成交抬头！天津二手房，进入窗口期！

　　果不其然，12月份的贝壳二手房成交量上来了。
　　3763套！
　　环比11月涨了12%。
　　但算不上＂翘尾＂，只是勉强回到了＂正常水平＂，都不及10月份量高。
　　主要还是因为口罩。
　　刚放开时，小小冲了一把，随着感染扩散，又趴下去了。
　　最低的一天，才成交39套，带看463次。
　　这数据，可谓低到尘埃。
　　好在第一波冲击一过，成交量马上抬头，直接从70套跳涨到了163套，翻了一倍多。
　　由此再次验证了，口罩对楼市的影响力。
　　它一来，全都歇菜。
　　所以别看12月成交量上来了，但全年表现并不佳。
　　4.2万套！比2021年少了16%。
　　北京、深圳也跌。
　　北京二手房成交量跌了26%，创近五年新低。
　　深圳跌幅更大，47%，近乎腰斩。
　　没办法，大环境如此，谁都不能独善其身。
　　分区来看，有两个区表现格外抢眼。
　　一个是，和平。
　　众所周知，天津二手房已经阴跌了六年。卖不掉、卖不上价，成了无数二手房业主共同的＂痛＂！
　　直到现在，天津绝大部分二手房依旧在低谷游荡。
　　爬不起来。
　　但是，和平的二手房却是个例外。更＂反市场＂的是，别人跌，它涨。
　　远的不说，单近三年，和平就一路开挂。
　　均价从5万4飙到了6万4，一平米涨了一万多。
　　反观全市，均价从2万1一路下行，到2022年12月，已掉到了1万9千多。
　　其他区也大抵如此。
　　唯独和平，独自倔强。
　　第二个跳脱的区，是河西区。
　　肉眼可见，这一年，河西简直太飒了。成交量稳居全市第一。
　　而且占比越来越高。
　　1月时还不到19%，12月份已近24%。
　　也就是说，别看河西区的面积仅是全市的3.5%，但成交量却占到了全市的四分之一。
　　全市卖得最好的小区，全部来自河西。
　　桂江里、景兴西里、元兴新里、绮云里、新城小区……
　　TOP10，河西占了11个。（有一个并列的）
　　简直不给其他区留余地。
　　隔着屏幕都能感觉到这份超乎寻常的火辣。
　　原因显而易见，一方面是和平＂挤压＂效应，迫使很多学区房置业需求外溢到了河西。
　　另一方面是因为河西自己争气，教育实力牛。
　　而且均好性强，各学片都有重点校。
　　尤其是河西一片，已成很多家长眼中，替代的和平的不二之选。
　　热度越来越高。
　　现在价格也上来了。
　　上海道上半年私产一室180万，现在得230万。
　　其他小学也涨了。
　　闽侯路195万起，湘江道160万起……
　　三片热度也上来了。师大二附小私产180万起。
　　概莫能外，学区房的共识太强了。
　　先是和平，现在又轮到河西。
　　今年的小阳春，河西肯定还会有一波行情。
　　1）学区房是刚性需求，而且有时间限制。
　　2022年因为口罩，这部分需求被压抑，今年会一块集中释放。
　　叠加的效应会大于以往。
　　2）新天津人已经进场。这是天津市场最大的增量。
　　他们会带来报复性消费。
　　其实，现在已经有苗头。第一波阳康的北漂已经杀过来。
　　武清12月份贝壳二手房成交量，比11月大涨了87%！全市涨幅最高。
　　过完年后势头会更盛。
　　北漂买房就两条路径，一是沿着高铁买房，二是为学区。
　　趋势基本已＂明牌＂，2023年的市场肯定会起来。
　　束缚市场的那只最大灰犀牛已经不存在，政策也一路绿灯，刺激刺激再刺激。
　　今年上半年还会继续＂加火＂。
　　需要注意，政策影响的是买卖双方的预期。
　　待真正涨起来，为时已晚。
　　目前市场已经有变化。
　　不少中介反映，低价二手房正在被＂扫货＂。
　　说白了，这批卖掉的大多是低总价房源。贝壳二手房数据也显示，12月150万以下成交占比比11月扩大了近2个百分点。
　　不少房主的议价空间也小了。
　　原来房主可以让的，现在都不让了。
　　王顶堤有套房，150万挂了一年都没有卖掉，最近155万，成交了！
　　不出意外，天津二手房会先于新房起势。
　　注：文中相关数据来自贝壳二手房。