房地产政策定调后，未来楼市的发展趋势

　　12月16日结束的中央经济工作会议基本上为2023年楼市发展定了调，总方针是确保房地产市场平稳发展，具体表述为， 有效防范化解头部房企风险，支持刚需和改善性需求，推动房地产业向新发展模式过渡。
　　关于中国房地产的 ＂新发展模式＂ ，按照笔者的理解， 未来中国房地产改革的方向，就是要加快建立以公租房、保障性住房和共有产权住房为主的，三位一体的住房保障体系。
　　而深圳将成为未来中国房地产新发展模式的试点，为什么要这么说呢？因为，今年 10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索财政政策体系与管理体制的实施意见》，这份文件重点提出了两个问题， 一是加大中央财政对深圳的支持力度；二是支持深圳在全国税制改革中先行先试。
　　众所周知，自实行改革开放以来，深圳一直都是 我国一系列改革政策率先运行的一块试验田，而此次中央又将深圳作为住房制度和税制改革试点。
　　而中央发布《意见》这一文件的目的很明确，就是让深圳再次成为全国改革的样板，解决好大城市居民＂住有所居＂的问题，为全国树立一个典型 。
　　按照深圳市政府规划， 下一步改革重点将会放在公租房、共有产权住房和保障性住房上，早在两年前，深圳政府有关部门就表示，深圳住房制度改革将会仿效新加坡，让60%的深圳居民住进公租房、共有产权房和保障性住房，使住房比例达到6：4。
　　深圳之所以要借鉴新加坡模式，是因为深圳的情况与新加坡十分相似，均处于＂人多地少＂这一居住状况 。当前新加坡的住房模式为，组屋占比达80%，私人住宅仅为20%。组屋由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求，通过严格控制售价，使得房价收入始终保持在合理水平。
　　新加坡模式最大的优势就是， 让保障的归保障，让市场的归市场，政府以最大的保障来消除市场价格所带来的压力。
　　笔者认为，将 公租房、保障性住房和共有产权住房为主的，三位一体的住房保障体系作为中国房地产未来的发展方向，这一设想固然不错，但在当前中国楼市的状况下，恐怕难以进行大规模推广实施。其原因如下：
　　1、我国住房拥有率已经达到96%，再加上大量的空置房和二手房，中国现在已经不缺房子了
　　近日，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》撰文称，调查结果显示，我国家庭户均总资产317.9万元，净资产均值为289万元，其中住房占比近70%，住房拥有率达到96.0%，金融资产占比较低，仅为20.4%。
　　据央行公开数据显示，目前我国城镇居民住房拥有率为96%，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有3套以上住房的家庭占比为10.5%。
　　西南财经大学调查报告显示，目前国内空置房率为22.3%，空置房套数约为8500万套。贝壳研究院数据显示，一线城市空置率低于10%，平均为7%；二线城市平均空置率为16%；三线城市空置率平均为20%，四五线城市空置率都超过了25%。
　　2、目前中国房地产市场中的未购房者，未来的购房需求将会出现很大不确定性
　　通过以上数据可以看出，中国现在已经不缺房子了，在此情况下，未来的公租房、 保障性住房和共有产权住房只能卖给哪些未购房者，央行行长戴相龙曾表示，我国城市常驻人口中还有2.4亿人没有买房子。
　　事实上，房子对于中国人来说具有特殊意义，尤其是对于那些打算结婚的年轻人来说，房子可以说是结婚的标配，在中国任何一座城市，男方没有房子是很难娶到媳妇的，即使能过了女方这一关，丈母娘那一关肯定也是过不去的。
　　因此，在人们的思想观念没有转变之前，未来房地产新模式下推出的公租房、保障性住房和共有产权房，能否被人们所接受还很难说。 笔者认为，公租房、保障性住房和共有产权房这一模式好是好，但是推出的太晚了，如果能早在10年前推出，恐怕市场反应又会是另一番情景了。
　　此外，在中国人口老龄化和生育率下降的趋势下，将来的房子只会越来越多，有可能会出现一个人继承几套房产的情况，马云所说的＂房价如葱＂，真有可能变为现实！在此情况下，房产继承者除了留下一套房子自己居住外，多余的房子肯定会卖出。
　　然而，在人口长期下降的大趋势下，未来房子必然会失去流动性，出现有价无市的情况，要想出手只能大幅降价，而经过降价后，这些商品房的价格可能会与公租房的价格差不多。
　　一旦楼市出现这种情况，那些购买公租房、保障性住房和共有产权住房的购房者，必定会抛售手里的公租房，去购买那些能够拥有自己产权的商品房。
　　由此可见，这2.4亿人的需求虽然也能起到拉动公租房市场的作用，但是，在目前中国房地产市场已经拥有了巨大数量商品房的情况下，是否还有必要再去大规模开发公租房、保障性住房和共有产权住房市场，这个问题看来还值得商榷。
　　3、采取适当方式，将现有大量剩余的商品房，转化为公租房、保障性住房和共有产权房
　　依照笔者个人看法， 在当前房地产市场已经存在着大量过剩商品房和空置房的情况下，政府相关部门在开发新的住房市场的同时，应该首先考虑采取何种方式，将目前中国房地产市场中这部分庞大的过剩房产转化为公租房、保障性住房和共有产权房。
　　而不是在房地产市场已经积压了过多库存的情况下，再去大规模开拓新的住房市场。实现这一转化目标后，根据结果进行测算，看看楼市到底还有多少公租房、保障性住房和共有产权房的需求，再按照实际需求制定出切实可行的公租房、保障性住房和共有产权房建设规划。
　　这样既可以使房地产的建设能够有的放矢，符合市场的实际需求，又能避免重复建设的风险，导致未来楼市出现更多的空置房，从而保证未来我国房地产新模式能够沿着平稳、健康、可持续的道路向前发展。
　　可设想，按照目前中国人口老龄化和低生育率的发展趋势，再过10年、20年，中国的房子肯定会比人多。那么，这些多出来的商品房必定会进入流通市场，而房子供过于求，必定导致价格大幅下降，最终出现有价无市的情况。
　　由此可见，如果现在不对中国房地产市场的未来发展做出长远规划，将来的楼市还将遇到新问题。
　　结语
　　综上所述，按照中央经济工作会议的定调， 未来房地产市场发展的新模式就是要建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的发展方式 。笔者认为这一发展方向是正确的，但是，在目前楼市现状下，需要结合整个房地产市场的实际情况，稳妥实施。
　　公租房、保障性住房和共有产权住房虽然是未来中国房地产业未来的发展方向，但这一模式适合于深圳这类人口持续流入的一线城市，可能并不适合在三四线城市和全国大规模推广，今后只能根据深圳试点的情况，结合各地的具体实际，按照＂一城一策＂的方式，酌情实施。
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