多部门发文稳房地产定向下调首套房贷利率公积金贷款利率换房可退税

　　本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海、北京报道
　　连日来，多部门陆续出台稳定房地产的政策。
　　9月30日，财政部、税务总局发布公告，对满足条件换房的个人所得税可办理退税；同日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
　　9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（以下简称＂《通知》＂），决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
　　东方金诚首席宏观分析师王青认为，后期视房地产修复状况而定，稳楼市政策还有较大发力空间，其中，受近期银行存款利率较大幅度下调带动，即使四季度MLF利率保持不变，5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。
　　稳房地产政策迭出
　　9月30日，财政部、税务总局发布公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　同一日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
　　9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（以下简称＂《通知》＂），决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
　　严跃进认为，调整差别化住房信贷政策和＂换房可退个税＂、下调公积金贷款利率的政策一起，形成了9月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。
　　＂房住不炒＂仍是房地产政策底线，继续坚持＂因城施策＂调控方向，中央多次明确支持刚性和改善性住房需求，因城施策运用政策工具箱中多项工具。
　　人民银行货币政策委员会召开的2022年第三季度例会表示，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。
　　日前召开的中央政治局经济工作会议明确指出：＂支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。＂
　　值得一提的是，9月23日，银保监会相关部门负责人介绍目前防范化解重点领域相关风险的工作进展时表示：＂房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转＂。中指研究院认为，短期来看，在房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转的条件下，金融端政策宽松的趋势或延续，特别是针对需求端政策有望继续发力，居民信贷或进一步宽松。
　　展望后市，冯琳认为：＂后续视房地产市场运行情况而定，不排除将这一举措（阶段性调整差别化住房信贷政策）扩大至更多城市，或单独下调二套房房贷利率下限的可能。同时，我们预计四季度5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头，这将是四季度稳增长、控风险的一个重要着力点。＂
　　国金证券认为，仅下调首套房贷利率下限不足以逆转这类城市低迷的销售，预计后续将有系列政策组合拳托底楼市，如减免交易税费、认房又认贷进一步松动等措施。
　　央行授权地方下调房贷利率
　　在＂房住不炒＂的基调下，稳定房地产市场成为当前的工作重点。在前期＂保交楼＂相关政策之后，房地产宽松政策再加码。
　　《通知》明确，对于2022年6～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
　　根据易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。其中，二线城市8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。
　　对此，国金证券研报指出，政策实质是对这类城市的定向和结构化降息，对首套房需求的释放有促进作用。
　　值得注意的是，《通知》对地方调整首套房贷利率赋予一定自主权，具体表述是：按照＂因城施策＂原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
　　《中国经营报》记者注意到，这一政策在5月16日人民银行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中就曾提到。该文件指出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照＂因城施策＂的原则，指导各省级市场利率定价自律机制及辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套房房贷利率加点下限。
　　房贷利率或将全面下行
　　植信投资研究院在相关报告中指出，近年来，在＂房住不炒＂政策实施中，部分城市存在的问题是在需求端过度着力，部分压抑了居民合理购房需求，而问题更大的则是＂因城施策＂在相当部分城市未能真正落地实施，依然是＂一刀切＂，因此当前和未来一个阶段，房地产市场政策调控应针对房地产市场分化的特点，差异性地推出相关政策举措。
　　东方金诚研究发展部高级分析师冯琳告诉记者，《通知》是继＂保交楼＂措施在房地产供给端发力后，政策面在需求端支持楼市回暖的新举措，在推动楼市回暖的同时，也体现了政策渐进调整、坚持＂房住不炒＂的基本原则。
　　具体在首套房贷利率方面，冯琳表示，今年5月，央行和银保监会将首套房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR报价减20个基点，也就是较此前的规定下调了20个基点。此次允许部分城市可自主决定在年底前阶段性维持、下调或取消当地首套房贷款利率下限，意味着银行可以与客户自主协商首套房贷利率而不受下限约束，有利于引导首套房贷利率下限在当前4.1%的水平上进一步下调，降低满足刚性住房需求的门槛。
　　＂我国大部分城市仍然以新房成交为主，而部分二线城市新市民首套购置仍然是购买主力，降低首套房贷利率对需求提升力度显著高于其他政策。＂浙商证券认为，购房主要由房票、购买力和意愿三方面决定，进入10月以后，以上三方面因素将持续得到改善，具体在购房意愿方面，9月开始各地开启新一轮认贷不认房变相降低首付比例的方式（例如青岛部分区域、大连等），叠加房贷利率下限的打开，实质性降低购房成本，对首次置业刚需这一主要购买群体是重要利好。
　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析：＂符合条件的城市或一步到位，将房贷利率下调到最低水平，这样料将对市场产生最大作用。据调查，目前上述符合条件的城市基本执行首套房4.1%的利率下限。保守估计，年底前这些城市的首套房贷利率会降至与经营贷持平的3.6%～3.7%左右水平。将房贷降至经营贷水平，有利于降低购房成本，同时将有利于防止政策套利。＂
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，《通知》出台，势必使得银行的自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。