在经历了很多概念转换，最早在2008年国际金融危机，当时为了应对经济下滑，也为了维系跟美丽国之间的关系，开始4万亿信贷大宽松，基础设施大开发，2009年颁布的《关于加快落实中央扩大内需投资项目地方配套资金等有关问题的通知》（财建[2009]631 号）提到了： ＂支持有条件的地方政府组建投融资平台。 地方政府一听有好处、能借钱，立刻风风火火的组建各类＂地方城投平台＂，大刀阔斧地上项目。
　　后期据不完全统计，中央的4万亿计划+地方政府借债的负债规模超过20万亿，要知道这可是2008年左右的20万亿，这也是后来导致全国房价暴涨、社会杠杆增加、金融风险隐患的重要根源。在当时＂地方城投＂的定义应该符合以下的3个条件：1是国有企业；2是当地政府担保；3是承担政府项目的投融资功能。大白话就是 ＂当地政府担保的国企，主要是建设地方的各类建设项目，包括修路修桥修公园，供水供电供燃气等＂。
　　后期随着地方债规模的不断扩大，为了遏制地方政府借债，从2014年开始剥离＂地方城投＂的投融资功能，到现在的定义演变成 ＂国有企业+依法合规承担政府公益性或准公益性项目＂ ，具体就是负责下图业务的相关公司，都可以称之为＂地方城投公司＂，那在现阶段其实从政策角度规定来说，地方城投的作用主要是建设或运营公益性质的相关业务。但是老话说得好＂上有政策，下有对策＂， ＂地方城投＂这个平台作为政府的＂头号马仔＂ 只做公益性质业务实在是暴敛天物，在地方政府手里＂地方城投＂这个马仔，既是房价稳定器，也是财政聚宝盆，接下来咱们就通过解读财政部的发文，且看地方老大哥如何活用马仔营造出烈火烹油的繁荣景象。
　　2、 为什么财政部叫停＂地方城投＂拿地；
　　财政部叫停＂地方城投＂拿地， 本质其实还是遏制地方举债的冲动，地方举债这事就好比你中学的时候逃课打游戏，你妈（中央政府）天天跟在屁股后面叮嘱你不要逃课打游戏（举债），得好好学习（控制花钱），你心里有时候也知道逃课打游戏不好，但就是控制不住自己，每次都告诉自己这是最后1次，然后就是下个最后1次。
　　＂地方城投＂拿地的模式有点类似于淘宝刷单 ，举个例子，地方政府挂牌1块土地，因为市场下行或者地块本体素质不行， 可能会导致土地流拍或者成交楼面价低 。那这2种情况是不能够发生的，第1种情况土地流拍，会直接影响到外界对当地土地市场的信心。第2种情况成交楼面价低，会传导至房价降低，从而也会影响到当地的房地产市场。这2种情况都会导致当地财政收入降低，那地方政府可就不能忍了， 毕竟地方政府需要花钱的地方太多了，＂修桥修路修学校，教育科技搞医疗＂，当然必不可少的财政供养人员的绩效。 那出现以上这2种情况下，头号马仔＂地方城投＂就闪亮登场为地方土地市场进行兜底，确保土地不流拍，同时也确保土地价格在地方政府的心理预期范围内。
　　当然地方政府也不能让＂地方城投＂白干，一般地方政府会对土地款进行返还，比如返还30%、50%，更有夸张的100%全额返还 ，那地方政府的这种行为就构成了＂虚增土地收入＂影响了当地财政的稳定性。同时＂地方城投＂一般还会在拿地后以土地为抵押去银行贷款，这样一边少给，一边多贷，钱不就出来了嘛，这些多贷出来的钱也就是咱们所说的地方隐性债务。不过是债就要还，很多地方政府目前的情况是没有还钱的能力，借钱倒是挺欢，花钱也没个谱，说白了，就根本没打算地方自己还。结果就是要么投资者、银行承担坏账，要么中央政府转移支付把窟窿填了。多说一句，很多银行卖的理财，底层资产可能就是城投的项目，这方面的风险大家一定要注意。
　　照着这个情况发展，地方政府一边虚增土地收入，一边无限制借债，最后要么形成坏账冲击正常金融及财政秩序，要么中央财政兜底，财政部也肯定不乐意给地方政府擦屁股，因此就有了这个发文叫停国企兜底购地。
　　3、从房价构成，看房价趋势
　　其实从房价构成来看，大致的成本结构是： 房价=土地成本+建安成本+财务成本+全流程税费+全项目人工+开发商利润等。 其中各个部分占房价比例我写个大概，仅供参考： 土地成本60-65%，建安成本15%-20%，财务成本6-10%，全流程税费6-10%，人工3-5%，开发商利润5-8%. .........等等。从这个数据其实能看出来，占房价绝对大头的就是土地成本，也就是所谓的＂土地出让金＂，这部分土地出让金在目前的运行模式下主要是用于基础设施建设、市政维护、财政绩效工资等硬性财政支出需求。建安成本方面，人工、材料等硬性成本占据建安成本的绝大部分支出，而这些都是很难降低的成本。财务成本方面，国企、民企的融资成本相差巨大，息差可能达到4-5%，这部分存在一定的降幅空间，但降幅空间也比较小。至于税费、人工、利润等，本身占比就比较少，因此影响不大。
　　也就是说在目前＂土地财政＂模式不变化的情况下，房价是很难降低的。但是＂土地财政＂在推动中国城镇化的历史使命的同时，弊端逐渐显现，从整体效益来看可能已经弊大于利，所以目前对于＂土地财政＂改革的呼声不绝于耳，其中 最重要的就是＂房产税制度＂，但由于＂船大难掉头＂的政策惯性，＂部分决策者又是利Y相关者＂，以及目前错综复杂的国际国内形势等原因，房产税迟迟难以出台 。
　　但是随着中国城市化进程的放缓，以及中央坚持＂房住不炒＂的政策定力，近2年房价已经在高位盘整许久，而这种高位盘整的情况可能仍将持续很长时间，最主要的原因就是房价不太好降，因为70%的房价都是银行释放的贷款，一旦房价降低失控形成踩踏，将形成直接大量坏账，冲击金融稳定性，可能发生系统性风险。
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