疏解40万人，东西城和亦庄的有钱人将会超级多

　　北京常住人口的＂新格局 ＂已经开始形成。
　　最近北京市统计局公布了《党的十八大以来北京经济社会发展成就系列报告 》。
　　在这个报告中，北京市针对2014年以来北京常住人口和产业的重新布局做了＂全面的数据统计 ＂。
　　【1】
　　核心区政务功能
　　主城区首都功能
　　新城区经济功能
　　北京城市功能新格局
　　在2017年出台的新一版北京城市总体规划中，北京的城市格局被确定为＂一核一主一副、两轴多点一区 ＂。
　　这样的城市格局其实就是一种＂功能分区 ＂：不同的地区发展不同不同的功能，大家要形成＂差异化发展 ＂。
　　比如＂东西城核心区 ＂的功能定位就是＂政务功能为主 ＂，六大主城区则是＂首都功能为主 ＂，包括文化、外交、科创等功能。
　　而在副中心和新城板块，则可以发展＂经济功能 ＂，包括新建CBD中心，中高端制造业产业区，零售商业中心区等经济功能。
　　这种差异化＂功能区＂ 的定位，必然导致北京的产业和人口要进行重新的＂分工和布局 ＂，常住人口向外疏解和扩 散是一个不可逆的趋势。
　　所以在不久的未来，我们就可以看到越来越多的＂CBD商务区 ＂会在北京的新城区崛起：比如房山的＂长良CBD ＂，通州的＂运河CBD ＂，顺义的＂国展CBD ＂，每一个新城区都有一个＂CBD商务区 ＂。
　　北京的＂经济功能 ＂不是没有了，而是从主城区转移到了新城区，必然会推动北京新城区的房价缓慢上涨。
　　【2】
　　东西城常住人口6年疏解40万
　　北京有钱人最多的区
　　是东西城和亦庄
　　根据北京市统计局的数据：2021年东西城核心区的常住人口是181万 ，要比2014年减少了超过40万人。
　　也就是说，6年时间北京东西城核心区可能疏解了超过40万人口 。
　　这样的＂人口疏解趋势 ＂未来还将持续。
　　根据北京东西城核心区的＂控规 ＂指标：北京核心区最终的常住人口目标可能会在155万人左右，预计还有20-30万人 将会陆续离开东西城。
　　但是＂疏解人口 ＂并没有让北京东西城出现＂衰退 ＂。
　　根据北京统计局的数据显示：2021年北京东西城的GDP总值达到了8600亿，占到了整个北京经济总量的21.4% ，超过了五分之一。
　　而且东西城的人均GDP接近50万元/人， 排在全北京第一名，第二名是＂亦庄经开区 ＂，第三名才是＂海淀区 ＂。
　　也就是说北京最有钱的人，大部分依然集中在＂北京东西城 ＂，＂亦庄经开区 ＂和＂海淀区 ＂，朝阳区仅仅排在第四位。
　　尤其是亦庄的＂异军突起 ＂，是这几年北京的最大亮点。
　　人口越来越少了，但是人均GDP却越来越高了，这说明北京东西城核心区确实通过＂腾笼换鸟 ＂，实现了＂高质量增长 ＂。
　　但是未来随着＂央企总部和金融机构外迁雄安 ＂，北京东西城是否还能保持＂高GDP水平＂ ，可能还需要再观察。
　　随着东西城人口的＂腾笼换鸟 ＂和＂高质量增长 ＂，我们认为对东西城的楼市会有＂结构性的影响 ＂：随着人口疏解加速，老破小的房产价值会逐渐折损，而＂次新房和品质新房＂的房价会逐渐看涨。
　　简单理解就是：能买老破小的需求已经逐渐外迁，而留下来的需求，几乎都是瞄准了＂更加高端的品质改善 ＂。
　　尤其是在＂老城不再拆 ＂的政策背景下，未来东西城老破小的＂二手房挂牌量 ＂可能会出现激增，未来的议价空间会更大。
　　但是对于四环里的＂次新和新盘 ＂来说，由于稀缺性日益增强 ，我们认为还是有持续上升的空间，尤其是＂四环里的限价新房 ＂值得入手。
　　一句话，北京的有钱人其实还是想留在城里，但由于城里的＂老破小过多＂，能够满足需求的房子太少，从而将再次推动四环里新房的房价。
　　【3】
　　主城区将高度分化
　　产业决定发展前景
　　根据北京统计局的说法，未来北京城区主要重点转型：文化产业、国际交往中心功能和科创功能 。
　　比如北京有84%的文化公司和企业分布在北京城区，有超过9成的国际组织机构也在北京城区，超过8成的国际跨国地区总部也在主城区。
　　以前的北京主城区是＂什么产业都有 ＂，而未来的产业发展要做深度转型，＂文化产业 ＂，＂外资外企产业＂ ，＂科技科创产业 ＂将会允许在主城区进一步发展。
　　因为这些产业都属于＂首都功能 ＂。
　　那么，这些＂首都功能 ＂的产业主要分布在哪里？
　　第一，＂科创产业 ＂主要分布在海淀中关村和朝阳望京，所以在主城区居住板块中，＂大海淀板块 ＂和＂泛望京板块 ＂依然是买房投资的重点考虑和选择。
　　比如海淀永丰板块和大望京的奶西板块，都是＂科创产业 ＂辐射下的热门板块。
　　第二，＂外资外企产业 ＂主要分布在国贸CBD、未来的东坝等板块，这些板块从规划上，应该是北京需要重点发展的＂首都功能区板块＂。
　　但是由于这些年疫情的冲击 ，外循环经济受挫，这些所谓的＂外资外企板块 ＂其实有所下滑，进展变慢，热度明显下降。
　　第三，＂文化产业 ＂主要分布在东长安街沿线，目前已经布局了大大小小多个文化产业园，北京文化产业已经非常成熟。
　　这些年随着移动互联网的崛起，＂知识付费经济 ＂快速爆发，文化产业也产生了很多＂小独角兽企业 ＂。
　　比如＂樊登读书 ＂，＂逻辑思维 ＂等文化科技企业，北京的文化产业绝对不可小觑，年收入过亿的企业不在少数。
　　北京的＂文化产业 ＂主要辐射在＂大望路板块 ＂，＂朝阳公园板块 ＂，＂朝青板块 ＂和＂常营板块 ＂。
　　尤其是＂朝青板块＂和＂常营板块＂，随着配套的成熟，房价上涨非常明显，＂朝青板块＂已经8万+，常营也即将＂8万+＂。
　　由此可见，北京主城区的产业布局主要集中在＂北部 ＂和＂东部 ＂，而主城区的南部和西部，其实并没有太多的产业价值。
　　未来的北京主城区，高度分化了，不能再闭着眼睛随便买了。
　　【4】
　　副中心和新城人口暴涨200万
　　新城中心迎来＂大爆发＂
　　如果说东西城是＂高质量增长 ＂，主城区是＂分化增长 ＂，那么北京新城区就是面临集体＂大爆发 ＂。
　　根据北京市统计局的数据：2021年副中心和平原新城常住人口合计为874.7万人，较2014年增加188万人。
　　其中，副中心常住人口较2014年增加47.8万人，平原新城常住人口增加140.2万人。
　　这种人口＂疏解趋势 ＂未来还会进一步加速。
　　甚至北京会在＂落户政策 ＂，＂购房政策 ＂上加强引导城区人口向外疏解，包括亦庄、昌平、顺义、房山、大兴等在内的新城，将会面临重大发展机遇期。
　　亦庄经开区目前已经基本成型，是五大新城中发展最快的新城：GDP总量已经超过2500万，人均GDP水平超过海淀和朝阳，常住人口超过60万。
　　这说明亦庄已经成为北京的＂富人区之一 ＂。
　　随着产业、人口的转移承载，北京新城区的公共服务水平不断提高，更多的医院、学校都要来了，最典型的就是亦庄经开区。
　　一个＂亦庄独立学籍区 ＂，让亦庄的＂学籍优势 ＂直赶东西城海淀。
　　综上所述，北京的发展新格局正在加速＂形成＂：东西城已经初步完成＂腾笼换鸟 ＂，逐渐实现＂高质量增长 ＂。
　　而北京主城区正在加速＂分化 ＂，北京真正的增量发展几乎全部砸在了＂新城区 ＂，人口产业的加速疏解，北京新城核心区房价有望进一步提升。
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