新绎虹口1920从城市更新到旅游更新的实践与思考

　　11月新绎·虹口1920以小微项目跻身2022中国城市旅游论坛城市旅游优秀案例。
　　新绎·虹口1920位于烟台市芝罘区，占地约12000平方米，由21栋别墅构成，近代和现代建筑交错，原为国营宾馆，因亏损严重进入停业状态。其所在海岸带是烟台城市旅游的核心区，规划有海上世界、烟台山、朝阳街、崆峒岛等重投资项目，其中虹口-东山海岸带全长7公里，沿岸有4家营业中的酒店，1家停业国营宾馆，1处海水浴场，1个游船码头和1个免费景区，穿插有军产、住宅和政府办公楼等。
　　虹口-东山海岸概览
　　20年前，这里是游客的热门选择，还曾建有旅游集散中心。但随着旅游市场变化和城市建设发展，这里逐渐成为了烟台城市海岸的一个＂洼地＂，周边酒店入住率普遍不高，外加别墅建筑出房率低，项目延续原酒店业态难以达成盈亏平衡。
　　虹口1920航拍
　　2020年，在新冠疫情和消费低迷的双重压力下，项目转型更加艰难。
　　从本地消费市场看：虹口1920区位尴尬，不靠近成熟商圈，五公里范围内有两条新近开街的历史街区（朝阳街、所城里），同区内还有十几个商业项目，受疫情影响等因素的影响，基本处于不温不火或艰难维系的状态。
　　从旅游消费市场看：短期，旅游市场难以快速恢复；长期，项目所拥有的历史建筑稀缺性不高，建筑群规模小，独立打造吸引物难以和周边地标历史街区比肩，崆峒岛开发是重要利好，但依靠虹口-东山海岸带的再次升级，仍要面对老旅游区的常见困局——土地碎片化，整体开发难度高。
　　新绎接手该项目后，以城市老旅游区的点状更新为切入，以培育城市老旅游区的＂微引擎＂为目标，用＂微度假＂破题，将老宾馆更新成为＂主客共享＂休闲街区，与周边旅游资源和项目形成配套，着手存量项目轻投资转型的同时，＂多机构联合协作，实现微度假辐射＂。
　　1.定位更新
　　断点续连，培育老旅游区的微引擎
　　虹口1920采用＂断点续连＂的方式，建立老旅游区的微引擎，撬动老旅游区资源丰富的优势，提升洼地海岸的商圈价值。
　　文化上，烟台1861年开埠后最早形成＂烟台山-朝阳街＂政商中心，随后逐渐扩张至虹口河一带（今虹口路），1920年代＂虹口-东山＂生活中心逐渐成型。项目取1920的时间标记，串联历史，与烟台开埠历史的地标项目烟台山-朝阳街建立文化链接，同时，取＂依旧爱你＂的谐音，为城市记忆的主客共享预留演绎空间。
　　空间上，以老虹口城市记忆为连接点，从＂城市微度假＂切入，延续烟台百年度假生活海岸的闲适作风，建立＂老洋房·新庭院＂场景，以＂微缩海岸度假生活＂为目标，主人在生活中度假：向内有＂偷得浮生半日闲＂的庭院餐饮和文化休闲；客人在度假中生活：向外＂+海水浴场＂、＂+游船＂、＂+烟台山＂、＂+崆峒岛＂构成内容更丰富、停留时间更长的度假，与周边酒店群形成有机组合。
　　庭院场景
　　2.模式更新
　　在地合作，探索养成式开发新模式
　　追随大型商业街区模式，风貌建设成本高、疫情之下回报慢，无法达成企业生存的基本底线。新绎团队转变思路，放弃＂大建设、快招商、高流量、标准店＂的传统商业街区运营模式，广泛合作在地资源，慢更新，营造养成系街区：
　　虹口1920的模式更新
　　首先，在设计层面，全部合作本土设计和咨询团队，建立和扩大在地圈层资源池，并获得本地人的责任感和荣誉感为项目设计和策划带来的超额服务。共同见证项目持续进步的意见领袖们，成为项目抵御＂整齐划一、整街崭新＂惯性审美的重要力量，为＂留存时间痕迹＂的针灸式建设模式争取更广泛的社会支持。
　　其次，在产品层面，向市场推荐＂一房一院＂的＂理想店＂，精选在地品牌共同成长。相较于传统商业，租期更长；鼓励用户设计彰显个人品味和价值观的装修；协助商户做主理人宣传，为商户经营私域流量提供支持；有节奏的释放宣传内容，营造养成系街区，与商户和合作机构分享成长过程。此举旨在与周边商业项目建立差异，并通过本地消费有效对冲旅游熔断和旅游淡季的负面影响。
　　再次，在发展层面，与鲁东大学旅游产业研究院合作文旅更新研究基地，组织微论坛，为相关专家和企业提供交流运营平台，并走出去为周边项目出谋划策，铺路未来小业态输出和拓展。
　　店内场景
　　3.内容更新
　　文化共创，建立文旅融合朋友圈
　　如何在同一空间里持续更新内容，持续吸引重游和新客流，一直是文旅项目的发展痛点。内容归根结底需要人来生产，虹口1920紧抓文旅融合，建立朋友圈引力。
　　项目取1920的时间标记，也取＂依旧爱你＂的谐音，表达城市记忆，并由此延伸出＂一己之爱＂、＂一城之爱＂和＂一生之爱＂三条主线。
　　一己之爱，主要以下午茶、餐饮、酒吧等悦己业态建立街区的业态内容基本盘。
　　一城之爱，主要联合烟台市文旅局、芝罘区宣传部、芝罘历史文化研究会，推出提升城市历史文化浓度的品牌活动，建立与周边项目和资源内外联动。如＂从前慢——烟台近现代明信片主题展＂ ，将历史文化的视觉呈现、深度交流和网红宣传有机结合，掀起一阵打卡热潮。＂城市微度假·建筑可阅读＂系列活动，从虹口1920走出去，组织老洋房城市探索之旅；再回归虹口1920组织＂对话1989年近代建筑调查＂、＂画说烟台老洋房＂、＂穿越港城时光·华为手机摄影展＂等室内活动，多机构联合协作，文化加持，拓展内容更新的朋友圈，并为旅游市场的恢复预备城市漫步产品。
　　明信片主题展
　　建筑可阅读活动，微度假向外辐射
　　画说老洋房活动合影
　　一生之爱，主要通过为独立策展人提供空间和资金支持，培育微展览品牌，为内容更新持续蓄水。2022年已举办3次微展览，包括＂possible青年艺术家＂联展、＂我爱芝罘——芝罘区历史文化研究会十周年特展＂和＂观——新水墨画展＂。
　　观——新水墨画展
　　经历了城镇化建设快速发展时期，以2019年中央经济工作会议首次提出＂城市更新＂这一概念为标志，城市建设从＂增量扩张＂走向＂存量更新＂之路。在城市中，虹口1920是存量资产和城市空间的有机更新；在旅游产业中，虹口1920是老宾馆以及老旅游区的有机更新。
　　城市更新是将城市中已经不适应现代化城市生活的存量资产作必要的、有计划的，小规模、渐进式、可持续的有机更新。旅游更新则是将产业中已经不适应现代旅游需求的存量资产作必要的、有计划的渐进式投资，实现有机的业态转型或内容更新。
　　华为手机摄影展
　　40年的旅游产业发展，同样经历了＂大投大建＂的热潮，沉淀了大量的存量资产，在新冠疫情冲击和需求侧变化的新时期，旅游产业也正在逐步进入＂存量更新＂时代。
　　产业层面：首先，旅游产业的健康发展，需要适应市场变化，进行供给侧改革，盘活低效资产；其次，在增量土地和生态治理严控的时代，有效利用存量资产，为人民的美好生活提供旅游保障是产业发展的必由之路。
　　企业层面：旅游企业的可持续发展必须面对疫情冲击带来的资产价值缩水，在现金流压力下，同时保持高效资产运营的与时俱进，以及低效资产的盘活，存量更新是必然选择。
　　经过两年多的探索与实践，新绎团队不断整合高校专家团队和文旅各界有识之士赋能虹口1920项目，结合疫情后城市旅游新需求，探索＂旅游更新＂的路径。我们总结的上述各种做法是否能够成为城市更新中盘活旅游存量资产，进行＂旅游更新＂的一种模式，还值得商榷。未来，我们将继续努力，不断解决项目运营中遇到的各种问题。我们相信，疫情三年的暂时困难不是阻碍，它将快速淘汰出一大批低效资产，推动旅游产业从＂增量扩张＂走向＂存量更新＂，因此，＂旅游更新＂的前景将更加广阔。
　　作者简介
　　赵佳君，新绎·虹口1920项目负责人
　　曹艳英，鲁东大学教授、旅游产业研究院院长