楼市，出现了历史最佳买房时机？

　　我想大家这几天都看到了一个消息，并为之惶惶不安。
　　这个传闻来自11月18日央行发布的《2022年第三季度货币政策执行报告专栏 | ③阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》，其中有一句话：
　　将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。
　　我们知道现在的五年期（也就是买房用的贷款）LPR是4.3%，但为了给楼市利好，国家允许各个城市把房贷利率下降20个基点，也就是执行4.1%。
　　现在央行说把这一政策＂放宽至2022年底＂，并不意味着2022年底就会停止，就会恢复原来的利率。
　　有些人这样宣传是混淆概念，＂放宽至2022年底＂，不是＂截止2022年底＂，2023年可能还会继续执行，可能还会进一步降低，这后面有很多可能。
　　其实，今年9月29日央行就曾发布过相似的说法：
　　而且，当天央行还允许＂2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市＂进一步将房贷利率下探到4%以下。
　　现在已经有石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等数十个城市首套房贷利率降至4%以下。
　　这证明，进一步下降房贷利率才是大趋势。
　　这背后的原因，就是现在楼市行情不好，而且是全国性的不好。现在需要的是楼市激励政策，断不会出现回涨利率这样打击买房信心的事。
　　所以，我个人判断房贷利率不仅不会在2022年底回涨，而且还有可能进一步下降。
　　但，继续下降的空间也不大了。我们通过下图可以看出，目前的利率已经是历史最低：
　　目前的4.3%房贷利率，是罕见的低，而且还可以执行首套房4.1%，说明信贷环境上对楼市已经表达了最大的善意。
　　而且，我看到这几天还有不少城市放宽了首付比例，多是实行首套20%、二套30%的政策。
　　在调控政策上，很多大城市则是继续放松。如此救市大环境下，怎么会上涨利率？
　　实际的楼市行情上，也是绝对的买房市场。新房市场上一客难求，二手房市场上买家稀缺，买方的议价权很大。
　　长期的楼市行情不好判断，但短期内确实出现了历史最佳买房时机。
　　如果你是刚需或刚改，在淡季买房胜于旺季；如果你是投资或炒房，我建议你谨慎入市，即使现在是淡季，未来也没有多少赚头。
　　一如我国的经济，我国的楼市也已经过去了高速发展时期。
　　房子存量大、城镇化率增速下降、棚改放缓、人口出生率下降，这一系列指标告诉我们，未来楼市最好的结局就是企稳。
　　大行情企稳或微涨，但在不同城市、不同房子之间还会分化，大城市、优质房子的表现要更好，劣质房子会继续下跌。
　　但这种微涨，买房者很难赚到钱。我在《关于房子，细思极恐！》一文中给大家算过账，不管你买总价多少的房子，只要你是贷款，那么5年后想要卖出，就得至少涨30%才能保本；10年后至少涨60%；15年至少要翻一番；30年要至少涨200%。
　　总体来说，若是贷款买房的话，每年的房价涨幅在5%左右是一个保本的临界线。
　　可实际上，每年上涨5%是很难的。下表是2022年10月份全国70个重点城市的二手住宅数据：
　　全国70个重点城市，房价同比去年同期上涨超过5%的只有北京、成都两个城市，64个城市同比都是下跌的。
　　即使未来行情好点，要想每一年都上涨5%，也基本是不可能的。
　　所以我说，现在对于刚需和刚改是一个时机，但对于投资和炒房客来说，是一个诱人的＂陷阱＂。
　　因为刚需和刚改买的是住的地方，怎么滴都要买房，这就需要选一个合适的时机；投资和炒房客则是买的投资产品、金融产品，就要计算好投入和产出。
　　以上，与各位共享。
　　本文来自微信公众号：青城山说，专写山东城市发展和楼市分析
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