15。餐厅选址数据测算投资可行性分析

　　选址时，判断一个位置是否适合开餐厅，需要一个【投资可行性分析模型】。
　　通过这个模型我们可以计算得到三个数据：餐厅需求人流量，餐厅需求面积，每平方米的日租金。与我们实际测量人流量的数据、实际餐厅面积、实际房租价格进行比对，从而决定是否适合在这个位置开餐厅；
　　在这个模型中，投资额和投资回收期是已知的。
　　1.计算月需求净利润。
　　用投资额÷回收期=月需求净利润，得到餐厅的月需求净利润。
　　我们可以知道餐厅需要每天赚到多少钱，才可以在回收期内收回投资；
　　2.计算月需求营业额。
　　用月需求净利润÷净利润率（8%~15%），得到我们的月需求营业额。
　　通过这一步计算我们知道了餐厅需要每月赚多少钱；
　　3.计算日需求人流量。
　　用月需求营业额÷客单价得到我们的月需求就餐人数。
　　用月需求人数÷30天得到了日需求就餐人数；
　　我们已经知道了每天需要多少顾客来吃饭，用日需求就餐人数÷捕获率，就能得到餐厅的日需求人流量。这意味着我们已经知道了每天餐厅门前需要有多少人经过。
　　注意： 日需求量是我们要获得的第一个关键数据。
　　4.计算月需求房租租金。
　　用月需求营业额X房租占比，就得到了我们的月需求房租租金；我们可以得到需求房租的上限；
　　5.用日需求就餐人数÷翻台率X座位占比面积，得到我们的前厅需求面积。
　　用前厅面积÷前厅面积占比可以得到餐厅的需求总面积；
　　注意： 需求面积是我们需要获得的第二个关键数据 。
　　每平米日租金是我们需要获得的第三个关键数据 。
　　用这三个数据和我们已知数据比较就可以得到我们的选址位置是否适合开餐厅；
　　假如你看好了一个铺位，想投资50万开一家餐厅，如何判断这个投资是否可行呢？
　　第一步：假如房屋合同为五年，较为合理的投资回报期为1年到2年，我们就能知道我们每个月的净利润为20833元。50万÷24=20833元。
　　这意味着餐厅每个月的净利润要大于20833元，才能在两年内回本。
　　第二步：计算餐厅需求的营业额
　　我们知道餐厅的净利润率通常为8%-15%，我们假设13%，用我们第一步得到的需求净利润20833元÷13%=120256元，得到餐厅每个月的需求营业额；
　　第三步：计算餐厅的需求就餐人数
　　假设我们已经知道餐厅的平均客单价为25元，用我们的月需求营业额除客单价得到我们餐厅每个月的就餐人数6411人。
　　6411÷30 可以得到每天餐厅的就餐人数=214人。
　　我们假设 餐厅人流量的捕获率为5%。用214人÷5%=4280人，我们就得到了餐厅每天门前人流量4280人。
　　第四步：计算需求房租价格
　　通常餐厅的房租在营业收入中为10%~15%，我们选择13%，在第二步的计算出的需求营业额160256元X13%，可以得到餐厅每个月的房租需求价格20834元。
　　第五步：核算餐厅面积
　　假设餐厅的每个占地面积为1.3㎡，翻台率为4次，用第三步得到的餐厅每天需要的就餐人数，214人÷4次，得到餐厅需要的座位数54个。
　　用座位数54*1.3(每个座位的占地面积)=71平米（就餐面积），假设餐厅的公摊面积、墙体、柱子的占比为15%，餐厅的厨房面积占比为25%，用100%-15%-25%，我们就得到了就餐面积比例：60%；
　　最后用上面计算的就餐面积71平米÷60%，我们就得到了118平米，这个数据就是我们需要的餐厅面积；
　　第六步：计算房租的日租金
　　通过第四步的计算，已经知道餐厅每个月的需求房租20834元，用这个数据÷总面积118÷30天，就得到了餐厅每平米每天的租金价格为5.89元。
　　通过这几步的计算我们得到了这个餐厅选址时最重要的几个数据：人流量、房租租金、餐厅面积、用我们实际的数据，或从市场上获取的数据与我们上面的计算数据对比，我们就可以判断，这个餐厅的投资回报情况；
　　假如通过计算，我们发现餐厅每天需要人流量4280人，而我们实际测算的人流量为2000人，这个时候假如我们选这个位置开餐厅，几乎很难收回成本 ；
　　再举个例子，经过计算需要的餐厅租金价格为5.9元，实际的租金价格为10元，这时候你需要综合考虑：
　　a.如果这个位置的人流量大大超出了需求的人流量，那这个位置还是需要谨慎考虑的，
　　B.这个地段的实际人流量一般，这个时候你需要的是果断放弃这个位置，在这里开店是很难赚到钱的。
　　如果你看到了这里，你会发现，选址的本质是数据模型的核算，不符合开店模型的位置，即使再好，也要舍弃，所以为什么满大街的好位置差位置那么多，高手都能做的风生水起呢？数据对了结果才对，这就是许多餐饮高手的不传之秘。
　　餐饮开店绝对没有普通人想的那么简单，只有多了解，你才明白这个行业的门道非常的深，如果您是一位餐饮老炮，你会发现，经历了餐饮业的磨练，到别的行业基本都是信手拈来。
　　好了，餐饮选址的投资可行性分析模型的讲解已经完毕，剩下的像商圈选址评估，签合同的细节等等，等我从外地回来后会更新。
　　在更新完了选址模型这个板块后，我会讲解开店常规的步骤，以及餐厅营销、产品标准化、还有团队管理，薪酬绩效，制度类，标准类，流程类的东西。
　　祝愿各位餐创者，都能在这个生生不息的行当里越做越好。
　　我是 头 条 号：文博餐饮观的作者赵文博
　　本号只分享餐饮行业经营管理的知识
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