中国房地产牛市大拐点在哪里？中国房地产还能走多远？

　　七、中国房地产还能走多远?
　　要预测中国的房地产的牛市与熊市的拐点最终在那里，我们还需要认清中国的房地产还有多大发展空间。在分析这样的空间时，首先要假设中国政治稳定和持续发展，能够成为世界上的中等发达国家，这样中国的房地产还有巨大的空间可以发展。
　　一般来说，住房发展分为四个阶段，第一个阶段是＂房荒＂阶段，就是人均少于一张床的绝对数量不足阶段，如我国的1978~1990年;二是增加住房面积的增量发展阶段，也称＂户均一套房＂，相当于我国人均住宅建筑面积8平方米向人均20平方米的发展阶段;第三个发展阶段是＂人均一间房＂，如 我国1998年实行住房分配货币化改革后的阶段;第四个阶段是扩大住房舒适度消费阶段，为提高住宅总体水平的阶段，这个阶段重点依靠完全市场化发展了。对于今后中国房地产的发展空间，首先就是前文书关于中国农村宅基地的论述，中国农村如果与世界水平接轨，农民的宅基地将成为田野的别墅，那么中国将大约有600亿平方米的庞大别墅群，坐落在各个沟塘湖河田野之间，现在江南很多富裕农村都盖起了三四层楼的小洋楼了。如果我们按照别墅的建造和内外装修的低端造价每平米3000多块来计算完成这600亿平米的宅基地别墅建设也要180多万亿的消费需求，以中国目前的GDP拿出来三分之一用于这样的建设，也需要近20年，而且农村这些宅基地的高档化本身是需要大量的市政、道路、基础设施配套的分散化的宅基地布局使得他们的市政等相关投入要远远高于城市集中的楼盘，因此计算了这些投资以后，中国乡村赶上西方发达水平的投资，按照3000块每平米计算出来的180万亿还是保守的。
　　据建设部的相关资料，中国城市人均住宅建筑面积和农村人均住房面积分别为26平方米和29.7平方米;欧洲国家的人均住房面积为40至45平方米，美国人均住房面积大约为中国的三倍左右，也就是92平方米左右。可以看到中国的人均居住面积还是非常有限的，随着中国快步向发达国家行列挺进，中国的人均住房面积也将有一个与世界接轨的过程，当前中国的人均居住面积还要翻倍的，以这个翻倍为依据来计算，城市高层建筑面积是2000多元每平米，还有装修和基建的配套，再考虑豪宅因素，房屋价值我们以5000元为基准计算的话，60%的城市人口，人均增加30平米的结果就是中国增加240多亿平米建筑面积，这需要120万亿的投资。
　　而对于高速基础设施建设，社会上也是一片指责声，但是中国的基础建设就真的足够了吗?我们可以看一下下面的图片，在这图片当中可以看到西方的单向10车道的大路，而中国的道路是多宽呢?我们的道路单向四车道基本上就是最宽的了，很多高速路是单向二车道的，包括京港澳这样的主干线很多地方都只有单向二车道，四车道的高速路很少见到，需要建设的地方是非常多的，现在北京已经堵车堵的寸步难行、不得不限制机动车的数量，说明需要改造的缺口是非常大的，基础建设速度比原来翻倍也是不够的，而且如果中国的能源供给有限，或者是未来的资源供给有限，不能如美国那样把产业分散在小城镇，也就是必须放弃发展乡村和形成宅基地别墅群的模式，中国就需要如日本东京都地区那样，日本东京都地区的城市群集中了全国60%的人口，以中国的人口数量，要建设可以容纳中国60%人口的特大城市群将是海量的建设需要，在考虑未来人口会增长到15亿，那么中国就要有9亿人在大城市，就需要再建设北京上海这样规模的城市50-80个，中国所有二线城市都要成为特大型城市。对于特大型城市的建设投资需求和房地产市值可以参照北京现在来设想，北京仅仅是为了奥运的市政等各种投资就上万亿，北京历史上的市政投资如果考虑近些年铁矿石等资源价格的暴涨实际上的重置成本是极高的，而且北京的基础建设还在不断地快速新建和发展过程中，这样建设一个1000万人口的特大型城市，要有发达的城市地铁网络和交通系统，要达到与西方世界接轨的建设水平、其投资和地产不会少于5万亿，考虑到原有的设施积累，新增3-4万亿比较合理，所有的市政等投资都属于土地附属物的投资，其价值最终都会转移到土地的价值上进行体现，这样中国实际上是需要300万亿左右的房地产新市值的。
　　另外从人均角度计算，中国目前房地产总价值的估值是90万亿，但是以中国的人口规模来计算也就是人均7万块左右，或者说是人均1万美元。目前中国人均GDP很低，按照2010年商务部的数据只有3800美元，在全球排在第105位左右。而中国如果与世界较发达国家接轨这到美国和日本等国家人均GDP的一半，达到15000-20000美元左右比现在提高三四倍，则房地产总市值会提高到300万亿。在中国十二五规划实施期间，人均国民收人将达到4000-6000美元阶段，如果人民币持续升值，达到人均CDP8000美元以上翻番增长也是没有问题的，在 GDP达到4000-8000美元的时候是社会物质积累最快的时期，再往后发展，就是服务业的大爆发了。西方国家的服务业收入普遍占GDP的三分之二左右，而中国只有三分之一，增长空间是巨大的，在中国完成这一轮的积累后，可持续发展的空间依然是广阔的，而眼下的物质积累阶段，最主要的就是积累社会财富，而社会财富最主要的就是社会的基础设施和个人的住房，而在中国基础设施的建设是通过土地财政完成的，其价值也是转化在土地之上的。
　　综合上面的分析，可以推算出中国的房地产还有300万亿左右的总估值增长空间。对于这样高的市值有人会质疑说中国这样的房地产总市值要比美国总市值都高很多倍了，美国房地产总市值才12万亿美元!但是中国西部沙漠很多，可利用土地远远比美国稀缺，稀缺性本身就决定了中国土地更贵，更关键的是评估房地产的价值是要讲人均的，美国再富也不会消费用不到的房子，房子的消费是要落实到人头上的，中国的人口是美国的4倍多，人均相同的话总量就要在4倍以上，而且考虑到中国人口的增长比美国快、将来达到5倍也是合理的。另外住房的建造成本也是相对固定的，由于资源价值的全球统一市场化，住房建造成本的国别差别也比较小，目前中国与美日的差距是在20-30%之间，远小于其收入差距，要知道的是这里说的建造成本是把土地上的附属物诸如地铁、公路、给排水等各种基建、配套、市政等都摊销后的成本，是可以比简单的房屋建安多几倍的。这个包含市政和配套等全部土地价值因素所估算的价值，是需要有实际的投入来实现的，这与没有投入支撑的价格上涨之间存在根本的区别，没有价值投入而人为炒高出来的价格才是泡沫的，投资产生出来的价值扎实的价值创造与积累。
　　还有人说房子的总市值与中国的GDP相比太高，美国房产总市值只有其GDP的90%左右，而土地一样稀缺的日本也不超过200%，中国却达到了300%，带有明显的泡沫因素，因此不能在泡沫基础上这样估算。但除了上述的人口众多和包含市政等配套的建造成本差距有限以外，我们还要说的是中国的GDP并没有按照购买力进行评价，中国虽然有虚报GDP数字的现象，但是企业为了避税瞒报更厉害，中国的家务劳动是不计算 GDP的，而且第三产业比例只有西方的一半，如果将房价与工农业总产值进行比较，则差距就很小了。最后还有一个重要的原因就是中国的房屋是新造的，中国是在大宗商品牛市和世界通胀以后开始的建造过程，双方的成本支撑等因素也是不同的，而西方在二战后的重建期完成了现代社会的房地产和基础设施的修建以后，每年的后续投入是以维修和补充为主，房地产领域基本没有增长，而西方的GDP这几十年来又增长了多少?把它们当年建造的房子按照现在的重置成本重估一下的话，他们的房地产价值会有一个巨大变化的，盲目炒作房地产价值与GDP的比例是有很多似是而非不可比较的因素的。因此可以认为泡沫因素不是那样的重大.300多万亿的空间依然是一个非常巨大的天文数字，这个增值是需要建设投资进行转化的，这样的房地产总产值相对中国当前30多万亿的总 GDP而言，完全可以作为经济发展的龙头，足够几十年发展了。
　　对于中国的房地产还有这样大的差距和发展空间很多人可能不认可，那么还可以从更本质的地方来说明这个问题，那就是看一下中国与西方在社会钢材累积量上的差距，钢材是工业化的一个标志性的产品，以此可以看到我们与世界的差距和发展的空间。中国目前钢积累量到2008年底达45亿吨，日本到2008年底为47亿吨，美国1988年钢积累量已经达60亿吨，而美国的钢铁积累还不包括美国大量的进口产品所带有的钢材消费量。中国社会的发达，需要的是看积累量，中国与世界的累积总量还有差距，人均的差距就更大了，中国的钢铁人均累积量要达到美国或日本当前的发达水平，在美日总量不增加的情况下很容易算出中国钢铁的累计总量还要增加近10倍，也就是以中国当前的6亿吨的钢铁产量，赶上美日今天的积累水平也需要七八十年以上的生产过程，如果考虑美日的生产增量，中国钢铁人均积累水平要赶超美日还需要百年以上。因此要缩短这样的百年差距，中国需要产能加速发展取得级数性的增长才有可能。
　　最后再来看西方的房地产，西方已经处于房地产饱和阶段，其总的价值形成以后的增长是有限的，以房地产50年到100年的折1旧计算，每一年淘汰和改造的房子不到2%，如此低的比例甚至达不到一些西方国家人口的自然减少，因此西方的房市早已经没有了市值增长的空间，属于资金不断流出的领域，而资金不断流出，结果必然是长期的熊市，这样的熊市是会有价值透支的，同时当初西方房子的价值成本是很低的，不仅没有经过这十年的大宗商品的牛市，而且西方的房子主体是在二战以后的战后重建，当时的美元与黄金的比值是35美金每盎司，在世界的布雷顿森林体系破裂以后，西方的发达国家都从债权国变成了债务国、西方主流货币进行了长期大幅度的贬值，在货币贬值和资金流出的双重压力下，西方的房价怎么能够不低呢?而中国是人民币有升值压力的，中国的房地产是资金流人的大发展时期，如果对比类似的金砖四国的房价，中国的房价是最低的，因此中国房市发展的空间是巨大的，下面的问题就是谈这样的空间是如何释放的呢？
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