整理完成率119。13，大兵团作战拓展新空间翠亨方法论

　　年末，翠亨新区＂工改＂接连取得关键突破。2022年12月30日，2022年最后一个工作日，南朗工业区、南朗第一工业区、南朗工业区北片区和翠亨工业区12宗地块集中签约，预计整备工业用地超过100亩。改造项目也在有序推进中。位于南朗第六工业区的广东美图集团有限公司的美图产业园增资扩产项目已完成旧厂房清拆工作。未来，旧厂房原址上，将建起超过10万平方米的高层现代化标准厂房，满足公司发展的空间需求。
　　低效厂房倒下，新的集约型厂房建起，这样新旧转换正在翠亨新区的多个工业区中进行着。2022年1月4日，2022年第一个工作日，中山市召开全市村镇工业集聚区升级改造工作动员大会，打响＂工改＂攻坚战。翠亨新区提出，2022年将力争推动超1000亩村镇低效工业园升级改造。
　　＂高能级定位、高水平规划、高标准建设＂，这是中山市委、市政府为翠亨新区建设发展定下的标准。这既是对产业项目的要求，也是对产业空间的要求。2022年，以＂工改＂为突破口，翠亨新区打响了新一轮产城空间优化攻坚战。时近一年，翠亨新区＂工改＂已拆除整备低效用地面积1346.16亩，整理完成率119.13%，其中连片整备的用地超过500亩。
　　掀起大兵团作战
　　如果从辖区面积来看，自2021年实现与南朗街道统筹发展后，翠亨新区已成为中山镇街中辖区面积最大的镇街之一。翠亨新区的＂空间之困＂从何而来？
　　这种对＂空间＂的忧虑感从存量中来。翠亨新区西片区（南朗片区）发展起步早，辖区内拥有大小传统工业产业园区不少于20个，其中成规模的园区有8个，涉及面积超过1万亩。然而，这些传统工业园区普遍建设于20世纪80—90年代，亩均产值和税收普遍低于全市水平。在中山发起＂工改＂攻坚之前，无论是企业或是政府，都对该部分低效厂房有着迫切的改造升级需求。
　　另一方面，随着深中通道修建，翠亨新区发展前景进一步被看好，近年来，前来考察投资的企业明显增多。翠亨新区目前已储备在库投资项目超过100个，重点在谈项目30个，项目＂等地＂现象普遍，为优质产业项目腾空间迫在眉睫。
　　对于翠亨新区而言，＂工改＂还有一层特殊的意义，＂工改＂不仅仅是有关产业空间的一次腾挪，更是关乎产业转型升级、生态环境建设、社会治理乃至城市能级提升的一场改革，是连片城市更新、产城融合发展的一次试验。如何通过＂工改＂，优化东（马鞍岛）西（南朗片区）片区的产城空间，形成整体协同效应，实现＂1+1>2＂，是翠亨新区的一道＂必答题＂。
　　没有前人经验，这是新区＂工改＂面对的最直接挑战。2022年以来，新区＂工改＂边学、边试、边改，一条具有翠亨新区特色的＂工改＂之路逐渐清晰。
　　为整合更多攻坚力量，翠亨新区发起＂工改＂大兵团作战，明确提出，除了确定国企翠亨集团为新区＂工改＂实施主体外，各部门要派出骨干人员全职进入＂工改＂专班，并相应成立＂工改＂工作组，定期研究本部门＂工改＂工作。
　　除了人员力量，翠亨新区在政策等方面也增加供给，为＂工改＂提供更多支撑。2022年，翠亨新区出台《翠亨新区加快高质量发展三个＂一百亿＂行动方案（2022—2024年）》，提出＂加大资金扶持力度，推动已落地项目、‘工改’和新招引项目三大领域每年分别实现投资100亿元＂的目标。此外，区属国企中山西湾投资控股发展有限公司牵头发起了规模100亿元的＂中山翠亨城市发展基金＂，为新区＂工改＂注入更多金融＂活水＂。
　　大兵团作战，翠亨新区以更加整体的姿态推进＂工改＂攻坚战。
　　连片整备，为发展腾出大空间
　　在中山现有的＂工改＂模式中，主要包括企业自改、政府（或政府委托国企）连片整备、村企合作等。翠亨新区更强调以政府（或政府委托国企）连片整备的模式推进＂工改＂，以此整备连片大空间，为承接大项目提供支撑。
　　相比企业自改和村企合作等模式，政府（或政府委托国企）连片整备涉及土地收储涉及的环节更多、工作周期更长、难度更高。有人就提出，翠亨新区选择了＂最难的模式＂。然而，翠亨新区毅然将＂政府（或政府委托国企）连片整备＂列为重中之重，为引进和留住更多优质发展资源拓展更多大空间。
　　围绕连片整备的目标，翠亨新区＂工改＂专班＂摸着石头过河＂。连片整备的攻坚战在南朗工业区率先全面打响。南朗工业区＂工改＂涉及23宗低效用地，面积1142亩，大小企业超过97个，历史用地情况复杂。在推动＂工改＂过程中，新区＂工改＂专班用过细的服务，＂一企一策＂回应诉求，制定＂工改＂方案，赢得了地块权利人和租户企业的信任，逐渐打开了工作局面。
　　地块权利人和租户企业因身在省外或国外，无法面谈，专班就引入线上洽谈和委托代理人模式，耐心做好政策解释。针对租户企业在搬迁过程中的损失，＂工改＂专班为企业组织专门的第三方评估，与租户企业多次对评估结果进行核对，得出合理的搬迁补偿款，为企业在新址重新投入生产继续经营，提供了有力支撑。
　　针对政策的＂空白＂，新区＂工改＂也在探索中创新。翠亨新区正计划制定针对权利人的补偿新方案。除了资金，新区还计划通过一定的标准折算，在腾挪产业园或未来新建高标准厂房中，给予符合条件的权利人提供物业厂房的载体置换，这一方面可丰富对地块权利人和租户企业的补偿途径，也减轻了国企在推进连片整备工作中的资金压力。
　　找到了过河的＂石头＂，新区正从＂最难模式＂中突围，随着难题破解，连片整备的空间也逐渐被梳理出来，截至目前，南朗工业区连片整备工业用地已超过500亩。新空间的招商工作也同步开展，在新区管委会的牵线推动下，已有来自深圳等东岸城市的企业前来考察。未来，翠亨新区计划通过＂工改＂，从存量土地中整备更多连片工业用地。
　　推动更多＂存量＂升级，以＂工改＂焕发新动能
　　在加快引进优质新产业项目的同时，翠亨新区加大对现有优质产业项目的服务力度，留住优质＂存量＂的同时，推动其开展增资扩产和转型升级。
　　在南朗工业区，新区＂工改＂专班推出＂腾挪管家＂服务，逐一对接企业腾挪需求，为企业寻找腾挪厂房，其中重点在南朗街道非＂工改＂区域内＂就地腾挪＂，确保优质企业不流失。专业的腾挪园也正在建设中。目前，南朗工业区已有超过50家腾挪企业已完成搬迁，其中7家规上企业全部留在中山，一些优质腾挪企业还计划在国企新建园区购置新厂房。
　　除了服务企业腾挪，翠亨新区支持和鼓励有主导产业、有投资计划、有技术升级的优质企业开展自改。新区＂工改＂专班为该部分企业通过＂一对一＂服务，制定配套方案，打通企业增资扩产项目的堵点和痛点，让优质企业继续扎根发展。
　　目前，已有企业开展自改，并借助＂工改＂突破增资扩产项目中的障碍。莎丽科技股份有限公司＂工改工＂宗地项目近日获得广东省政府批复，该用地完善转用和征收手续获得同意实施，困扰该公司多年的用地手续问题，最终有了解决方案，企业增资扩产和上市计划也有望在后续迅速落地。广东美图集团有限公司的美图产业园增资扩产项目也在近日启动。通过＂工改＂政策，该增资扩产新厂房容积率提升超过2倍，有望为企业带来新增4亿元的营业额。
　　而对于参与＂工改＂的传统低效工业园区，翠亨新区也有着明确的升级规划。改造完成后，这些工业园区将重点引进先进装备制造、新一代信息技术、现代服务业等产业。其中，横门工业区正通过连片改造，建设中山市十大主题产业园——清洁能源与智能装备产业园。近日，园区建设工作已正式启动。项目建成后，将通过引入清洁能源上下游产业，形成产业集群。改造后年产值预计达到8亿元以上，年税收8000万元以上。
　　【采写】南方日报记者 雷海泉
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　　【通讯员】程高山 郭艳峰 袁韵妍
　　【作者】 雷海泉
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