广州楼市，漫漫回调开始了

　　作者：子非鱼01 | 广州楼市止不住
　　广州楼市在跌，广州楼市还在跌，广州楼市止不住得跌。
　　这就是广州楼市今年以来的现状。
　　10月份， 广州新房网签5301宗，环比下跌14%，比去年同期成交下跌26%。二手住宅成交6626宗，环比下跌8.38%。
　　价格方面，国家统计局披露的数据显示，9月广州新房环比下跌0.3%，二手房环比下跌0.6%。
　　而且，广州这轮下调，不限于外围区，主城区也在调整。比如广州核心四区之一的越秀，二手房降价力度一点也不小，都是几十万的下调幅度，而且是一降再降。
　　核心区的天河，合景臻颐府最高时14万/平，如今10万/平，以200平的四房为例，总价一下子降了800万。
　　比如次外围区的黄埔，很多楼盘的价格都在跳水。富力悦禧花园，76平米的户型价格从高点时期的3.14万/平降到了现在的2.48万/平。万科里享家，均价跌幅超过三分之一。
　　至于外围区的增城、从化、花都、南沙，那更是不忍直视。特别是曾经被爆炒的南沙。
　　上一轮牛市尾期，广州南沙大概是炒作最凶狠的地方。
　　南沙虽然还是一片处女地，但由于有广州副中心的加持，再加上作为与深圳前海、珠海横琴比肩的广东三大自贸区之一，南沙均价冲破了3万。
　　然而，这里交通很不方便，且配套也很不完善，完全是凭借着资本热钱冲上去的。
　　然而，潮水褪去之后，怎么上去的就得怎么下来。目前南沙的均价已经跌至2万元。有不少＂1＂字打头的楼盘在出售。
　　比如南沙的地标项目越秀国际总部广场传来了尾盘清货的优惠消息，正常售价1.5万元/㎡，如今打折优惠价1.3万元/㎡。02 | 去化周期不断被拉长，二手房挂牌量不断增加
　　在成交量持续低迷之下，广州的新房去化周期不断被拉长，二手房挂牌量不断增加。
　　广州中原地产数据显示，当下的广州整体去化周期已经被拉长至18个月，比住建部和自然资源部划定的12个月安全线足足多了半年。
　　从各区来看，外围区去化周期最长，南沙去化周期超过30个月。从化、增城、花都也都在20个月以上。
　　次外围区只有黄埔尚在安全线以内。核心四区中，也只有海珠在安全线以内。
　　这意味着，即便强大如广州这样的一线城市，房子卖不动也成为了常态。
　　二手房方面，不但难卖，挂牌抛售的现象也开始普遍起来了。
　　广州目前的二手房挂牌量是12.29万套，是目下15个二手房挂牌量超10万套的城市之一。
　　相较于3月份增加了2万套。不光广州，大多数中心城市的二手房挂牌量都在激增，就连北京，二手房挂牌量也超越10万套了。
　　数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等
　　这说明，很多此前入场的炒房客，一部分因为之前已经赚到，过去一年回吐了不少，再不走，所有所得都可能回吐出来，所以套现离场，落袋为安。
　　另一部分是2020下半年至2021上半年入场的高位站岗者，他们一入场就开始亏损。
　　如果未来确定性尚可，可能他们还会扛一扛，穿越周期，但如今不确定性成为了最大的确定性，让他们当中的不少人，只能忍痛割肉。
　　中国新闻周刊此前就披露过增城一位炒房客，半价卖出了四套住宅，以亏损200万的代价离场。
　　贝壳研究院数据显示，广州9月份成交的项目中，有36%的项目相比近三年的最高价降幅在10%以内，25%的项目价格降幅则在10%-20%之间，23%的项目价格降幅超过20%。
　　另一个一线城市深圳，同样如此。乐有家披露的数据显示，过去一年，深圳房价跌幅最大的片区是位于宝安的新安，跌幅高达27%。此外南山区的南油、大冲、科技园，福田的华强北、百花、石厦、香蜜湖、华强南、农科中心，罗湖的布心、翠竹，宝安的翻身等，成交价跌幅都超过了20%。
　　龙岗区横岗街道的水晶之城，一年跌了30%。福田区八卦岭片区的鹏盛村跌幅也接近30%，华强南的御景华城花园、华强北的金茂礼都，一年时间也跌走了四分之一。
　　至于武汉、南京、苏州、重庆、东莞等南方热点城市，更不用说。武汉已经成为整个南方地区房价调整的典型代表。
　　降价离场，越来越普遍。
　　逻辑上并不复杂。因为炒房这件事，看起来容易，但需要天时地利人和。天时地利人和同时满足，就能躺赢，一旦改变，就会陷入其中。
　　炒房需要承担银行利息，需要承担未来卖出过程中的税费，还需要承担折旧成本，如此多的成本累计起来，是个不小的负担。
　　我已经粗略计算过炒房客持有的成本，存量贷款利率始终没有下降，很多人贷款的银行利率是5.5%左右，契税是1.5%，还有个税、增值税以及折旧率，炒房客平均一年的持有成本率在8%左右。也即当一个城市的房价一年涨幅没有达到8%左右，那炒房客必然亏损。
　　而国家统计局披露的9月份数据显示，70个大中城市中有63个城市二手房同比下跌，也即有90%的城市房价在调整。
　　更为关键的是，在购买力迟迟无法恢复的背景下，根本不知道到底在何处，这种情况下，有多少人会选择硬扛？03 | 楼市底何时出现
　　面对如今这样的宏观环境，想要回答楼市底什么时候出现，太难了。没法预测。
　　原先可以对号入座的楼市逻辑，已经行不通。现在是政策失灵，市场失灵。
　　如果按照过往的逻辑，只要降准、降息、降首付，市场立刻就会筑底回暖。然而，自去年下半年以来，这些惯用的方法都用过了，甚至还开启了限跌令，很多城市甚至还调动公职人员卖房、卖房，开发商也是各种折扣给足了，市场就是不给面子。
　　因为这一次和房改以来二十多年里的任何一次调整都不同。
　　在昨天的文章中，本号已经分析过，主要有四点不同：
　　宏观大背景不同，购买力不同，房价收入比不同，人口趋势不同。
　　具体就不再展开，想要了解具体的不同在何处，可以查看昨天的文章楼市，又失守了（点击此处可查看） 。
　　有此四点不同，所以才有各种招数用尽，就是不起作用。所以，我们根本无法预测什么时候才会筑底。
　　不确定性太大了。
　　可以确定的是，广州、深圳楼市都在调整当中，意味着这一场调整没有哪个城市能够置身事外。此前一直坚挺的成都、西安，目前也开始转向。仍在坚挺的北京、上海，当地的专家们也在预测，可能也坚持不了多久。
　　总而言之，当下的首要任务，是守护好自己的钱袋子，过好当下的每一天，增强自身的确定性来对抗宏观环境的不确定性。