市中心的老破小区还是城郊的新小区，哪个更值得购买？

　　血淋淋的教训千万不要买市中心的老破小，坐标成都。10年，父母全款在东1.5环新华医院旁买了个老破小。买那里的原因，1.因为我们是双流县万安镇人(现天府新区万安街道)，父母进城打工时，就在新华公园附近租的房子，住习惯了。2.当时听了坊间传言说春熙路商圈会搬到这边，说当时拆迁一赔三 3.加上周边的朋友也买了，然后他们也全款拿下 当时投8000多一平 52个平方花了40多万。 然而，当时城南郊区的小区价格就在3 4000左右。因为，当时受到地震影响成都的房价一直处于低迷阶段。当时我们镇上的雅居乐花园才2000多。说出来，真的气的锤胸口。10多年过去了，城南早已高攀不起，连华阳当时4000多的房子，现在都要2万多好远，现老破小就只管1.3万。卖的话不支持贷款只能全款，拆迁也无望，算是砸在手里了。好在18年运气好，加上天府新区本区刚需资格在天府新区买成1万低价上车。
　　翻了一遍回答，基本上都没有说到点上。本人住过老城区中央的老破小，也住过城郊的新小区房，所以算是比较有资格回答这个问题：
　　1.从房屋本质的居住体验来讲，不言自明，新房完全碾压旧房。要知道你买房不单单是你自己住，未来还有你的配偶和孩子要住，还有你的父母要住，所以买房首要考虑的是居住体验，在这一点上，郊区的新房绝对完胜。而通常情况下，郊区的新房价格甚至会比市中心的老房子价格还低，所以同等价位在郊区可以买到更大面积的新房，居住体验也更上一档次。
　　2.从交通配套来讲，可能很多人看了第一条会不服气，说市中心的房子虽然旧，但是交通便利，生活配套齐全，对于交通便利这一点，我并不太认同市中心，虽然到各处距离都近，但是堵车是司空见惯的事，特别是上下班时间所花费的时间并不一定比郊区开车快多少。另外，既然有车开，5--10分钟的车程能覆盖多少配套，似乎郊区也并不比市中心少吧。
　　3.从教育配套和医疗配套来讲，这两点都是房子价值的侧面体现，也是与我们切身利益相关。从目前城市化的进程来看，城市中心的发展都趋于饱和，更新和新建的工程越来越少。以我居住的珠海市举例，城市建设主要集中在新区，教育和医疗资源的配套建设都是新区发展的先导工程，可以预见的是，未来城市的发展和规划都将更加合理，医疗和教育配套也都更加均衡，传统意义上的城市中心的价值将会被持续削弱。
　　4.从发达国家的城市发展经验来讲，我认为发达国家的城市发展具有非常大的借鉴意义，从纽约市这样的国际一线城市发展经验来看，城市中心因为基建的老化，逐渐沦为贫民窟。而代表新生代的年轻人更多的选择城郊。我认为未来中国城市的发展，特别是大中型城市的发展方向也与之类似。
　　5.从投资和房产增值的角度来讲，最直观的就是银行评估价会伴随房屋年限的增长而降低，且房龄超过20年以后，甚至会影响购房者的贷款年限。我想这已经充分说明了城市中心老破小未来的价值了。另外，这些年来引领价格上涨的往往都是新区的新房，而老城区的旧房最多只是随行就市，跟着大盘波动而已，投资价值不言自明。
　　6.再单独讲讲学区房，我说的学区房不包括北上广深这种超一线城市，那些全球稀缺的教育资源不具参考性。我专指二三四线城市，或者说正在发展中的城市。随着城市的更新和教育资源的均衡布局，新区的教育配套具有后发优势，新区居民以新生代为主，其生源质量往往比较优质，因此新区未来的教育资源很可能会百花齐放，而这种局面一旦出现，就会加速老破小的价值崩塌。
　　市中心的老破小区还是城郊新小区，哪个更值得买呢?买房这事，很个人化，具体情况得具体分析:
　　当下的买房已经不是闭着眼睛买哪里涨哪里的时代了。虽然说房地产是任何时候都可以投的，但未来只有更专业的人，才能在如此分化加剧的房产市场避免掉坑，并赚到更多金。
　　如果是三四五十八线城市，市中心和郊区，投资角度如果可以选择二线主城区内添点钱都行，都别买三四五十八线城市就别买。小城市非要自住，优选择小城市中心老破小。当下小城市人口都在外流，没有产业支撑，郊区新小区周边配套不够完善，没有人口的流入，产业的支撑与发展，未来太难预料。
　　再来看一线强二线城市，市内老破小保值，但大都房龄长，结构不太合理。因为城市够大，所以郊区还可以分为近郊和远郊，这一波城市化发展进程让城市拉开大的格局框架，特别是二线城市。选错会成为人烟稀少的小区更贬值，选对了郊区新小区，一把普涨直接被城市发展红利包围成为未来主城区。
　　那么如何选择郊区呢，有以下几个重要参考标准:
　　1距离市中心，即就业中心25公里以内。
　　2离市中心地铁15站以内，基本45分钟左右，为通勤距离。最好有双地铁线。地铁已经开始建设了。
　　3未来10年，这里能被城市发展为主城区可能性非常大的区域。
　　4这个郊区新小区，当下有一定的租金收入。当下都无法出租，不能碰。
　　总结，把握住以上这些，选择城郊的新小区，其未来的升值空间，比市内老破小高。否则还是选市内的老破小更稳妥。
　　首先纠正一下，不叫老破而叫老旧。老旧小区经过改造后，提升了居住环境，卫生间换成了塑胶管，原来的都是洞一敲就破的铸铁管，卫生间做了防水，安装了新蹲坑和背水箱，小区道路镶了地砖，浇了新混泥土路面，老旧小区一般地处黄金地段，附近超市有四五个，公交车站挺多，区位属于学区房，就医也方便。重要的事情说三遍，老旧小区无物管费，水电均国家价，电表一户一表可手机上交费，也可到电力公司营业厅交低价（居民用电价很省钱）。老旧小区更值得买！
　　买房对于预算有限的朋友来说，其实是件挺闹心的事。你说好不容易下决心想买一套属于自己的房子，谁不希望买个可心的。可是，市中心的新房和次新房价格实在太高，很多家庭根本不敢奢望。想在中心城区买，就只能考虑老破小，又心有不甘。本来嘛，花个几十万、几百万，还是买了个破破烂烂的小房子，确实憋屈。去郊区买新盘吧，又觉得有点远，交通、配套可能也不成熟，着实犹豫不决。这种纠结，很多想买房的朋友可能都有体验。那么，究竟应该如何做出选择呢？
　　以笔者的观点，若是在市中心的老破小和郊区的新房之间做选择，那么，宁买郊区的新房，绝不买市中心的老破小。市中心的老破小为什么不值得买？
　　我们所说的老破小，当然是指至少20年以上房龄的老旧小区的房子。这类小区以房改房居多，加上一些集资合建房、经济适用房、解困房、安居房。这类房屋除了位置可能比较靠近市中心区，生活、交通略显方便点之外，其它方面几乎没什么优点。为什么不建议买？主要有以下几点理由：
　　1、居住环境比较恶劣。老破小的房子，多数为原来的单位家属院，或者集中的几栋楼。一般都是开放式，没有围墙，四通八达，出了楼就是马路。房子旁边有点绿化都算好的，周边的街道环境比较嘈杂，乱是一大特点。小区的安全性不佳。
　　2、房屋格局差，要么没客厅，要么厅很小，或者是暗厅，卫生间特小。房龄长，楼板几乎全部是预制水泥板，容易出现裂缝。北方的老式楼房供暖管道还是上下楼通体连接，分户改造后，屋内到处是水管，根本无法达到美观装修。隔音效果、房屋安全性极差，居住舒适度几乎没有。
　　3、房屋破损、老化严重，三天两头地维修，没完没了。尤其是各类管线，漏水、跳闸是常事，老房子供电负荷小，空调多了受不了。楼道、屋外密密麻麻全是蜘蛛网一般的线路，出了故障，维修量大不说，还麻烦。
　　4、很多老旧小区没有物业管理，脏乱差是常态。即使有物业的，也是社区指定的，或社区派人，也就是简单搞搞卫生，公共部位维修是个大难题。很多没有专项维修资金或者没交过，或者用光了。维修得业主掏钱，如果没人张罗，那就只能耗着。
　　5、居住人员结构复杂，楼道内通常都是堆满杂物、鞋柜、自行车，破破烂烂，走起路来跌跌撞撞，安全隐患大。一旦发生火灾，救援也会比较困难，因为周边路可能比较窄，又乱停车，延误救援，会害死人。
　　6、房屋使用寿命短，想再次出售比较困难。如果遇到地震等自然灾害，这类房子很容易被毁，财产风险太大。另方面，土地使用权是依附于房屋寿命的，房子在，土地使用权到期可以自动续期。可如果房子损毁了，那就什么都没了。
　　7、不要再指望老破小还能升值，房住不炒，大局已定，老破小如果没有拆迁的机会，接手就等着站岗吧。如果买的老房子要加装电梯，也是件闹心的事。
　　所以说，买老破小的房子实在是不值得。你花了大价钱买了个破房子，完全没有搬新居的愉悦心情。住进去之际，就是开始闹心之时。为什么要去郊区买新房？
　　既然老破小不值得买，市中心区的其它房子又买不起，当然只能去郊区了。买房子是家庭最大一笔开支，有些朋友可能还需要背负二三十年的债务，为此要奋斗几十年。既然付出了这么大的代价，当然要买一个好的商品。任何一件商品，新的都要比旧的好，房子也是一样。
　　买新房子有以下几点理由：
　　1、小区内的环境好，无论是多远的郊区盘，进了小区院里，完全感受不到是在郊区。绿化、景观、健身器材、儿童乐园、游泳池、会馆等设施齐全，小区内即可休闲散步、玩耍、健身，体验的是公园式的生活。与这种环境比起来，居住在老破小，那只能算是生存。
　　2、新小区物业管理相对完善，全部是封闭管理，安全性好。公共部位维修、环境维护完全不需要业主操心，有问题，物业管家会及时解决。工作之余回到家是彻底地放松，不需要为了各种维修忙前跑后。
　　3、小区车位比较充足，不用担心停车难问题。
　　4、正常情况下不用担心房屋质量问题，房屋的使用寿命足够长。新建房屋抗震性能比较好，安全有保障。
　　5、同样的总价，可以买到更大的空间，短期内不需要考虑换房子的问题。只要你愿意，可以住一辈子。
　　6、交通问题，虽然略远，但是现在买个代步车对于能买房子的家庭来说根本不是事儿，几万块也能开上一辆。
　　7、生活配套，一般的郊区盘，基本的生活配套还是有保障的，日常生活没多大影响。再说了，周末也可以开车出去大采购，或者网购。现在坐家里只要想买，网购基本能达到目的。
　　8、发展前景，只会越来越好，不会越来越差。如果是自住，更没必要关心房价的涨跌。
　　9、最主要的是新房子住着舒心，不会像老房子那样越看越憋屈。
　　所以，买房最好还是买新房，同样是花钱，心情不一样。如何选择郊区的新楼盘？
　　其实，所谓的郊区盘也是一个笼统的概念，可选的范围也很大，只要用心，完全可以买到称心如意的房子。很多城市的发展已经充分说明，一些多年以前原来印象中的郊区盘，如今已是高大上社区了。
　　选择郊区盘最主要的是要遵循以下几个原则：
　　1、片区的选择，这是决定买房成败的关键。要根据城市的发展规划来选择，城市重点建设区域是首选。城市中心区四周都是郊区，城市的重点拓展方向就是你买房的方向。
　　2、大型商业综合体周边5km范围的楼盘应重点考虑。凡是规划有大型购物中心、地标建筑、高端写字楼、高档酒店、会展中心的区域，一定是城市发展的重点区域。这类建筑越密集，区域的潜在价值越高，未来发展就越好。
　　3、轨道交通，这是需要考虑的一个因素，但没必要作为唯一的因素。也不能只看建成的，在建的、落实规划的、规划中的，都可以考虑。要注意，有地铁的楼盘未必都有发展，还要结合片区规划来看。
　　4、人口密集居住区，要选择规划的集中居住区。人口越密集，日后公建配套也会越完善。要避开周边是密集的连片工业区，尤其是大型工矿企业的区域。这类地方很难完整开发，发展前景肯定受限。
　　5、省市政府搬迁的区域周边5km范围内，也是大有前途的区域。无论目前多么荒凉，都值得买。
　　6、尽量选择知名开发商的大型设区，除了房屋品质、物业管理值得信赖之外，自身配套也会相对完善。
　　总之，只要遵循以上原则，在郊区一样能买到称心的房子，说不定还能捡到宝。买房要目光看远点，不要被眼前的假象所迷惑，也不要听开发商单方面瞎忽悠。要做足功课，多了解楼盘所在区域的相关信息，做到有的放矢。
　　如果是2018年之前，建议考虑新小区，新小区的涨幅可能更大。但是目前的行情下，同价值情况下个人认为市中心老破小更值得购买，因为其保值能力更强。当然，这个问题我认为还是有个前提，即低总价的购房预算。如果预算足够，完全可以考虑市区新房，因此也不存在讨论这个问题了。
　　偏远地区房龄虽然新，但目前的行情下升值前景并不乐观
　　郊区新房相比同价值老破小，地理位置会差不少。而且面积如果想在大一点，（面积大小与地段成反比，即同价值下面积越大，地段越差）那势必继续往更偏离市中心的地区走，那交通情况就会更恶劣。买房最重要的因素就是地段，这点李嘉诚先生是极其强调的。而且就目前的行情来看，房地产市场已然已经过了之前的狂热氛围，也就是大涨基本不太可能再次出现，因此从投资角度来看，相对保守的策略为上，因此更要以地段为主。
　　老破小抗跌性强，出行时间成本低，甚至市中心老破小可能会有学区房的加成
　　市中心的老破小，交通方便是最大因素之一。而且低总价买房的刚需更要考虑到出行时间成本，每天上班花两小时在路上，或是休息日出去和朋友聚个会，路上来回也多花去两小时。一年下来就差不多浪费了一个月的时间在毫无意义的路程上。还不如把这些时间花到提升自身实力和知识的累积上，早点赚钱换房。另一方面甚至市中心有可能找到普通公立学校对口的老破小。（一般情况下，好的教育资源相对较多都集中在市区）当然了，重点学校也就不用想太多了，那单价会高很多。但就算是普通学校学区房，也会增强房屋的保值性。当然老破小的缺点也是显而易见的，即上涨的空间很小，其房价基本跟整个市场走，整个楼市涨，它则跟涨。但目前行情下，则突显老破小的优势了，即抗跌性强。比如郊区楼盘跌了30%，市中心老破小只会有其一半的跌幅，甚至更少。
　　老破小非常好租，且租金相对郊区新房更可观
　　市中心的老破小，面积可能会在30-60平左右的一室户、两室户或者小二房。出租的话租金基本可能会是同价值偏远地区的2倍左右。（各城市可能会有不同，但市中心老破小肯定高于郊区新房）相对总价一样的情况下，贷款也好，不贷款也好。其出租回报优劣是显而易见的，而且出租的速度来说也是老破小会更快。出租和买卖不同，早租早收钱。早租掉，相差一个月，其租金的收入差距又会拉大。
　　目前市场趋稳，还会涨，但大涨不太可能，因此投资更要考虑下限而不是上限
　　这个市场下，个人觉得一线城市房价还是会涨的，但是幅度不会太大。每年涨幅应该会在10%以内，大概率会在3-6%左右。二线城市涨幅可能会更小，甚至不涨。三四线城市建议观望为主。当然如果是刚性需求，那不用犹豫了。因此从市场角度来看，地段更是重中之中！从这两个产品的特点来看相比而言，老破小是下限高上限低，而郊区新房则是下限低上限高。如果是在2005年-2015年的情况下，我会毫不犹豫建议你选择新房以及加强房龄的权重，选择一个上限高的产品。但是在目前这样一个市场环境下且还有更强的出租回报所加持，那低总价的购房预算情况下，老破小更值得购买。
　　随着城市的发展，城市的扩建，形成看以市中心为中心的老旧城区和以市郊新建而成的新城区。
　　很多人在买房时纠结市中心的老破小区和城郊的新小区哪个更值得购买，其实这个还是要自己来判断，你买房的用途是什么？是用来住的还是用来投资的？
　　如果用来自己住，首先考虑的是其实用性、舒适性、便捷性、宜居度等等，无论是市中心还是城郊只要是用来以住为目的，最关键的还是实用。
　　如果用来投资，那首先考虑的是投入产出比，也就是升值空间。
　　其一是短线用来转手出售。
　　老旧小区一般配套设施齐全，规划比较完善，但环境和车位一般都会一般，升值空间比较平稳。新小区的价值空间评估受不确定因素影响较大，主要还得看规划和配套，随着小区周边新规划和配套不断完善，一般都有升值，但规划毕竟是蓝图，能否完全实现和多久实现还要打一个问号。
　　其二是进行长期出租。
　　这个要看周边是不是有足够的外来人口、交通是否便利、房租的平均市价为多少，计算是否能以租养房。
　　不知道大家有什么评判标准呢？欢迎留言一起讨论。
　　哪里上班，就在哪里买房最实在！
　　没有绝对的答案，要看其＂价值＂含量高！
　　正常的房子有14个属性，如面积、户型、朝向、产权、单价、总价、房龄、楼层、配套、小区、地段、装修、满2年否、带暖气否等属性。
　　所以两套房在横向对比时，这么多具体的细节没有写出来，如何对比其优劣？
　　所以，保守的看法是建议，题主对这两套房按我提到的这些属性做个罗列，然后写出来后，自行判断，也可以叫家人或朋友一起帮着给建议。 个人建议，能买新房不买二手房（省税、溢价低）但所处地段最少要通2趟以上不同公交即可。
　　在大城市买房，尤其是钱不多的情况下，想要地段好，只能买很小很破的老房子；想买大一点的，就只能去很偏远的郊区。
　　这是很多年轻人最纠结的地方。
　　市区＂老破小＂的好处，是出门交通方便，资源充沛，生活超便利，但是房子里的居住体验和小区环境略差；
　　郊区新盘的好处，是住在房子里很宽敞，但是出了门交通不便、资源不足，生活不方便。
　　我们的建议是，在大城市里尤其是一线城市买房，要和你的职业规划结合起来。
　　年轻人进入职场的前十年是关键期，要利用起来投资自己的职业发展，尽量不要把宝贵的时间都消耗在漫长的通勤路上。
　　比如你在工作强度高、收入上升潜力很大的行业，比如金融、互联网、房地产，或者其他新兴行业。那么就要把最多的时间和精力都放在工作、进修上，争取跳越式地升职加薪。
　　还有人会纠结这两类房子的升值潜力。
　　虽然我们说房子是金融品，但是你买进第一套房的头几年，消费属性的优先级会更高一些，要首先考虑生活的便利性和时间利用上的性价比 。
　　市区老破小虽然看着破旧，但往往生活便捷、出行方便、通勤时间短，节约出来的大量时间能用来工作、学习和娱乐。
　　另外，市区的房子，由于设施齐全、生活便利，基于自住的买卖需求都比较稳定。正是因为有比较强的需求支撑，所以市区的房子通常比较抗跌。
　　所以，这类年轻人，我们跟更倾向于建议市区老破小。
　　当然，如果你正好在潜力新区上班，或者是自由职业者，那么选择郊区的问题也不大。
　　但是，如果你所在的城市不大，或者你是公务员，或者在事业单位或者国企等等工作稳定的地方，升职加薪空间比较小，基本不可能靠收入跑赢房价的，就尽量选择郊区的大房子。
　　这样，花在路上的时间长一点，也不会影响收入，同时也省得一次次换房，增加额外的支出。
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