三箭齐发为房企输血房地产业迈向新发展模式

　　□实习记者 许予朋
　　去年下半年以来，我国房地产市场明显走弱，近几个月来更出现加速下滑，成为影响经济运行的一个风险因素。考虑到房地产产业链条长，与金融联系紧密，且关乎民生福祉，稳定房地产市场成为今年一项重点工作。
　　当前，在稳地产工具箱中，信贷、债权、股权融资＂三箭齐发＂，多家商业银行与重点房地产企业签署意向性融资协议，各项涉及保交楼、房地产企业并购重组的金融支持政策也接连出台。一系列金融政策为房地产纾困提供了充足的资金保障。纾困之后，如何推动我国房地产业转型升级、迈向新发展模式，值得不断探索。
　　保交楼 稳民生
　　今年9月初，河南郑州立下＂大干30天，确保全市停工楼盘全面复工＂的保交楼＂军令状＂。近4个月过去，日前，郑州市有关负责人介绍，郑州目前已筹集保交楼资金130亿元。在各项金融政策的共同作用下，全市保交楼项目实质性复工95%以上，新增建成安置房2426万平方米，15万群众回迁新居。
　　郑州在保交楼方面做出的努力，只是全国的一个缩影。今年7月28日，中共中央政治局会议明确提出＂压实地方政府责任，保交楼、稳民生＂。保交楼成为今年稳定房地产市场的一个重要抓手。
　　针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房的情况，人民银行出台了2000亿元保交楼专项借款。银保监会相关部门负责人在11月底指出，保交楼专项借款资金已基本投放至项目。大型银行进一步加大工作力度，积极促进房地产市场平稳健康发展；股份制银行也已面向部分民营房企开展保函置换预售资金业务，保障房地产融资平稳有序。
　　在盘活逾期项目过程中，作为风险处置的＂国家队＂，资产管理公司也是推动各地保交楼的重要力量。比如，中国信达通过＂传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建＂的集团协同模式，落地原佳兆业广州南沙＂悦伴湾＂项目，扫清存量债务障碍、提供项目复建资金、引入品牌代建方操盘运营，确保项目顺利复工复产。
　　当前，保交楼效果正在显现。据国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍，全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目完成投资保持较快增长，房屋竣工面积降幅收窄。1-10月份房地产开发企业房屋竣工面积同比下降18.7%，降幅比1-9月份收窄1.2个百分点，连续3个月降幅收窄。
　　＂保交楼是重中之重，也是房地产政策出台的重要着力点之一。＂中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，明年保交楼专项借款及配套资金将继续加快落地，保交楼有望取得更多实质性进展，促进房地产市场预期修复。
　　＂三箭齐发＂为房企输血
　　除了推出保交楼专项借款等工具纾困逾期项目，今年，金融管理部门围绕稳地产出台的金融政策可谓层出不穷。
　　回顾今年的政策变化趋势，中国民生银行首席经济学家温彬指出，今年以来，房地产纾困政策出现了由＂保项目不保企业＂转向＂既保项目又保企业＂的变化。11月份，决策层和市场形成共识，提出房地产仍然是＂支柱产业＂，稳地产的关键是稳房企，只有房企得到健康发展，整个市场才能重振信心。随后信贷、债权、股权融资＂三箭齐发＂，各项金融支持政策接连出台。不过从＂输血＂到＂造血＂，可能仍需要一段过渡期。
　　在一系列稳房企政策中，围绕改善房企外部融资环境推出的＂三支箭＂融资支持工具，备受市场关注。
　　从＂第一支箭＂信贷支持来看，近期多家银行与房企签订战略合作协议，加大对房企的授信额度。据克而瑞地产研究中心不完全统计，截至目前，商业银行为房企提供的意向性授信总额度已超3万亿元。从受惠企业类别看，主要包含全国性央企、国企及混合所有制企业，地方性国企，经营稳健的民营房企及个别出险企业。
　　今年11月，＂第二支箭＂债券融资支持工具一经推出也迅速落地。截至12月15日，交易商协会已完成龙湖、美的置业、新城控股共计500亿元注册工作，万科、金地、旭辉集团等企业近期也将提交注册申请。＂相较于‘第一支箭’，‘第二支箭’实际资金支持更高效。但‘第二支箭’的受益群体门槛高，稳健型房企及国企、央企融资成功的概率较高，其他类房企进入难。＂诸葛找房数据研究中心分析人员介绍。
　　＂第三支箭＂方面，近期，证监会宣布调整优化五项措施，正式打开房地产股权融资通道。《中国银行保险报》注意到，在＂第三支箭＂落地不到两周的时间里，已有世茂股份、北新路桥、华夏幸福、万科、新湖中宝等多家房企筹划再融资方案。中信证券首席FICC（固定收益证券、货币及商品期货）分析师明明表示，对于运营较为稳健、仅仅因整体市场行情波动被动缩表的房企，通过股权融资可以补充企业流动性、缓解资金压力、降低杠杆。权益类融资还可以引入战略投资者，改善公司治理，降低自身经营风险。
　　＂‘三箭齐发’成为近10年来政策在房地产领域鲜有的放松和激励。＂明明表示，当前政策趋势非常明确，市场化土地价格和利率水平对于房地产企业而言均较为有利，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。
　　向新发展模式迈进
　　近期召开的中央经济工作会议提出，2023年要＂推动房地产业向新发展模式平稳过渡＂。可见，在帮助房地产业恢复＂造血＂能力之后，如何实现健康发展也是需要多方共同探讨的课题。
　　＂伴随着房地产业进入新的发展阶段，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。＂陈文静指出。
　　陈文静建议，推动市场体系和保障体系并行发展，建立人、房、地、钱联动机制。在商品住宅市场之外，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。综合考虑人口流动规模及产业经济发展需要，合理配置区域及城市间新增建设用地指标，在中心城市建设用地指标上＂做加法＂，在中小城市建设用地指标上＂做减法＂，促进大中小城市协调发展。
　　植信投资研究院资深研究员马泓认为，长期来看，我国将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因此要加快建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尽管房地产市场短期运行遇到了不小的困难，但随着新型城镇化建设的发展，未来国内房地产市场仍然有很大发展空间。