深度丨华夏幸福商业地产归去来兮

　　21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
　　华夏幸福南方总部的资产交易终于有了新进展，其中3个重磅项目拟以124亿元转让给华润置地，这也意味着其债务重组迈出了关键一步，对于债权人来说无疑是个好消息。
　　12月28日晚间，华夏幸福公告，其全资子公司拟与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》，约定将其各自持有的四家下属公司股权以及142.33亿元往来债权转让给华润置地，其中标的股权转让价款为4元，标的债权转让价款为人民币12399999996元，合计金额124亿元。
　　华润置地将通过受让上述标的股权公司，间接取得上述标的股权公司开发的武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目，以及标的股权公司下属的子公司。
　　华夏幸福称，本次交易回笼资金将主要用于偿付公司及下属公司金融债务。
　　据21世纪经济报道记者梳理，前述武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目（也称金陵华夏中心）都是华夏幸福南方总部获取的商业地产项目，公开信息显示，3宗项目拿地总价分别为116.25亿元、19.49亿元、63亿元，共计198.74亿元。
　　124亿元的交易价格，相对还是低了一些。对此，华夏幸福阐释称，交易价款124亿元是在资产审计评估结果的基础上进行了一定程度折价，也是双方综合考虑当前房地产行业环境持续低迷，收并购市场为买方市场，且本次交易涉及金额较大，项目中包含较大体量持有商办物业等多重因素后协商确定的，＂交易价格处于合理区间＂。
　　根据华夏幸福初步测算，本次交易预计形成税前亏损约21.30亿元，不过相对于更重要的化债任务来说，此举亦可称为＂断臂求生＂。
　　前述3个项目，算是华夏幸福南方总部资产包里的＂大家伙＂。但21世纪经济报道记者注意到，华夏幸福南方总部待处置的资产还包括哈尔滨深哈金融科技城项目、广州白鹅潭项目等，预计后续还将为华夏幸福的＂回血＂提供大笔动力。
　　曾为华夏幸福转型带来无尽希望的商业地产，终究是，落花流水一场梦。
　　资产处置加速
　　此番华夏幸福将南方总部的3个综合类商业项目转售给华润置地，才算是真正拉开了资产处置的序幕。
　　早在2021年10月份公布的《债务重组方案》中，华夏幸福计划对2192亿元金融债务通过＂卖、带、展、兑、抵、接＂等方式进行重组，最为关键的两条就是：卖出资产回笼资金约750亿元，其中约570亿元用于兑付金融债务；出售资产带走金融债务约500亿元。
　　而截至2022年11月30日，华夏幸福对已签署《债务重组协议》中适用＂兑、抵、接＂清偿方式的相关债权人合计兑付金额19.16亿元。进展不算乐观。
　　与华润置地的交易，意味着华夏幸福获得回笼资金124亿元，这一大笔＂救命钱＂将有效为华夏幸福＂解渴＂，成为其兑付债务的底气。
　　不过，华夏幸福要想顺利拿到124亿元，还有待解决的先决条件需要达成。
　　比如南京大校场项目土地出让合同约定涉及限制绝对高度（以下简称＂限高＂）问题需取得相关部队同意。双方在2023年9月30日前共同推进南京大校场项目建筑物限高问题的解决，使得南京大校场项目取得部队同意限高调整的书面文件，如未能如期取得，华润有权在本次交易价款总金额中扣减12.5亿元。
　　与此同时，华夏幸福也在积极出售北方区域的产业新城项目。
　　据21世纪经济报道记者梳理，债务问题发生后，华夏幸福北方产业新城项目的资产处置计划共实现了3笔，累计交易对价为26.1亿元。
　　2022年4月，华夏幸福将永清和廊坊的两处产业新城项目转让给当地国资企业，两笔交易转让款合计为9.18亿元。
　　2022年12月初，华夏幸福将位于大厂回族自治县的四项资产转售给当地国资企业，买方的股东是大厂回族自治县财政局，总价款合计为6.93亿元。
　　2022年12月末，华夏幸福将位于固安的四项资产转售给当地国资企业，买方的股东是固安县国有资产运行服务中心。
　　业内人士分析，今年7月，华夏幸福提出全面转型产业新城服务商，综合运营工作也是他们擅长的业务。该人士表示，对于华夏幸福来说，出售产业新城资产既能够回笼资金，如果还能够凭借业务能力继续承接项目的综合运营工作，也算是＂一石二鸟＂。
　　21世纪经济报道记者了解到，今年房地产市场整体环境低迷，叠加防控等外界因素，有能力接下华夏幸福大宗资产的交易方并不多，财政收入的降低也削弱了地方政府接手华夏幸福项目的支付能力，多项因素综合影响，给华夏幸福资产交易进展增加了诸多困难。
　　好在随着房地产行业利好频出、疫情防控措施优化，华夏幸福资产交易的步伐或将随之加快，以便回笼资金兑付债务。
　　资深行业观察人士向21世纪经济报道记者表示：＂现在随着一系列针对房地产的金融支持政策释放和中央经济工作会议后的解读，预期转好，如果后续市场进一步企稳，或持续出台支持政策及相关细化方案，华夏幸福的优质资产还是好出售的。＂
　　＂但地产行业的发展模式肯定是要大转型了，高杠杆、高负债、高周转的模式已经难以为继，在市场机制下进行调整，健康高质量发展的模式才能长久。＂该人士补充说。
　　或许，华夏幸福遭遇的债务危机以及如何脱困，也是这场行业发展大转向的一种具体写照。
　　吴向东＂不逢时＂
　　如果我们把时间拉回到2019年12月，会发现，就是在那个时间点，吴向东告别了华润置地执行董事一职，带着百人团队空降华夏幸福出任联席董事长兼CEO，成为华夏幸福南方总部的掌舵人。
　　作为地产圈明星经理人，吴向东也曾是华润置地的灵魂舵手，在华润时期以＂万象城＂缔造了商业地产界的标杆产品，颇受后来者尊敬。
　　加入华夏幸福以后，吴向东团队继续发挥所长，大幅拓展了商业地产版图，曾提出过＂华夏幸福要做中国最好的商业地产项目＂的目标。本次转售给华润置地的3个项目及其他商业地产、城市更新项目，均出自吴向东团队的手笔。
　　一位接近华夏幸福的人士曾向21世纪经济报道记者透露，吴向东团队在商业地产方面的实力确实很强，＂部分商业地产项目他们从政府手中拿到了相对优惠的条件，比如滚动开发，无需一次性支付巨额土地出让金等。＂
　　吴向东操盘商业地产项目的能力在本次交易公告中也可以寻到论据。
　　武汉长江中心项目的拿地时间是2019年9月，曾轰动一时，彼时公开披露的土地成交价款是116亿元，可以称之为当地市场上的＂巨无霸＂。
　　21世纪经济报道记者注意到，武汉长江中心项目C地块目前仍存在未交清的地价款，也就是说，如果时间能重来，如果华夏幸福不曾违约，武汉长江中心项目原本可以通过自身销售反哺土地价款，实现共赢。
　　据21世纪经济报道记者梳理，虽然华夏幸福在今年2月就公告了债务问题，但武汉长江中心住宅部分在今年5月10日和5月29日的两次开盘均快速售罄，单套总价628万-770万，引得当地人感慨＂豪宅竟然这么有市场＂。
　　可惜，受环京楼市低迷、产业新城业务回款周期长、融资收紧、房地产行业整体环境下行等原因影响，华夏幸福终究是走入了债务泥潭，其商业地产的蓝图也成为未竟的梦。
　　有业内人士感慨说：＂时也、命也，吴向东拿的这几个项目都是好项目，奈何没赶上一家企业的好时候，也没赶上行业最好的光景。＂
　　据21世纪经济报道记者了解，吴向东在华夏幸福南方总部处置资产的过程中也提供了帮助。商业地产出售涉及到复杂的后期流程，需要吴向东团队对这部分资产处置承担或协助承担一定的职责。
　　市场人士分析，华夏幸福南方总部首批3个项目由华润置地接手，背后大概率也有吴向东的贡献，后续资产交易中，或许还会见到华润的身影。
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