惨淡！1套也没卖掉，南京新房一批楼盘真实去化曝光

　　南京新房，现在到底有多难？
　　各个板块，各个项目，表现不尽相同，用烂的一个词儿：冰火两重天。
　　有的楼盘开盘一两年，房源依旧少人问津，一成首付、跳楼价特价甩卖都博不到买房人的青睐；
　　有的项目频频加推，仍旧是买房人的＂心头肉＂，开盘秒光也不是稀奇的事儿…
　　本是同根生，怎么楼盘之间的差别就这么大呢？
　　占据核心地段，却备受冷遇，这一幕正在寸土寸金的南京主城核心地段，反复上演。
　　河西中爱达鸣嘉
　　老实说，河西中爱达鸣嘉 这一次＂复出＂，并不算成功。
　　爱达鸣嘉于今年7月19日领取销许，48套房源，平推，可见人气惨淡。
　　从去化结果来看，目前爱达鸣嘉累计认购5套，成交为0，去化约1成。（数据统计截止于10月10日17:00，不排除数据上传延迟原因）
　　爱达鸣嘉说起来位于河西中，买房人却不买账，为什么？
　　①、产权缩水←老盘的通病
　　爱达鸣嘉共一栋住宅，产权为50年，目前产权仅剩21年。
　　1-3层为商业和物业用房，4-11层为住宅，共计48套，两梯六户，车位配比为1:2。
　　②、户型拉胯，明显过时
　　从户型来看，爱达明嘉的户型奇葩，建筑面积约103㎡、110㎡仅做了1房设计，161㎡仅做了2房设计。（emmmmm，是时候让大家看看窒息的户型图了）
　　③、价格优势不大
　　爱达鸣嘉 销许均价38150元/㎡，毛坯交付，首付5成，验资197万。
　　而在同区域中，老破小二手房价值基本在3-4万/平左右。这样看来，爱达鸣嘉性价比不高。
　　老下关凤樾府
　　当然，受到冷遇的，何止是爱达鸣嘉，老下关凤樾府也不例外。
　　与开盘前对标河西中海玥花园的豪情壮志相比，开盘后的凤樾府，却有点查无此盘的感觉。
　　项目区位
　　团团查询了一下凤樾府的去化结果，如今3个多月已过，188套房源，累计成交34套，去化还不到两成。（数据统计截止于10月10日17:00，不排除数据上传延迟原因）
　　该盘于6月开盘，户型建面约143、157、192㎡，部分全装修、部分毛坯，销许均价53103元/㎡，另有装修升级包3500元/㎡。
　　首开败北，怎一个凄凄惨惨戚戚。
　　坊间传言，现在项目由光大建设接手，买房就送装修。
　　也就是变相降价3500元/㎡，奈何开盘3个多月，仍旧无人问津。
　　当然，卖得贵是一方面。
　　凤樾府单价5.3万/㎡，按最小户型143㎡来看，总价700万以上。
　　700万的总价，买河西不香吗？买大校场不好吗？为什么一定执着于老下关？
　　当周边二手房挂牌均价都在2.8万/㎡-4.8万/㎡时，凤樾府未来的升值空间，到底还有多少呢？
　　尤其在城市界面不那么好的板块，老下关老破小众多，道路、交通等配套，也稍显滞后。
　　这里，可能有人要提出疑问了：莫非只有＂水土不服＂的豪宅不好卖？
　　这一点，雅郡兰庭用实际去化证明了＂非也＂，曾经卖得风生水起的刚需项目，如今日子同样不好过。
　　雅郡兰庭
　　雅郡兰庭位于青龙山新城，周边有融侨悦城、东城金茂悦等小区。
　　区位
　　客观来说，除了大家都知道的那些不利因素外，与同是刚需板块的桥北、尧化门相比，青龙山去主城更加方便。
　　我们再说回雅郡兰庭的新房去化情况。
　　根据南京网上房地产的数据显示，雅郡兰庭最近一次开盘是今年6月25日，销许均价26277元/㎡，如今3个月已过，竟然一套都没有卖出去。 （数据统计截止于10月10日17:00，不排除数据上传延迟原因）
　　把时间再往前推1年，雅郡兰庭那时就已经陷入滞销的怪圈，原来，一切早已有迹可循。（数据统计截止于10月10日17:00，不排除数据上传延迟原因）
　　明明还是那个青龙山，从接近日光，到3个月卖不出1套，为什么有如此大的变化？
　　大家都知道，选择买青龙山的业主，大多都是坚定的无神论者，也大多是囊中羞涩的刚需。
　　再看看雅郡兰庭现在2.6万/㎡起步的销许价格，也很能理解刚需为何不买账了，这个预算，再跳一跳，选择其他板块也未尝不可。
　　况且，在南京楼市普遍较冷的情况下，刚需板块的新房难免也会受到影响。
　　很显然，雅郡兰庭这波涨价去库存的操作，效果也不是那么理想。
　　当下楼市遇冷，新房去化不容乐观较为普遍，只是仍旧有头部项目，扛起了南京楼市的大旗。
　　海玥花园
　　河西中海玥花园，是南京楼市中的意外。
　　从产品上来看，海玥花园确实是南京豪宅中的翘楚，240㎡、300-330㎡（跃层）、540㎡（三层院墅），总价千万起步。
　　一房一价表：
　　海玥花园位于河西中最繁华的区域，打造六恒科技住宅，生活配套非常成熟，距离金鹰世界约1.5公里。
　　再看一看历次开盘情况，海玥花园去化都在9成以上，去化成绩非常亮眼。（数据统计截止于10月10日17:00，不排除数据上传延迟原因）
　　究其原因，在顶级地段、出色产品力、周边配套等因素的加持下，海玥花园热卖情理之中。
　　以上图源：上海建工房产有限公司
　　嘉璟峰：
　　河西南嘉璟峰，占据了今年南京最难买的楼盘前十榜单的榜首。
　　在连续加推的情况下，还能保持热销，嘉璟峰是有点本事在身上的。（数据统计截止于10月10日17:00，不排除数据上传延迟原因）
　　当然，地段首当其冲。
　　嘉璟峰位于河西南部核心区域，邻近地铁S3号线吴侯街站，一街之隔就是金地广场（已开业）、正荣中心两大城市综合体。
　　嘉璟峰区位
　　再者，对于想要入住河西南的刚需来说，嘉璟峰上车门槛友好。
　　作为河西南为数不多拥有小户型的项目，嘉璟峰最小面积100多平，也就是说500万就能上车河西南，或是今年河西入门门槛最低的楼盘。
　　一房一价表：
　　仁恒城市星光
　　不得不说，仁恒就是招牌。
　　从历次开盘情况来看，小行的仁恒城市星光，去化九成以上。（数据统计截止于10月10日17:00，不排除数据上传延迟原因）
　　产品力是一方面，仁恒品牌，也是当下南京新房市场中屡试不爽的＂亢奋剂＂。
　　以上观之，能够做到基本日光的项目，总有相似之处。
　　这些项目，不仅占据了核心地段的区位优势，产品力、开发商品牌号召力等在板块内也属于标杆水平。
　　在逐渐呈现出两极分化的南京楼市，占据优越地理位置的品质楼盘去化相对较好。
　　反观那些区位、产品、生活配套等均无特色的楼盘，在当下的南京楼市，想杀出一条血路，实属不易。
　　都说金九银十，今年属于南京楼市的金九银十，却没有如期到来。
　　根据住建局的相关数据显示，9月南京商品住宅共成交3548套。
　　这对于庞大的新房库存来看，沧海一粟。
　　实际上，今年以来，南京新房住宅库存常年占据高位。
　　截至发稿时间，南京新房住宅库存达到75392套，其中两江板块（含六合）达到35771套。
　　毫无疑问，现在的南京楼市，相当艰难。
　　光从数据上来看，金九已然泡汤，银十的国庆，也已搁浅在沙滩上。
　　国庆期间南京的认购量创下了近4年来的新低，明明寒冬尚未来临，却让人觉得不太妙。
　　图源：网络
　　伴随着房贷利率降低、限售政策放宽、开发商优惠变大、公积金贷款利率下降等重重利好，南京楼市，距离回暖，到底还有多久呢？