利率3。4的经营贷置换房贷？别心动，小心有坑

　　＂房贷置换，500万贷款10年省百万利息＂＂最低利率3.4%，速度快额度高＂……最近，不少 房贷客户都收到资金中介打来的推销电话，大力劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低得多的经营贷，省下大笔利息。在中介的嘴里，他们可一手包办相关手续，客户轻轻松松就能省下百万利息。但事实果真如此吗？
　　北京青年报记者近日采访多名业内人士发现，所谓的贷款置换操作，并非中介宣传的那样轻松便捷，不仅存在多种隐形收费，还潜藏着个人难以承受的政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作，会立即要求贷款人在短期内还清所有欠款，若无法及时还款，甚至还要承担骗贷的刑责。
　　现象
　　房贷与经营贷的利差让中介看到商机
　　经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。
　　个人房贷虽然也大都与LPR挂钩，改为LPR加点的方式定价，但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此，不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上，高出经营贷一大截。二者的利差，让很多中介看到了商机，于是便有了很多人都接到的推销电话。
　　在电话里，中介往往会向客户简要介绍一番操作流程，发现客户听得＂一头雾水＂后，他们会派发＂定心丸＂：＂您放心，我们会提供‘一条龙’服务。您按我们说的去做，肯定没问题。＂
　　套路
　　中介均称可提供＂一条龙＂服务
　　因为经营贷是针对企业的贷款产品，所以贷款者名下肯定要有公司。让本来不合经营贷要求的房贷客户拥有一家公司，成为＂一条龙＂服务的第一步。
　　据了解，前些年银行管的不严时，会帮客户注册一家新公司申请经营贷，但后来银行要求严格了，要求企业必须注册半年到一年以上，现在一般是帮客户找一家公司入股，只要贷款者是主要股东就行。
　　北青报记者以客户身份咨询从事多年资金中介业务的＂王经理＂。他表示，现在用经营贷置换房贷特别合适，利率能做到3.4%，只要名下有北京城区的住宅就行。如果个人没有公司的话，他们可以帮着找一家，入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料，他们都会帮着准备，客户只要按他们的要求配合就行。不过，客户需要将房贷先还清，解除原来的房贷抵押，再以＂干净＂的房本抵押向银行申请经营贷。如果客户自己不能凑钱还清原来房贷，他们也可以提供过桥资金。
　　＂王经理＂还强调，贷款下来后，不能直接打进客户自己账户，必须有＂第三方＂，也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。因为经营贷要求用于企业经营，贷款只能打进第三方账户。＂这个收款账户，我们可以帮你找，购货合同、流水什么我们也都能准备。第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。＂＂王经理＂表示，以上所有这些，包括找＂壳公司＂，借过桥资金，准备所有贷款资料都属于＂一条龙服务＂的内容。
　　问题
　　中介各种收费都是转贷成本
　　这样＂周到＂的服务，肯定不是免费的。＂王经理＂说，他们的收费标准是贷款额的1-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及到第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利息一般是千分之一，也是单独收费的，但是因为＂很快就能办下来，这个利息不多。＂
　　北青报记者从其他市场人士处了解到，房贷置换经营贷的基本操作都是王经理所介绍的＂套路＂，但是收费标准会有所不同。比如，过桥资金利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的能到万分之5，高的能到千分之2。但是，只要经营贷没放款，这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定，但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的＂岔子＂，一个月才放下款来，过桥利息就花了一大笔。
　　需要提醒大家的是，所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示，少数＂无良＂中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者骑虎难下只能应允，最后发现，转贷的成本比自己预想的高了很多，还多费了很多心。
　　风险
　　银行发现经营贷违规会要求立即收回贷款
　　如果只是花3%左右的手续费，就能安安心心省下大笔利息，怎么算也都合适。但是，天上并不会掉馅饼。不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险原原本本告诉客户。
　　首当其冲的就是抽贷风险。某国有大行信贷部门的专业人士告诉北青报记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强，很多银行都因此受到处罚。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求，以他所在的银行为例，必须要求公司经营满一年，贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信业会留下不良记录。
　　北青报记者发现，中介在推销时，一般都会对客户大打包票＂我们从里没有遇到抽贷的情况。＂但事实上，对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，给自己背上沉重的包袱，甚至不得不低价卖房筹款。
　　深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营款用作首付炒新房。去年8月初，他突然收到银行通知，要求在30天内还清全部违规贷款，否则不仅会有罚息，还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能找借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息，再加上二手房难以出手，舒先生说自己度日如年。最后狠心把二手房降价不少才得以堵上了窟窿。回想那段经历，舒先生感觉真是＂半条命都没了＂。
　　事实
　　经营贷需要定期续贷 银行并不保证利率不变
　　按照中介的说辞，现在经营贷也能做10年甚至20年，长期无忧。但事实上，经营贷本身的期限没有那么长，大部分银行会要求客户1年或3年，最多5年要续签一次。利率越低，续贷的间隔会越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。
　　对贷款者压力更大的是，续签的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，客户很可能还要找中介的过桥贷款应急。如果每隔几年都来这么一次，累积下来的资金成本也不少，更不用提人力精力的付出。
　　有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件可能都没有了，贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。
　　后果
　　贷款申请弄虚作假 可能要被追刑责
　　从中介的＂一条龙＂服务看，用经营贷置换房贷整个流程，手续繁杂，环节众多。任何一个节点出现差错，都可能让贷款者蒙受损失甚至遭遇法律风险。
　　北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说，经营贷的贷款不是直接进入本人的账户，万一遇到不讲信用的第三方，或者第三方出了意外情况，也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外，有些不靠谱中介提供的过桥资金如果出了问题，贷款者不仅会拿不到钱，还将陷入麻烦的债务纠纷。
　　许桂林提醒大家，找中介包装经营贷最严重的后果，并非金钱或个人征信的损失，最可怕的后果是有牢狱之灾。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，银行可以报警追究刑事责任。
　　据了解，我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。
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　　文/北京青年报记者 程婕
　　编辑/樊宏伟