广发抵押利率降至最低2。6，银行抵押2时代即将来临？

　　本文写于2022年12月，保鲜期三个月，适用地上海。
　　要点引用：
　　2.6%~3%的政策号称只执行到2022年12月31日。是否是烟雾弹，看各方博弈，毕竟这个时间点很敏感，2023年一季度是许多银行的＂开门红＂。银行抵押利率步入＂2＂时代，可能是大趋势，但目前仅是股份制银行的＂局部战役＂。
　　2022年大半年，大家都在降息，广发却硬刚3.65%。先输招某、浦某，有一段时间又输厦某、温某。
　　但沉默的智者看上去像哑巴，优秀的猎人往往等待时机。股份制银行的融资成本不敌大行，他们若想生存，只能集中优势兵力，在一年中的某段时间冲一波优势。
　　11月，广发利率突击至2.6~3%，并且最高85成，打得许多银行措手不及。
　　和去年3.35~4.35%的利率洼地相比，广发方案已有1个点的利差，且最高85成，市场上多数方案最高7成。先别急，听一波正经的方案分析：
　　测试情况：
　　1. 收入较高，资产较多的老板，容易拿到2.6%的利率
　　2. 房龄小于20年，资产负债率低于85%的老板，容易拿到85成。
　　3. 流水不多的老板，只能拿2.8~3%的利率，以下相同。
　　4. 征信有小问题的老板。
　　5. 企业名下房产。
　　6. 房龄高于30年不超35年。
　　7. 想要放款快的老板。
　　方案框架：
　　（本文供专业参考，非个案推荐，融资须谨慎）  重点模块优劣势分析：
　　【利率政策】：优+
　　暂列综首。2.6%的优惠利率需行长特批，较喜欢收入高、资产多的老板。即便2.8~3%的普通利率也甩他行第二名0.2~0.45个百分点。
　　政策号称只执行到2022年12月31日。是否是烟雾弹，看各方博弈，毕竟这个时间点很敏感，2023年一季度是许多银行的＂开门红＂。
　　【成数政策】：优+
　　这个利率能做85成的方案非常少，且别墅能做7成。同质化高成方案利率至少3.65%起，且最新某老牌85成方案已降至8成。
　　85成要求住宅20年内，别墅15年内，且资产负债率不超85%。85成上限1000万。
　　【额度上限】：良
　　上限1500万，实测倾向喜欢1000万内的老板。他行方案已有30%能做1500万以上。
　　【还款模式】：综合评分 优-
　　方案1、先息后本每年无环本续贷（授信10年）：良，名字很讨巧，但实际就是1年1循环，做个无还本续贷手续，见仁见智，主动权在银行手上，虽然广发属于老牌的中长期方案。
　　长期置业、中期经营压力较大、房产一般的老板，面对每年有潜在循环要求的方案得慎重考虑，理论上方案2更偏向这种状态的老板。方案1对回款快、存货周转率高的老板相对安全。但多数喜欢本方案的老板（无论用于经营还是长期置业）偏向选择方案1。毕竟利率比较低，实在不行换备手方案。
　　方案2、等额本息20年还款法，3年无还本续贷（授信10年）：优，这个方案类似招某等额方案，理论上存在利率优势。但少有老板尝试。适合长期置业、怕收贷的老板。
　　细节模块优劣势分析：
　　【年龄】：良。中规中矩
　　【国籍要求】：优。接受主贷人港澳台，非权利人配偶外籍。
　　【征信要求】：优。相对宽松，忽略500元以下的非故意逾期，当前逾期提供结清证明。
　　【流水政策】：优。800万内轻流水，0.3倍覆盖借款金额即可。
　　【速度】：优+。最快一周内拿款，转贷支持提放保险。
　　【双证】：良。营业执照，新入股满6个月。
　　综上，广发此次降息是战术性的，突发性的。银行抵押利率步入＂2＂时代，可能是大趋势，但目前仅是股份制银行的＂局部战役＂。2.6~3%的利率下调，对我们企业主的作用是积极的，老板们降低了经营成本，对市场进一步下调利率给出了合理预期。
　　但我们企业主应当头脑清醒，分清哪些方案倾向做中短期，哪些方案喜欢做中长期。不要需长做短，以免抽贷；不要需短做长，利率不太划算。正常经营多数适合3~5年先息。优质、回款快的企业可考虑低息每年循环，配无还本续贷来降低财务成本。
　　注意：不同支行、操作团队的风控角度可能会有些许差异，本文仅展示实测过的结果数据。
　　我是睦融智，唯道、善贷、且成。欢迎企业主、银行老师交流学习。