多地出台商转公政策，专家称可减轻还贷压力

　　央广网北京9月28日消息（记者门庭婷）近日，洛阳市住房公积金管理中心发布了《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）。《意见稿》提出，＂商转公＂贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请＂商转公＂贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放＂商转公＂贷款。
　　又一个城市加入＂商转公＂政策的行列，业内专家普遍认为，＂商转公＂操作是近期各地降低房贷压力的一种重要渠道，或明显减弱购房者的还贷负担，短期内也将有更多城市跟进。
　　多地推行＂商转公＂政策，或将减弱购房者还贷负担
　　据中指研究院不完全统计，2022年以来，已有近20城推行＂商转公＂政策，由于公积金贷款利率低于商贷利率（首套公积金贷款利率为3.25%，而当前商贷首套利率最低4.1%，今年以来5年期以上LPR下调了35个基点），＂商转公＂有利于减轻购房者还贷压力。
　　8月23日，长春市发布《长春市商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》。长春政策规定，＂商转公＂有两种办理的方式，分别对应了自筹资金先结清商业银行贷款、未结清商业银行贷款两种方式。此外，政策也明确办理此类业务的购房者需要满足的相关条件，尤其是涉及到第一次使用公积金、唯一住房、商贷已偿还3年。对于该政策，严跃进表示，长春＂商转公＂政策更多是倾向于首次购房或首次使用公积金的刚需群体。
　　随后，又有多个城市相继出台＂商转公＂政策。9月14日，普洱市住房公积金管理中心发布《关于开办商业银行住房贷款转公积金贷款业务的通知》，提出将在市内实行个人商业性住房贷款转住房公积金的业务；9月21日，洛阳市和防城港市住房公积金管理中心分别围绕＂商转公＂的管理办法发布征求意见稿；9月24日，＂汉中发布＂官宣汉中市已于当月5日重启＂商转公＂业务，有效期2年。
　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，过去几年购房贷款利率相对较高，部分城市首套房贷利率高于5%，＂商转公＂之后，房贷利率明显下调。
　　执行层面限制条件多，多地仍处于征求意见阶段
　　＂商转公＂政策并非新鲜政策，过去几年各地也有类似操作，严跃进称：＂商转公政策在购房者中的关注度不高，所以需要积极推广和宣传。同时，该政策具有阶段性，和公积金是否充裕有关。购房者要密切关注公积金的资金状况。尤其是从洛阳此类操作看，每个月的此类业务是有名额和额度的，所以若是要申请，还是要趁早。主动申请此类公积金，对于降低月供成本等有积极的作用。＂
　　与此同时，＂商转公＂在执行层面还是有许多条件限制。就洛阳市新发布《意见稿》来看，申请＂商转公＂还要满足以下条件：一是主体是该市符合公积金贷款条件的职工（借款人或配偶），其商贷尚未还清且已经拿到房产证，房屋未进行其他抵押事项；二是借款人要自筹资金还清全部商贷；三是业务开展需要视市公积金额度而定，即个贷率连续三个月低于85%（含）时可开展，连续三个月高于95%（含）时暂停；四是贷款额度按照该市现行计算方式计算且不得超出商贷剩余本金，商贷已还款期限与＂商转公＂贷款期限之和不得超过30年（二手房20年）。
　　此外，综合各地＂商转公＂政策可以发现，＂商转公＂仅限于纯商业贷款转公积金贷款，之前办理组合贷（商业+公积金）的购房者无法办理＂商转公＂业务。
　　陈文静也表示，＂商转公＂政策受到多方限制。首先需取得房产证后方可办理，对于近两年在房贷利率较高时购房的居民，或未满足办理条件；其次，受当地公积金资金运转情况所限，如洛阳规定，在公积金贷款个贷率连续三个月低于85%时可开展＂商转公＂，连续三个月高于95%时暂停；另外，部分城市需提前还清商业贷款，对还款人短期资金带来一定压力。整体来看，短期＂商转公＂惠及的人群或有限，对提振市场需求的直接效果亦有限。
　　从落地情况来看，目前各地＂商转公＂政策主要处于征求意见阶段。陈文静称：＂未来，预计各地因城施策力度将继续加大，从优化限购、优化＂认房认贷＂等方面进行跟进，优化郊区限购政策、缩小限购区域等政策均有预期，另外，二手房＂带押过户＂有利于畅通二手房交易链条，短期或将有更多城市跟进调整，更好地对刚性及改善性住房需求进行支持，带动房地产市场情绪修复。＂