换房退个税优惠，怎么退？退多少？国税总局相关退税细则专题解读

　　这是熊猫贝贝的第1323篇原创文章
　　本文响应平台相关活动的要求，就2022年国庆假期前夕国家两部门公布的楼市相关个税退税优惠政策，进行信息分享和专题解读。
　　没有铺垫，直入主题：
　　图片来源：头条图库
　　2022年9月30日下午，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，《公告》显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
　　按照要求，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。另外，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
　　国家税务总局同日发布《关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号），公告有关征管事项，并进行了解读。
　　图片来源：见图
　　官方解读全文内容如下（分割线以内文字没有任何修改，为官方原文，仅做了颜色加粗，重点标识）：
　　一、纳税人什么时间内可以享受退税政策？
　　在2022年10月1日至2023年12月31日期间 ，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。
　　例1：纳税人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。
　　二、纳税人退税金额是怎么计算的？
　　在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为：
　　1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
　　2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
　　其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。
　　例2：2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含增值税价格）
　　三、出售多人共同持有住房的，纳税人应如何计算自己的退税金额？
　　对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
　　例3：小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。
　　同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。（假设以上均为不含增值税价格）
　　四、如何确定出售住房和重新购买住房的时间？
　　出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。 税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。
　　五、符合政策享受条件的纳税人应当向哪里提起退税申请?
　　纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。 税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度，一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请，如果当地税务机关另有规定，按照规定办理。
　　六、纳税人申请居民换购住房个人所得税退税应提供哪些材料？
　　纳税人申请居民换购住房个人所得税退税，除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供以下资料：（一）纳税人身份证件；（二）现住房的房屋销售合同；（三）新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；（四）新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
　　七、为便利纳税人享受税收政策，税务部门提供了哪些服务？
　　为便利纳税人享受税收政策，税务部门推出一系列服务举措。一是简化资料报送，提供预填服务。依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息资料，为纳税人提供申请表项目预填服务，纳税人办理退税申请需携带的资料，主要用于纳税人核对申请表信息，税务部门只留存新购二手房的不动产权证书复印件或新购新房的房屋交易合同复印件。二是根据系统预填、纳税人填报并确认的相关信息，自动计算应退税款。三是通过多种渠道和方式开展宣传解读和培训辅导，提醒并帮助符合条件的纳税人及时申请退税、享受税收政策。
　　八、纳税人享受了居民换购住房个人所得税政策后解除房屋交易合同的，已经获得的退税应当如何处理？
　　纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款；纳税人逾期缴回退税的，税务机关将依法加收滞纳金。税务部门将通过与住房城乡建设部门的相关共享信息，加强退税审核和撤销合同后缴回税款的管理。
　　九、纳税人在申请退税时还应当注意什么？
　　支持居民换购住房个人所得税政策，旨在鼓励居民换购住房、改善居住条件，纳税人应当依法依规如实申请，认真填写并核对申请表，对填报内容及附报资料的真实性、可靠性、完整性负责。对于提供虚假信息、资料骗取退税的，税务机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。
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　　这次发布于9月30日夜间，抢在国庆假期正式到来以前的退税优惠新政，对于楼市和换房需求来讲，个人所得税的减免，有利于降低购房成本，市场预期有望好转。
　　几点独家个人分析给大家分享一下：
　　1，值得注意的是，这是阶段性政策，具有很强的时间窗口导向效应。
　　退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期间，出售住房后 1 年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。
　　窗口期，满打满算，15个月的时间，而且不排除中途市场复苏和交易活跃恢复达到预期，提前关闭和取消的可能。
　　当前多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，满五唯一免征，其他情况按照房屋差额的 20% 或者全额的 1% 征收，新政会利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房。
　　叠加其他楼市托举和政策刺激的利好，2022年四季度的楼市复苏，值得期待。
　　当然，当下房地产经济和楼市处于一种现实主流反对和反感的情绪氛围之下。
　　不多展开，点到为止，竟然又有人开始骂我房托，说我是房地产公司利益代言人了，简直离了大普，戾气爆棚，这不是好事，这不是一个聊地产的好时代。
　　还是那句话，只用理性来预判，不管情绪好与坏。该乐观看好不含糊，该抨击检讨不墨迹。
　　被情绪牵着鼻子的群体，永远属于时代淘汰最靠前的一拨人。
　　2，两部门个税新政是明确支持房地产稳定的信号。
　　国税部门出手鼓励楼市，份量和意义，不用多说。
　　这一政策的实施，将会加快改善群体需求的释放，降低改善群体的成本支出。新政第一目标是改善需求，在一定程度上会激发二手房市场的活跃度，对于稳定整个房地产市场，提振市场信心有一定促进作用。
　　不要小觑资本和市场见风使舵，说话听音的反应和本能，绝大多数人都是高估了自己对形势的判断能力，而低估了政策态度的市场影响力。
　　3，明显利好高房价的一二线头部城市。
　　目前各地房产交易个税政策不一样，大部分城市全额收取 1-2% 作为交易个税，而且满 5 年唯一住房免征。上海等城市二手房个税按照 1% 收取，但北京非满五唯一住房按照差额 20% 收取。
　　按照万元的平均价格来看，对于大部分城市来说，换房可以节省 3-5 万元税费。
　　但是对于高房价的城市和地区而言，特别是北京，上海这样的一线标杆城市，这次的居民换房退个税优惠政策，能够带来的市场刺激效应和现实红利，是最大的。
　　以上海成交量最高的区段350万左右的总价来看，1%的退税就是3.5万，这不是什么小钱了。
　　而对于北京而言，就更为明显了，北京等城市部分房源能节省几十万税费。
　　很明显，政策一个明显的意图，就是拉动刺激一线楼市热度和成交量，以点带面，拉动全国楼市的信心和积极性。
　　言简意赅，立场清晰，分析专业，以上内容，给有需要的，或者有兴趣了解的朋友们做一个参考。
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