终于听见了炮火声

　　文/十一弟
　　两年前，物管企业密集上市的时候，一路上高歌猛进。
　　散户们卖力地发挥着想象力，以为它们与房地产讲的不是同一个故事。
　　直到今年，房地产的日子不好过了。
　　大家才回过神来，原来物管企业讲了一个ATM机的故事。
　　于是，跟着房地产一起，物管行业也沦陷了。
　　市场普遍乐观的那两年，物业股的估值逻辑很简单，＂大＂就是＂好＂。
　　物管面积不够，全靠并购来凑。
　　十一弟之前写过，物管规模最大的龙头——碧桂园服务，去年的两轮增发配售，发行了不到9%的股票，就换回了185亿港元现金。
　　万物云在今年登陆港股，发行了10%的股票，只换来了58亿港元，连碧桂园服务的零头都不到。
　　趁着高估值，碧桂园服务换回来的资金，大部分都用于并购了，扩大物管面积。
　　但哪怕是行业龙头，碧桂园服务的跑马圈地，也只短暂地持续了一年多时间。
　　去年下半年，碧桂园服务一边在大肆并购搞规模，另一边却要面对股价跌跌不休。
　　市值下挫，很快就把物管企业打回了原形。
　　碧桂园服务也调转了船头，结束了大规模收并购。
　　但在今年，碧桂园服务还是完成了一桩收购。
　　它花了两个多亿，收购了一手房代理公司合富辉煌21.47%的股权，成了第二大股东。
　　碧桂园服务收购合富辉煌的每股代价是1.61港元，比当天的收盘价1.21港元/股溢价了三分之一。
　　这一年的房地产业，遍地都是便宜卖的，罕见溢价买的。
　　碧桂园服务觊觎合富辉煌有一段时间了。
　　它在2020年就以每股1.5港元的代价，收购了合富辉煌3.53%的股份。
　　两年过去，房地产市场算是哀鸿遍野。
　　去年，合富辉煌亏了7个亿；今年上半年，又亏了6个亿。
　　但碧桂园服务还是一门心思，花了更高的价格，增持了合富辉煌更多的股权。
　　一手房代理的经纪业务，依然是门抢手的生意。
　　碧桂园服务收购合富辉煌的机会，是央企保利地产让出来的。
　　从四年前开始，合富辉煌的一手代理业务，就与保利地产一起合作。
　　今年四月份，两家分手了。
　　保利地产不仅与合富辉煌分了家，它连自己原有的一手代理业务，也不打算继续干了。
　　脏活、苦活、累活、细活，能扔就扔吧。
　　不如专心致志地多拿两块地，抓住机会，冲一冲规模。
　　经过了这一年多，很多央企开发商彻底玩明白了。
　　市场再不好，对国企、央企影响不大。
　　该拿地照样拿地，该融资继续融资，销售也都重回增长了。
　　民营房企收缩丢掉的城池，国企、央企一个接一个地捡了回来。
　　消费者也没那么挑剔了。
　　什么户型、什么绿化、什么配套，这些都可以抛开不提，能交房就心满意足了。
　　国企、央企的这块招牌，就是房子能卖出去的保证，也是能交房的信用。
　　虽然与合富辉煌分了家，但保利地产还是很看重经纪行业对销售的价值。
　　分手的同时，双方达成了一份代理协议。
　　接下来的五年里，保利地产每年都会拿出800个亿的新房货值，交给合富辉煌代理销售。
　　而去年最多的时候，合富辉煌代理保利地产的新房货值，只有130个亿。
　　相比房地产，经纪行业更被资本市场看好，不是没有原因的，尤其是平台型企业。
　　无论是业务上，还是模式上，它们都要比房地产抗跌。
　　在A股、港股，房地产板块已经跌得面目全非。
　　百强房企榜单上，绝大多数上市房企的市值，都撵不上贝壳。
　　最近一个月，贝壳在美股的市值，连续涨幅已经接近三分之二。
　　当房企们还在泥潭里挣扎的时候，贝壳已经爬出了谷底。
　　贝壳刚发了三季报，单季度扭亏为盈。
　　前三季度，贝壳的净亏损进一步收窄到了18个亿左右。
　　今年第三季度，贝壳平台上的总交易额7371亿元，同比下降了11%。
　　二手房交易额4490亿元，同比回正，增幅达到了19%。
　　在房地产市场，二手房和新房存在着轮动效应。
　　就像齿轮一样，相互咬合。
　　一般是二手房先起来，然后轮动到新房。
　　经纪行业，总是最先听到炮火声的一线部队。
　　今年三季度，贝壳营收176个亿，同比降幅已经收窄到了3%。
　　其中二手房业务收入72个亿，同比增长了17%。
　　贝壳平台的新房交易额同比下滑了36%，新房业务收入同比减少了31%。
　　但与上个季度相比，新房业务的下跌幅度，也已经大面积收窄。
　　天晴补屋顶，雨夜赶长路。
　　在新房业务上，贝壳投入了不少精力，加以适应与优化。
　　房子难卖的时候，贝壳做了什么呢？
　　消费者最担心自己买的期房能否交房。
　　于是，不管是合作楼盘，还是非合作楼盘，贝壳采集了这些未竣工项目的施工进度，公开展示。
　　目前，贝壳采集和展示施工进度的楼盘数量，在全国超过了三万多个。
　　开发商的回款变慢后，经纪代理的佣金现在是能拖就拖。
　　经纪人帮着开发商把房子卖出去了，但收不到佣金，一顿白忙活。
　　贝壳想着可以让开发商提前预付一笔佣金，以表合作诚意。
　　今年，贝壳为此推出了＂快佣＂模式。
　　这让新房业务的回款天数缩短到了78天，比二季度缩短了一个月时间。
　　对资金紧张的开发商来说，这种付佣条件，算得上苛刻了。
　　但贝壳有这个自信，也有这个能力，因为它知道开发商们青睐自己的渠道效果。
　　更重要的是，这是多赢之举。
　　经纪人有了收入，就有了安全感，带新盘的积极性上来了。
　　开发商能更快回血，平台经营更健康，消费者买期房也安心。
　　其实，今年贝壳也在更谨慎地挑选合作的开发商。
　　市场上弥漫着新房恐惧，央企、国企更受消费者信任。
　　贝壳把与消费者需求贴合度更高的楼盘筛选出来，优先推荐。
　　三季度，贝壳由国企开发商带来的销售占比，从37%提升到了42%。
　　除了渐渐复苏的二手房，贝壳在一些新业务上的投入，也开始出成效了。
　　比如，装修。
　　把圣都家装收入麾下，再整合了自营家装之后，贝壳的家装业务在三季度终于迎来了爆发。
　　家装家居业务给贝壳带来了18个多亿的收入，同比增长了40%，也比上个季度增长了34%。
　　还有租赁业务。
　　三季度末，贝壳租房业务签约口径下的在管房源超过了8.5万间，环比翻了一倍。
　　其中，分散式租赁业务＂省心租＂的在管房源突破了5万套，环比增长了70%。
　　在租赁业务上，贝壳强调的是微利。
　　因为微利，租房成本降下来，消费者住得更好，业务可持续。
　　东方不亮西方亮。
　　贝壳对新房、二手房业务的适应与优化，在新业务上投入换来的高增长，肉眼可见地帮它熨平了市场周期对业绩波动的影响。
　　三季度，贝壳的毛利从去年的28个亿，增加到了48个亿，涨幅73%。
　　毛利率也从15%提高到了27%。
　　净利润达到了7个多亿，去年亏损了差不多18个亿。
　　在集体沦陷的市场里，贝壳做了两件事——适应、优化。
　　消费者担心交房问题，新房难卖，贝壳就让他们看到楼盘的施工进度。
　　佣金回款周期变长，贝壳就靠渠道效果和服务，向开发商们提条件，让它们预付佣金。
　　央企、国企开发商的信用好，贝壳就筛选出它们的楼盘优先推荐，加强合作。
　　新房、二手房在谷底漂流的时候，贝壳把一部分精力转向了装修、租赁等新业务，让经纪人、业务团队有事干，靠着执行力，迅速产出。
　　于是，我们常常看到——
　　当反攻的炮火响起的时候，贝壳这样的企业，总能第一时间冲出去。