第四批集中供地冷热交织全国性房企谋定而动

　　在供应量收缩的基础上，全国第四批集中供地在理性情绪蔓延中收官。
　　纵观本轮集中供地，交易时间集中于今年最后两个月，正是房企融资政策工具箱集中开启的时期，＂金融16条＂、＂三支箭＂组合让许多房企资金面受益。
　　不过，从本轮集中供地的结果回溯，情绪上的利好仍暂时未明显传导至土地市场。全国性房企包括万科、保利、中海和华润等，在投资决策上仍然审慎，主要聚焦于高能级城市及确定性强的地块，民企拿地主体仍然罕见，各地拿地主体也以托底的本地国企为主。
　　此外，城市之间分化也相对明显，北京、深圳和杭州，有相当部分的地块触顶成交，而其他的多数城市，多数以底价成交为主流。
　　尽管目前土地市场未有明显暖意，但业界人士普遍认为，随着房企资金面好转，加之融资端政策的支持，未来销售端或有更进一步的政策，房企信心有望逐渐复苏，明年的表现值得期待与关注。
　　春天或许就要到来了。
　　图片来源：视觉中国
　　缩量之下
　　第四轮集中供地推出的背景是，今年受到行业环境的影响，前三轮集中供地多数城市供地规模与预期有相当的距离，因而到了岁末，许多城市加推第四轮集中供地。
　　与之前的几轮集中供地相比，多数城市第四轮集中供地供应量也有所收缩。例如，上海本轮供地共计6宗，而此前三轮均在30宗以上；广州本轮供地也只有6宗，相比之前也有所减少；成都则推出16宗地，上一轮供地数量则为40宗。
　　缩量供应之下，市场审慎依然。纵观几座主流城市第四轮集中供地的情况，低溢价仍是主流，仅少数城市出现较高溢价率。
　　北京是少数较为受热捧的城市。其第四轮集中供地所推出的6宗地块中，最终1宗底价成交，3宗触顶，土地出让金135.22亿元，平均溢价率为10.02%。
　　北京本轮集中供地热度较高，与其地块质量有关。其中，位于朝阳区的3宗地块成为最热门地块，溢价率均达到了15%，位于朝阳平房乡45地块更是吸引了8家房企及联合体参拍。
　　北京仅是第四轮集中供地中的＂例外＂。北京以外，上海、广州和深圳三座一线城市，土地市场的热度保持平稳。
　　上海本轮集中供地推出的6宗地块，最终成交总额为126.78亿元，平均溢价率3.69%；广州上架的6宗则仅有一宗地块出现溢价，更有一宗流拍，最终成交总额为191.2亿元；深圳最终也以1宗流拍，3宗触顶收官，最终成交额为97.27亿元。
　　几轮集中供地结束之后，各地的供地规模与去年相比，有较大的差距。
　　根据中指研究院监测，2022年1-11月，22城累计推出规模较2021年下降超五成；土地出让金1.6万亿元，较2021年全年下降39.1%；此外，截至11月，22城整体供地完成率不足六成，累计推出规模也较2021年下降超五成。
　　此种背景下，第四轮也并非今年集中供地的终点。
　　根据21世纪经济报道记者初步统计，目前武汉、南京已经进行了第五批次集中供地，甚至武汉第六批供地计划也已经公布；长沙、北京等城市，也计划进行第五批次集中供地。
　　谁在拿地？
　　四轮集中供地结束之后，房企的拿地格局也已逐渐清晰。
　　根据中指研究院统计，今年前11个月，房地产百强企业拿地总额1.16万亿元，拿地规模同比下降50.5%，降幅比上月扩大0.3个百分点。
　　而从已经结束集中供地的城市来看，目前各地的拿地主体，仍然以本地国企或者城投为主。全国性房企中的龙头，虽也有所斩获，但多数不是亮眼的存在。
　　以四座一线城市为例，中海在北京、深圳各有一宗地块收入囊中；保利则在北京、广州有所收获；华润置地则在深圳落下一子。
　　除此以外，全国性房企例如万科、招商蛇口等，在四座一线城市的第四轮集中供地中则未见身影，取替这些过往在土地市场上驰骋的，是各地的国企与城投，例如广州的越秀地产，深圳的深圳地铁等。
　　这也印证了今年房企整体的投资趋势。今年以来，多数全国性房企的投资额均有所减少，在投资刻度提高的前提下，他们多数对地块质量的要求更高，这也降低了他们在土地市场上的热情。
　　中指研究院的数据显示，今年前11个月，房企权益拿地额前三的是华润置地、中海地产和保利发展，分别为819亿元、751亿元和575亿元。可供对比的是，去年前11个月，华润置地、中海地产和保利发展三家的拿地金额分别为897亿元、1083亿元和1119亿元。
　　这其中，除了华润置地保持相对稳定的投资额以外，中海地产和保利发展均有明显的缩减。更为明显的是万科，去年前11个月，万科的权益拿地额为1261亿元，而今年同期则缩减为233亿元。
　　上述这些房企，本身已经是在资金面十分受益且受到偏爱的类别。之所以缩减投资，是与市场形势相呼应的结果。
　　在今年万科2022年中期业绩发布会上，万科执行副总裁、首席运营官刘肖就指出，万科上半年拿地坚持量入为出，同时重视获取特别好的项目，特别好的项目首先要求片区市场要比较好，其次要求有把握为客户提供好产品好服务，最后就是要服务财务指标。
　　一位头部央企负责投拓的人士在接受21世纪经济报道记者采访时则表示，＂集中供地后我们的投资策略就是集中规划的。哪里的地块质量好就去调拨资金去拿。特别今年市场行情比较平，我们的资金回流也没办法跟以前一样算得很远，两三个月都不错了，所以投资这块把握得也会比较严格。＂
　　积极的信号是，在政策面利好越来越清晰的节奏下，房企明年的土地投资，或许会更加进取。
　　在近期万科的临时股东大会上，万科董事会主席郁亮也认为，行业的微光在逐步变成曙光。＂政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度全面超出了预期。＂
　　＂房地产行业再被提是支柱行业了，上一次被称为支柱行业还是2003年，20年之后又被看作支柱行业。这些毫无疑问对市场都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，来化解房地产企业流动性问题和促进行业健康发展。＂郁亮强调。
　　在房住不炒的前提之下，随着政策的加持和发力，房地产行业重回健康发展轨道，值得期待。
　　春天就要来了。
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