房地产那么赚钱，为什么房企却是债台高筑？房企的钱都去哪了？

　　曾经的房地产开发商在人们的印象中，是那么的财大气粗，就拿营销宣传来讲，一掷千金就为了打个广告更是稀松平常的事，高收入高回报，房企拥有庞大的资金链。可是，当一个又一个房企暴雷，一桩又一桩的负债负面信息传来，大家这个时候才发现很多房企早已经是债台高筑，其中不乏那些身价百亿、千亿的房企。那么为什么看起来赚得盆满钵满的房企，却变成＂负债累累＂面临债务的危机呢？那么房企的资金情况究竟如何，钱都去哪了？另外，从近几年的房地产市场表现来看，还存在着三个方面的透支：需求透支、房价透支、支付能力透支，这又对房企有什么影响呢？
　　其实，房地产本来是一个高杠杆的行业，正因为高负债、高杠杆、高周转的行业性质，迫使房企只能负重前行，这也是房企开发的模式：从银行那里获得贷款，然后用这些贷款建楼出售，把房子售卖出去后就可以回笼资金，最后再还钱给银行。简单来讲，就是用较少的自有资金撬动各类非银金融机构的资金和银行贷款，快速周转，提高资金使用效率，降低资金成本，来赚取一定的利润。但是，房企的资金周转期都很长，为了经营下去，房企只能不断借钱保持充足的现金流。正因如此，房企背负着巨额贷款，而这些贷款又会产生很大一笔利息，长期以往，房企必须保证高负荷运转。
　　在房地产市场环境好的时候，这种经营模式并不会使房企欠下巨额债务，即便要承担一定的风险也是正常的资产风险。房企只需要一小部分资金就能够开发项目，其余资金一方面有建设方先行垫付的工程款。另一方面等到相关资料齐全或工程建设到一定程度，就可以向银行申请贷款，等到贷款发放后还可以替换之前筹集的资金。毫不夸张讲，房企只要一点点资金就能撬动十倍以上的价值。所以，房企的资金来源主要还是依赖银行贷款。比如，一笔贷款的年利息是15%，周转快，一年用两次，每次利息就变成7.5%。为了利益最大化，就需要有腾挪的空间，房企快速扩张也就产生了。
　　随着这种模式的无限延续和循环，对于诸多的房企来说，这些利润远远赶不上他们为了自己迅速扩张而展现出来的负债增长速度。一旦遇上房地产市场环境不好，房子销售不理想，那么房企就会被巨大的资金成本压得喘不过气，这也就是不断出现房企资金链断裂、破产的主要因素之一。当然，还有房地产开发并不是如很多人想的那样赚钱， 从开发商成本盘点来看，土地成本约占45%、融资成本10%、建设成本20% 、税费成本10% 、销售管理成本5%，这些硬性成本都占据了90%以上，房企能将净利润保持在10%，就已经算是很不错的了。所以，房地产开发利润空间并不大。
　　特别是最近几年，房地产市场持续下行，房企高价拿地，建设成本增加，房子销售不理想，融资周期拉长，资金成本上涨等，而房价则是处于下跌态势，此消彼长，不要说能保持一定的利润，大部分房企都在赔钱。反观其他行业，不同的产品，不同的地方，不同时期净利润率都有所不同。一般还是有5%-20%的利润空间，相对来说低于3%是企业或行业是低利润率，大于10%算较高挣利润率。通过这样的比较，你还认为房地产是暴利行业吗？不过，也有少数房企真的做到了高效益，这些企业都有一个共同点，就是成本低，不管是土地价格，还是融资成本，亦或者人力成本等。
　　眼下，房地产企业负债累累已经成了常见的现象，大家也都见怪不怪了，同时也丧失了买房的信心，因为，房地产企业出现经营问题的概率性很高，遇上房子延期交房，项目开发烂尾的事件还是很大概率性的。在这样的房地产市场环境下，要修复还需要房企从自身找问题，找方法解决。如何能有效降负债，轻装上阵则是需要在资金回流方面下下功夫。摒弃以往高扩张高周转的模式，寻找适合自己发展的新方向，因为只有强大自身，练好内功才是硬道理。对于这个话题，你有什么不同的意见或建议，欢迎留言讨论！