从首个救市落空城市，看未来房地产走向！释放的信号是明确的

　　表面上看，经济发展面临压力，需要房地产来提振经济，救房地产就等于救经济。做这事，在以往二十多年里都是再正常不过的事了。然而，今非昔比，今年已经有100多个城市出台了各种放松楼市限制的措施，比如在过去屡试不爽地降低房贷利率刺激楼市，但结果来看，市场并没有泛起一丝涟漪，更不用说市场再次热络起来。
　　在这样的情况下，对土地财政依赖度高的城市就开始着急了，但房地产救市落空了！
　　比如南京，在短短一个时间内，除了常规的降低房贷利率，还有放开新房限购，但市场并不买账。怎么办？那就是放开二手房限购，无需提供购房证明，随便买。
　　南京房协在这个充满爱的一天（5.20）发布了一则消息，大意是说全面放开二手房限购，翻译成白话就是，无论是哪里人，不管是自住需求还是投资需求，都可以来南京购买二手房。这个消息一出来，很多人的朋友圈是比较蒙圈的，原因就在于，这个涉嫌＂房住不炒＂的底线被突破了。有圈内的朋友看到这个消息就坦言，看样子，市场不热起来，房价不上涨，绝对是不会罢休了。所以，南京取消二手房限购政策，被业内视为整个楼市的风向标。
　　老实讲，南京之所以出这个政策，确实有一定情有可原。因为，南京的二手房库存高达15万套，创造城市历史的同时，也遥遥领先华东各大城市。但此项政策终究还是夭折了，据华夏时报报道，这个政策发出两个小时后，当地的房协就删除了此项信息，随后记者也与当地房产工作人员核实，该项政策被叫停了，南京成为了这轮楼市救市落空的首个城市。
　　救市落空，释放的信号是明确的！
　　大家可不要小看这个放开二手房政策被紧急叫停的事件，给其他城市也立了标准，那就是＂房住不炒＂，这一个原则在国家＂4.29＂会议，以及相关业务部门发放各种有关房地产的工作通知中均有提及，说白了，这是＂底线＂。
　　还有一个重要原因，不允许自2016年以来形成的楼市调控成果功亏一篑。要知道，这些年，特别是从2021年起，我们楼市调控的一个核心实质是：去房地产杠杆，警惕房地产这头灰犀牛发疯。所以，自去年起我们开始实施了＂3+2＂条红线，后2条红线由于今年要发挥房地产在稳经济大盘的作用，像限贷、降低房贷利率方面逐步开始了放松，但是，前面的3道红线并未有丝毫松口，即降杠杆房地产仍旧保持。
　　关于房地产降杠杆，大家可不要小觑，笔者很认同黄老的最新看法，＂现在我们房企的负债率设置了70%目标红线，是由于我们本身杠杆率比较高，但这绝不是最终目标，按照欧美，包括我们的香港房地产现状，未来10年必将降到50%，甚至40%＂，意味着我们大部分房企将不存在或者转型。
　　总结成一句话就是，房地产去杠杆不可逆，房企过去那种＂左手从银行获得资金拿地，右手通过预售获得更大市场份额＂的时代一去不复返。而与此同时，通过地价带动房价，房价带动地价的模式也宣告终结。
　　所以，今年以来楼市的数据也是比较难看的，佐证了去房地产杠杆的威力，房地产救市落空。
　　根据中新经纬统计的数据（其他地产机构的数据一般不看，买榜的嫌疑大）显示，18家头部房企4月份的销售额与去年同期相比，降幅超过50%，1-4月累计降幅在30%-60%区间，可以用非常惨烈来形容，像万科、碧桂园、保利、融创、中海、招商、华润、金地、绿城、金茂等前十房企降幅分别达到40%、36%、30%、49%、43%、39%、39%、42%、39%、51%。
　　这些销售数据表明，这已不是个别房企的问题了，而是体现了整个行业的现状。
　　看到这里我们应该明白，这么多救市组合拳大招出来以后，仍未阻止市场继续下滑，可以说，前期的救市已经宣告落空。
　　有人会问，以前屡试不爽的救市方式为啥到今天不行了呢？其实，除了前面说了＂降房地产杠杆，地价带动房价＂的模式如果终止了的话，还必须有两个大招必须祭出来才行。
　　一是释放房价上涨预期。现在不少城市已动放开限售、限购的脑筋，然而，如果房子不具备投资属性，房价不上涨，刚需就那么多，投资客又不进来，市场的库存如何消化？市场怎能回暖？都知道，房价不涨、少涨其实就是亏损的，人家有多余的钱也不会投在房子上，有人算过一笔账，要想不亏本，每年房价涨幅不能低于6%。要想人家把钱投在房子上，你就要告诉人家，未来房价还要明显上涨。
　　二是释放未来5-10年不征收房地产税。一般来说，从买入到卖出，起码也要3-5年周期，你现在放松调控了，我也有购买资格了，但到真正卖的时候，你却说要征房地产税，我的房子怎么卖？所以，房地产税是悬在房产持有者头上的＂达摩克利斯之剑＂。可以看到，自去年房地产税试点改革扩容的决定出来以后，此后的买房人不会不考虑这一问题，短暂停摆肯定不行，除非说未来5-10年不开征房地产税，以打消购房者的顾虑。
　　但问题是，这两个大招能祭出来吗？
　　答案很明显，第一个倒是有一定可能性，但估计也是偷偷摸摸，不能正式宣告，毕竟，目前的房价并不低，房价收入比、租售比也明显高于国际警戒线，而且与我们一贯坚持的＂房住不炒＂精神是有一定冲突的，何况房价继续大幅上涨，不仅让我们此前的调控成果化为乌有，而且带来更大的金融和经济风险。
　　至于第二个，几乎不可能。原因就在于土地财政不可持续，房地产税是世界上通行的替代做法，毕竟，没有财政，城市就运转不起来了，特别是进入城市化后期以后，用房地产税期待土地财政是大趋势，同样不可逆。
　　看到这里，想必很多朋友就明白了，房地产大势真的已经过去了！为什么这么说呢？核心的原因是，出生人口、老龄化、城市化、货币因素等，都不足以支持房地产继续高歌猛进：过去二十多年里，我们享受着人口红利、城市化红利，但数据显示，我们出生人口跌破千万近在咫尺，根据社科院的预计，我们可能在2027年将迎来人口负增长拐点。有机构数据还显示，我们已经有149个城市进入深度老龄化，说白了，人口看似没明显变化，但老龄占比增多、年轻人占比减少趋势进一步扩大。还能依靠农村的购买力吗？显然也不行，截至2021年末，我们的常住人口城市化率已经近65%，如果按照＂户籍在农村，房子在城市＂算房子城市化率的话，70%左右应该是比较现实的数据，未来城市化的空间越来越小，速度也越来越慢。
　　还有一个关键因素，货币。要不因为这波突如其来的事件，我们的货币供应M2早从2020年前的8%点几继续下滑，当然，待恢复正常以后，水龙头拧紧是一个不可逆的趋势。原因就不多解释，就是M2增速与经济保持高度一致的经济规律，随着经济增速长期趋缓，M2下降与之匹配。
　　可以看到，未来10年，甚至更久，支撑房地产发展的因子越来越弱，正如万科郁亮所言，房地产进入黑铁时代（青铜都直接跨过了），意味着，＂房企转型退出，投资者变现退出＂将是大多数房企、大多数人的选择。
　　回过头来，我们要明白：
　　当下救房地产，直接目标是对房地产去杠杆产生的后遗症进行一些消除，比如尽量避免烂尾、延迟交付、断贷等等。同时，今年的经济发展压力较大，稳住房地产这个基本盘，不求对经济贡献多少，但起码不要拖经济发展的后腿。对购房者而言，绝不要把这些现象想象成又一次炒作房地产的机会。
　　对于未来：
　　房地产已经由盛转衰是一个不争的事实。比如，马光远曾说未来只有20%的城市房地产还有机会，但笔者想说的是，未来5%的城市能有机会就不错了，全国600多座城市，大概也就20-30座城市还能吸引到人、能够辐射到周边，主要就是直辖市、省会、计划单列市和个别区域中心城市级别，其他95%的城市，买房就是自住，别说增值了，保值都难，而且很多城市能级低的城市，变现都将是一个难题。
　　还是那句话，不要与趋势作对，房住不炒，不是国家说给我们听的，而是我们真的要深深地刻在心里，落实到行动中。
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