带押过户优化二手房交易流程

　　近期，部分城市在二手房交易中推出＂带押过户＂的交易模式。对此，业内人士表示，＂带押过户＂优化了二手房交易流程，对提振市场有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。
　　所谓＂带押过户＂，是指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款，即＂赎契＂，通过＂赎契＂解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。
　　＂带押过户＂于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。＂带押过户＂能够通过降低交易成本促成交易便利化，活跃市场，可谓一举多得。
　　目前，＂带押过户＂的操作流程大致分为三步。第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。
　　＂带押过户＂带来哪些便利和好处？一方面，省下费用。过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户，＂带押过户＂节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。另一方面，省下时间。过去，一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款，则很可能对买方产生违约。＂带押过户＂减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。
　　＂带押过户＂如何更好推进？在广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平看来，＂带押过户＂模式下，交易更依赖银行，银行的主动性和积极性应该进一步提升。同时，银行、公证或担保机构等介入二手房交易后，交易成本是否会上升是一个不确定因素，控制好成本是＂带押过户＂进一步推进的重要前提。
　　＂带押过户＂仍需防范一定风险。黄罗平认为，对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。因此，应了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定＂不得转让＂或有其他禁止、限制转让条款，则可能无法＂带押过户＂或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能＂带押过户＂。同时，＂带押过户＂涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体，交易环节更复杂，要保障各个环节的顺畅，才能顺利完成过户交易。此外，买方要随时关注房屋司法查封的情况，一旦有司法查封应立即终止资金给付和交易。
　　一些城市的有关部门在积极推行＂带押过户＂的过程中也推出相关举措确保安全。比如，记者从唐山市不动产登记中心微信公众号查阅到，该中心在推行＂带押过户＂时，通过＂公正提存＂和＂双预告登记＂确保资金和交易安全。这两项举措既可以有效化解风险，提高交易安全性，又能够促进资产快速流通。 （经济日报记者 亢 舒）