深度I地产人说地产，这两年应该在北京买房吗？

　　2022年全国房地产持续低迷，民营房企排队暴雷，在这样的大背景下，这两年还应该在北京买房吗？作者在北京头部房企工作10余年，属非资深从业者，下面给大家分析一下这个问题。
　　先说结论，各位看官请对号入座。
　　买房需求无非这几种：投资需求、自住需求、保值需求。 投资需求不推荐买房。 自住需求推荐买房。 保值需求推荐买房。
　　1、
　　投资需求不推荐买房。
　　投资买房玩的其实就是杠杆和涨幅 。杠杆的实质是最大化投入产出比，说白了就是用最少的钱撬动最多的资产。而涨幅的实质其实是接盘侠，房子讲究买涨不买跌，涨价时才会有人接盘，从而让投资人实现套现离场。而不能套现的杠杆不是财富，而是债务！因此，在一个房价快速上涨的市场，杠杆用的越足，投资收益就越高。
　　关于投资需求，可以看看拙作 《利润率最高400%，揭秘炒房客如何实现利润最大化》 ，文章里有对投资买房的详解，这里不过多赘述。
　　2017年317政策出台后，受政策收紧影响市场急转直下，北京甚至经历了很长一段时间的阴跌，投资买房的利润空间基本被完全锁死。
　　2022年的北京首付比例是普宅首套35%，普宅二套60%；非普首套40%，非普二套80%。现在在北京基本很难买到普宅了，因此首付基本都是首套40%，二套80%，加上现在北京买房认房又认贷，相当于卖老房子的钱几乎要全款投入到新房里，既没杠杆也没涨幅，还有什么利润可言？投资买房赚的钱也就能跑赢通胀，等于投了个寂寞，因此这两年投资需求不推荐买房。
　　2、
　　自住需求推荐买房。
　　自住需求也就是刚需和改善了。先说说刚需。
　　刚需不存在买或不买的问题，只需要考虑什么时候买。对于刚需买房来说，你永远可以相信北京，因为北京的房价从短期看可能会经历小幅阶段性调整，但从长期看仍然是被低估。原因是什么？
　　因为当下中国正在经济转型期，从低附加值的劳动密集型产业向高附加值的知识密集型产业转变， 所以未来在中国拼的就是教育，而北京恰恰集中了全国最好的教育资源 。
　　教育优势造就产业优势，产业优势造就人口优势，人口优势催生住房需求，住房需求推高房价上升，这是一个很清晰的逻辑闭环。因此从长期来看，2022年，北京刚需买房起码是不会亏的。但是，
　　也不一定赚！
　　这是为什么呢？
　　任泽平有一个观点我非常认同， 城市发展初期房价会出现普涨，一旦城市化率超过60%以后就会出现两极分化，呈现二八法则，也就是20%的改善型住宅涨幅速度会远超大盘，而80%的普通住宅涨幅可能也就跑赢个通胀。 比如最典型的一个例子，2022年5月14日，北京海淀区顶豪＂万柳书院＂卖出了36万元/平米的天价。这个道理很容易理解，因为随着城市化率的提升，北京的主力买房需求早就从刚需变为了改善，改善需求增加必然带来改善型产品价格上涨，而北京在2020年时城市化率已经高达87%。
　　因此，对于刚需买房来说，这两年已经是一个不错的时机，推荐买房。目前市场处于绝对低谷期，售楼处里的议价空间都比较大，而随着2022年9月底全国大规模的救市举措，可以预见2023年后市场会企稳并逐渐小幅上扬。对于刚需买房，作者有一句忠告，不要总想着在最低点买入，所有的机会都是稍纵即逝的。
　　对于改善型需求，作者非常推荐这两年买房。
　　就像上面分析过的，北京的房地产市场已经出现了明显的两极分化，呈现二八法则，也就是20%的改善型住宅涨幅速度会远超大盘，在北京这种态势将持续相当长时间，因此在北京购买改善型住宅是很稳的，毕竟需求量在那里摆着，但是否能选中那20%高涨幅的实际上是非常考验眼力的，这部分内容太长，以后有机会单独开个长篇和大家聊。
　　3、
　　保值需求推荐买房。
　　这两年受疫情冲击，全球都在大量货币超发，而货币超发必然造成通货膨胀，我们国家自然也不例外。 这两年大家是不是都有一个很明显的感觉——东西越来越贵了？这就是货币超发造成的。
　　＂内有股市长年熊市，外有外汇严格管制＂，因此我们国家的个人投资渠道实际上相当狭窄的，而房地产作为国内为数不多的个人投资渠道，在北京实际上相当普遍。
　　因此，结合疫情造成的经济现实，以及北京稳健的长期房价水平，这两年推荐保值需求买房。
　　对于保值需求来说，第一是资金的安全，第二才是资金的升值。 而对于北京来说，越靠近市中心的房子，抗跌能力越强。越靠近产业区的房子，抗跌能力越强 。因此大家在保值需求买房时，可以重点考虑我刚才说的两个因素。
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