上海房屋拆迁补偿安置有哪些规定？

　　导读：棚户区改造年年是攻坚战，年年都在开展工作，每个地方都在响应号召，然而很多咨询的老百姓一直说项目是棚户区改造，但是补偿只允许货币补偿，那么，我们要有疑问了，既然是棚户区改造，为什么只能是货币补偿？为什么没有产权置换？不难想象，这很明显以棚户区改造名义拆迁，进而商业开发用地。那么，到底什么是棚户区改造？棚户区改造具体流程又是什么？补偿尺度又是什么？今天征地拆迁律师团队崔鹏说一说！
　　一、什么是棚户区改造
　　棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，以原地安置为主，优先考虑就近安置。严格意义上讲棚户区属于政策并不是法律规定，棚户区，一般指简易房屋和年久失修房屋集中区，小区中缺少规划，导致宅院分布凌乱不均，斜路、死路、交叉路太多，房屋结构简陋，抗震、防火、防洪性很差，居住严重拥挤，配套功能差、小区环境差、道路泥泞、无任何绿化、无公共活动场地、采光通风差的集中居住地。从以上我们不难看出棚户区特点：居住容积率大、配套功能差、小区环境差、房屋年久失修。这也是我们判断我们的房屋是否属于棚户区改造的定义。
　　国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）指出：棚户区改造的基本原则是公益事业的定义。
　　二、什么是棚户区改造的具体流程
　　1、国有房屋
　　依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定：b jybcp
　　（1）广泛征求社会公众意见，经过科学论证；
　　（2）对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见；
　　（3）组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；
　　（4）对于征收范围内的房屋进行实地调查；
　　（5）房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；
　　（6）作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；
　　（7）作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案；
　　（8）房屋评估；
　　（9）被征收人签订补偿协议。
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　　2、集体土地上房屋
　　依据《土地管理法》《征用土地公告办法》及各部委最高院司法解释相结合的方式
　　（1）公布拟征地公告；
　　实施单位：区县级主管部门；内容：拟征地项目、四至范围、补偿方法、安置途径、评估机构的选择等等。
　　（2）入户调查
　　调查：土地及房屋权属、面积、地上附着物、装修等等。调查后签字确认人手一份。
　　（3）听证会
　　红线范围之内的权属人参加，并经过三分之二同意签字摁手印（报批征地批准必备手续）。
　　（4）收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告
　　内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。
　　（5）做出房屋拆迁安置补偿方案公告
　　内容：土地补偿费、房屋补偿费、安置补助费、附着物补偿费、装修补偿费等事项。
　　（6）开听证会
　　内容：讨论房屋拆迁安置补偿方案，并经过三分之二同意签字摁手印上报市县区政府，并报省或者国务院备案。
　　（7）被拆迁人签订补偿协议。
　　三、棚户区改造补偿尺度
　　1、国有房屋
　　货币补偿
　　依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》
　　第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
　　（一）被征收房屋价值的补偿；
　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
　　第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
　　产权置换：
　　依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条与第二十一条的规定，棚户区改造优先原地回迁，并拆一换一，即拆你一平米还给你一平米。
　　2、集体土地房屋
　　货币补偿：
　　因棚户区的特点，说明集体土地房屋已纳入在城市规划区内，土地利用价值高，假如按照农村集体土地房屋拆迁：房地分开补偿的话，严重影响了我们的生活水平。并违反了国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二款规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。因此，依据中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。以及最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，但应当扣除已经取得的土地补偿费，即宅基地补偿费。因此，房屋拆迁货币补偿参照周边类似商品房的市场价格（均价）计算。
　　产权置换：
　　参照国有土地房屋征收补偿条例原地回迁1：1。
　　棚户区改造是利国利民的大好事，法律制定的流程和补偿尺度是一种约束力。老百姓不懂法律不要紧，莫要盲目去任从，听之任之，及时咨询专业征地拆迁律师团队，做到心中有数。
　　征地拆迁律师团队崔鹏在此忠告大家：
　　强拆的非是房子，是你的权益和尊严；
　　罪恶内心没有光明，不要奢望它会善待；
　　补偿就在塔尖上，需要方法才能触摸；
　　信访就像求平安，等待老天爷的开恩；
　　不惧他们的违法行径，所惧我们内心的懦弱；
　　天下没有做不成的事，只有做不成事的人。（字字珠心）
　　关注头条号德凯赵律师2000，如有疑问可以私信联系
　　你好，上海房屋拆迁补偿除了全国通用的《国有土地上房屋征收与补偿条例》外，2011年10月19日公布实施的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》也是拆迁中的重要法律依据。其中对拆迁补偿的征收主体、补偿原则、法律责任做了相应的规定。
　　当您的拆迁补偿不合理时，首先应当考虑拆迁程序是否合法，只有程序合法才能保证我们获得合理的补偿。
　　71号文件把商品房当福利分房也算吗？
　　上海市规划和自然资源局发布的沪规划资源规〔2020〕20号文件中规定，
　　一、关于征地区片综合地价
　　本市征地区片综合地价由土地补偿费和安置补助费两部分构成。
　　征地土地补偿费标准根据《上海市征地土地补偿费标准（2020）》执行。
　　安置补助费为《上海市被征收农民集体所有土地农业人员就业和社会保障办法》（沪府发〔2017〕15号）涉及的被征地人员的生活补贴费，标准按照本市相关规定执行。
　　二、关于征地青苗补偿标准
　　征地青苗补偿标准按照《上海市征地青苗补偿标准（2020）》执行。
　　三、关于征地财物补偿标准
　　征地财物补偿标准按照《上海市征地财物补偿标准（2020）》执行。《上海市征地财物补偿标准（2020）》中未涉及的补偿项目，可采取近似类比照、跨区域参照、市场价协商、成本法测算以及有资质的第三方评估等方法，协商补偿价格。
　　各区政府也可在《上海市征地财物补偿标准（2020）》的基础上，根据实际情况及特点，制定补充标准，并报市规划资源管理部门备案。
　　《上海市征地财物补偿标准（2020）》未涉及农村居住房屋及共同举办企业所有的非居住房屋，其补偿标准按照本市相关文件执行。
　　四、关于被征地人员社会保障费用
　　被征地人员社会保障费用按照《上海市被征收农民集体所有土地农业人员就业和社会保障办法》（沪府发〔2017〕15号）规定，用于缴纳社会保险费和支付一次性经济补偿。
　　文/雷敬祺 北京盈科（上海）律师事务所律师笔者2003年就读华东政法大学法律硕士时就开始通过互联网接受网友的法律咨询，发现咨询量最多的是动拆迁问题，那时候也在准备司法考试，但课本上并没有动迁相关法律规定，实务操作也都是按照政策来执行，各基地规定还不太一样。于是，为了准确回复网友的问题，便开始大量收集和研究动拆迁相关的政策规定及法院判例。从2003年到2019年，十多年来，笔者看到了上海拆迁政策从混乱到规范，也看到了一个拆迁暴富的时代来临和结束。按照时间脉络上海房屋征收动拆迁政策主要分为以下几个阶段：主要法律依据：1、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（1991年7月19日上海市人民政府发布），也被称为＂黄菊4号令＂。2、《上海市个体工商户营业用房拆迁安置补偿办法》（1997年4月22日市人民政府发布）。3、《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》（1997年12月8日市人民政府发布）。【主要政策口径】：＂数砖头＂。根据＂黄菊4号令＂第二十八条规定，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人，依照本细则规定给予补偿。拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积计算。具体估价标准由市建委会同市物价局等部门按重置价格结合成新的原则制定。因此，该阶段上海拆迁政策主要为＂数砖头＂，按照被拆迁房屋的面积给予产权调换或者作价补偿。主要法律依据：1、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001年10月29日上海市人民政府令第111号），也被称为＂111号令＂。2、关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知（沪房地资[2001]0673号）3、《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》（2006年7月1日市人民政府令第61号发布）也被称为＂61号令＂。【主要政策口径】： ＂数砖头＂+＂数人头＂。根据＂111号令＂第三十二条（拆迁补偿安置方式）拆迁补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换（以下称价值标准房屋调换）；拆迁居住房屋，还可以实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换（以下称面积标准房屋调换）。第三十三条（居住房屋的货币补偿金额）拆迁居住房屋，货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确定。因此，该阶段上海拆迁政策主要为＂数砖头＂，被拆迁人可以根据具体情况选择价值标准房屋调换或者面积标准房屋调换。但是到了2006年，上海市政府颁布了＂61号令＂，也就是《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》。 该办法关于应安置人口认定标准规定如下：第六条（应安置人口的认定标准一）截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。第七条（应安置人口的认定标准二）截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），居住在被拆迁房屋，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：（一）拆迁范围内应安置人口的未成年子女；（二）因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的；（三）因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的；（四）海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；（五）本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；（六）本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；（七）市政府规定的其他情形。第八条（应安置人口的认定标准三）房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：（一）有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口；（二）户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；（三）因应征入伍而注销户口的人员；（四）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；（五）户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口；（六）市政府规定的其他情形。根据＂61号令＂第六、七、八条规定了应安置人口认定的三个标准，这个规定的出台，标志着当时上海的拆迁口径从＂数砖头＂为主转向了＂数人头＂为主，政策出台的目的很人性化，但也为后来钻政策空子的人打开了一个口子，打开了一个上海拆迁暴富的时代。这个政策出台之后，一个小房子里面有几十个户口的新闻报道时常可见，同时，在拆迁过程中拆迁人要对被拆迁人（户）的应安置人口进行认定和公示，当时的拆迁人主要是开发商，这种情况下开发商与拆迁户便展开了激烈的博弈，引发了诸多矛盾和争议。在法律实务处理中，矛盾主要有两类，一类是针对拆迁人的，主要为协议无效或依法安置纠纷；另一类是针对被拆迁人动迁利益内部分配的纠纷，关键点也在于应安置人口的认定。而针对拆迁人的争议法律程序走完扔无法解决，就会转化成为信访矛盾。笔者雷敬祺律师在世博会期间就参与了大量涉动拆迁信访矛盾的化解，向有关部门出具法律意见，成为上海市＂引人律师参与市领导调研信访突出矛盾试点工作＂先期试点单位参与调研律师之一。主要法律依据：1、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布) 也被称为＂71号令＂。2、上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见的通知（沪府办发〔2012〕24号）【主要政策口径】：＂数砖头＂+托底保障＂71号令＂第五条（征收主体与征收部门）区（县）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。区（县）房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收事务所，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。第二十六条（征收居住房屋的补偿方式）征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围，具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。第二十七条（征收居住房屋的补偿、补贴和奖励）征收居住房屋的，应当根据不同情况，按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助：（一） 被征收房屋的房地产市场评估价格；（二） 价格补贴；（三） 特定房屋类型的套型面积补贴；（四） 居住困难户的保障补贴；（五） 搬迁费和临时安置费。对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部门应当给予奖励，具体奖励标准由各区（县）人民政府制定。国务院2011年1月21日发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》之后，上海的拆迁政策也发生了巨大变化。首先是用词的变化，由＂房屋拆迁＂变更为＂房屋征收＂，其次是拆迁主体和部门的变化，征收主体由开发商变为政府，征收部门由动迁组变为征收事务所，再次就是拆迁政策的变化。根据＂71号令＂房屋征收分为两种情况，一种是为了公共利益的房屋征收，一种是旧城区改建征收，两种情况下的征收补偿方式略有不同，但主要为按照面积给与补偿，同时居住困难户有保障补贴。例如：享受托底保障的被征收户，可购买的安置房屋的面积和房型，以托底保障对象每人22平方米的标准进行选购。此外，被认定为居住困难的人员，也可按每人22平方米的标准购买安置房屋。原则上产权调换房屋的购买实行＂一证一套＂，鼓励自行购房。所谓＂一证一套＂，是指被征收户每户原则上只能选购一套安置房，所选房屋的价值总额不得超出补偿金额。基地提供安置房源时，不再考虑被征收户的家庭结构，经认定符合居住困难户条件的，居住困难户保障补贴可用于购买本地块安置房源。更多最新上海拆迁政策解读可以关注笔者的微信公众号或头条号＂旧改征收律师＂。上海拆迁新政实施之后，在法律实务处理中纠纷明显减少，主要纠纷集中在征收之后家庭内部的征收补偿款或安置房屋共有纠纷。该类纠纷的关键点在于共同居住人的认定。据此，上海拆迁暴富的时代结束！一个更规范更完善更公正的房屋征收法律时代来临！笔者也相信，随着上海房屋征收政策越来越完善，旧城改造将让上海城市越来越美好。
　　上海拆迁移到郊县造一同小洋房好主意。
　　我们闵行这边本地人拆迁补偿人均60平房子呗！小孩拆迁补偿翻翻可以拿一百平房子呢！就像我们闵行这边三口之家拆迁可以拿到240平房子呢！要是拿小户型房子可以拿四五套房子呢！
　　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》
　　《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》
　　《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》
　　《房屋征收补偿方案》
　　《居住困难户人数审核办法》
　　《特殊对象范围及照顾标准》
　　《产权调换房屋选购办法》等