两大购房礼包，楼市将要回暖了吗？

　　趁着十一前，先是9月29号，央行和银保监会宣布，阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限。然后在9月30号这天，两大部门接连出台楼市利好政策。
　　财政部宣布，对居民出售自有住房并在1年内购房的，可以享受个税退税。
　　央行宣布，下调首套房个人住房公积金贷款利率0.15%百分点。
　　从频率上来看，上层似乎对刺激楼市出尽了利好，但仅仅在利率和税费上的宽松对楼市到底作用多少呢？
　　首先，929政策房贷下降针对的城市是新建商品房价格环比及同比连续下降的城市。
　　而上海、北京、深圳都不在其中，而且其他小城市的房价问题岂止是利率那么简单呢？
　　其次，930新政，下调住房公积金贷款利率，也同样是隔靴搔痒般的存在。一年内买卖置换可以退个税，仅仅能起到鼓励换手率的作用。
　　01
　　对上海这样的城市有什么影响呢？
　　近2个月上海楼市二手房成交套数在1.4-1.8万之间徘徊，这个量级可以算是在荣枯线上下试探。往年正常的年份，上海一年二手房成交套数要在15-20万套之间，如今每个月平均1.5万套的数量实属低迷。
　　什么阻碍了大家购房呢？
　　是限购政策、是三价合一、是政策打压。
　　尤其是三价合一，二手房首付从3.5成到6-7成，二套资格购买，首付基本就是全款。
　　虽然一直声称核验价将会不断上调，甚至通过新闻坊节目向大家宣称，核验价要放松了，但是这个口子确实太小了。只听到打雷，没看见下雨。
　　相比低利率能省去的每年几万的利息，想买房的人差的是几百万的首付。
　　所以，这样看来，很多自媒体无脑说：降房贷利息=增加购房信心=房地产绝处逢生，这样的逻辑漏洞百出。
　　上海这样的核心城市，并不是上层救市的主要目标，维稳核心资产，不涨不跌，平稳度日，才是大家好是真的好。
　　02
　　无尽的利率下调，反而是件坏事
　　首先，这两年国内的政策将会保持宽货币、宽信用，对于不少群众来说，他们会发现，原来只要信贷、房价情况差，就会降息，而且会一降再降。
　　这样一降再降的预期形成后，让购房者的观望情绪越发严重，晚一点即省去几万利息，也是挺香的。
　　其次呢，购房的心理是买涨不买跌，看看过往暴涨的年份，利率并不低，或利率都不是主要原因。
　　不论对于500万、800万的购房者，还是2000万、3000万以上的购房者，其实首付都是一个大问题。很多3000万的客户都是付得起月供，但是不一定拿的出首付。
　　算一下，2000万的房子如果只能贷款三成，那么首付就要1400万，就算是年入百万，也要不吃不喝14年，更何况大多数都只是高级白领，攒到几百万已经很不错了。
　　而今年豪宅成交火热，即使是真的，也很难长久持续下去，因为接盘侠寥寥无几了。
　　03
　　买房人该怎么办？
　　纵观过往政策，收紧很快，放松很慢，就是这样的规律。以当下的救市政策，还是看得出来，房住不炒仍是基本方针。
　　这件事情上，没有过犹不及、矫枉过正。
　　很显然，利率还会继续宽松，政策底临近了，那市场底还远吗？
　　今年的上海市场就这样了，二手房成交套数不会再有什么花头了，平稳而不低迷是最好的答卷了。
　　上海有800多万套存量房产，没有只有30-40万套新二手房成交，不到5%的比例，却能因此拉动或拉垮房价。
　　量在价前，没有每个月2万朝上的成交套数，大势无法提现回暖。而横盘太久，就会久之必跌。
　　想要在博弈中获利，那么就是在对大多数人不敢也不愿意出手的时候出手，这些极少数得到更低的成本，敢于提前布局，才能在潮起时大大获利。
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